"לא הייתי העיפרון הכי חד, זה מה שבנה אותי": סיפורו של יזם ישראלי בארה"ב
גד רגנסבורגר מוביל עסקאות נדל"ן בארה"ב - מבניית מגדל ענק שמרגיז את תושבי ניו אינגלנד ועד השכרת דירות לסטודנטים העשירים של אוניבסיטאות היוקרה, אבל בילדותו באלון שבות נחשב תמיד למעין כבשה שחורה. "בבית אף אחד לא ייעד לי גדולות. כיום יש לי יותר כסף מלכל האחים שלי יחד", הוא אומר בריאיון ומסביר גם למה הוא לא מעוניין לשוב לישראל
לפני כמה שנים חתם גד רגנסבורגר על עסקה "שהכניסה הרבה כסף", לדבריו. כשסיפר על כך לאביו, הוא היה מופתע מההצלחה של בנו. "הוא אמר לי, 'אני זוכר ששברים לא ידעת לחשב'".
לא רק אביו - אף אחד במשפחתו לא ציפה שהילד שהתקשה עם שברים יהפוך לאיש עסקים מצליח מעבר לים, אבל כיום רגנסבורגר משמש יד ימינו של הטייקון האמריקני-יהודי ג'ייסון פיין, מוביל עסקאות ענק ובונה גם עסק משל עצמו בארה"ב.
"כל הזמן הייתי בנחיתות ביחס לאחרים. למרות הכול, בזכות עבודה קשה ונחישות, הגעתי לאיפה שאני היום", הוא אומר בריאיון. וכשהוא אומר היום, הוא מתכוון בעיקר לפרויקט הדגל של החברה של פיין כרגע - מגדל פיין, שמוקם בעיר פרובידנס שבמדינת רוד איילנד. המגדל אולי נושא את שמו של הבוס, אבל רגנסבורגר הוא האיש שעומד מאחורי הרעיון והביצוע שלו, שהפך מדובר מאוד ואף שנוי במחלוקת.
רגנסבורגר (36) נולד כאחד משני תאומים זהים למשפחה דתית-לאומית באלון שבות. כילד התקשה בלימודים, ולדבריו נחשב לפחות מוצלח מבין שבעה אחים ואחיות. "גדלתי בבית של אנשים מבריקים. כמי שסובל מהפרעות קשב וריכוז, תמיד הגעתי ממקום חלש יותר. האחים שלי קיבלו ציון 8 ב"מבחני הדסה" (מבחני מיון והכוונה), אני קיבלתי 4. הם הלכו לישיבת נתיב מאיר, ואני השתלבתי בישיבה דרג ג'. אבל עם השנים נוכחתי לדעת שמה שמשנה זה לא אם אתה חכם, טיפש או מבריק. בסוף הכול נוגע ליכולות, ולכל אחד יש היכולות שלו. מי שמאושר הוא זה שיודע להביא לידי ביטוי את היכולות שלו ולהתאים אותן לשאיפות שלו, וגם להכיר במגבלות".
אתה מדבר על התרכזות באישי, לא בהכרח עיקרון שמזוהה עם הביחד של הציונות הדתית.
"בתור ילד אתה גדל במקום כלשהו, והסביבה משפיעה מאוד על איך שאתה גדל. במקרה שלי גדלתי בסביבה שהיא מאוד דתית, שמקדשת ערכים מסוג מסוים, מאוד ארץ ישראל, דברים שהיום אני לא.
"כמי שלא היה מוצלח בבית ספר או חברותי במיוחד, זה מאוד בנה אותי לדחוף, למשוך, לעשות. גם אם יש כישלונות ממשיכים קדימה, ומנסים להביא את זה למקום הנכון. זו הייתה התכונה הכי חשובה שלי מההתחלה, ולא היכולות הקוגניטיביות. היכולת להיות חתול רחוב ולהבין: זאת העסקה, זה הביזנס וזה מה שצריך לעשות".
תהליך ההתנתקות מהדת לא היה פשוט. הוא מספר כי כנער הזיקה שלו לקהילה שבה גדל הלכה ופחתה, ובמהלך שירותו הצבאי כלוחם בחטיבת הצנחנים הוא התרחק ממנה.
אחרי השחרור עבד בשירות משרד החוץ כמאבטח של משלחות זרות בישראל, עבודה שזימנה לו מפגש עם השופט פרנק קפריו - אדם רב השפעה ברוד איילנד, שהפך גם לאושייה טלוויזיונית בזכות שידורים עתירי רייטינג מאולם הדיונים שלו. הצעיר הישראלי התחבב מאוד על השופט, שיעץ לו ללמוד הנדסה.
השופט קפריו
רגנסבורגר אכן נרשם ללימודי הנדסה באוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע, ולאחר סיומם השתלב בחברת אורתם-מליבו. כשביקש להתקדם לתפקיד ניהול הציעו לו הבוסים להירשם ללימודי תואר שני. הוא התלבט בין התוכנית למינהל עסקים באוניברסיטת תל אביב לבין לימודים מעבר לים. "הייתי צריך לקחת החלטה אם אני רושם צ'ק על 982 אלף שקל בשביל לקנות דירה בראשון לציון או משקיע אותו הסכום בדיוק בשכר לימוד לתואר שני בארה"ב", הוא נזכר.
להפתעתו הרבה, רגנסבורגר הצליח להתקבל לתוכנית לתואר שני באוניברסיטת בראון היוקרתית ברוד איילנד, ולאחר שהתבשר על כך עזב עם אשתו מור והשניים השתקעו בפרובידנס, שם קיבל את פניהם השופט קפריו, שהפך מעין אב מאמץ לזוג הישראלי.
מלבד ההשקעה הכספית הרבה, הוא נאלץ להתמודד עם האתגר האקדמי החדש - ועוד באנגלית. לדבריו, עמדת הנחיתות שלו עמדה לטובתו גם מול סטודנטים מצטיינים מכל העולם. "מעולם לא הייתי העיפרון הכי חד בקלמר. זה נתן לי יכולת טובה להתמודד עם כישלון, אבל זה גם לימד אותי שלא חייבים להיות מספר אחת כדי להצליח", הוא מסביר.
"מכיוון שבאתי ממקום נמוך, לא הייתה לי בעיה עם זה שאני טועה לפעמים. יש אנשים שמפחדים להודות בטעות ומאבדים ביטחון בגלל זה. אני זוכר שבמהלך פרזנטציה בכיתה עשיתי שגיאת כתיב על הלוח וכולם צחקו עליי. בתגובה הסתובבתי אליהם ואמרתי: 'אני נמדד פה על היכולת העסקית שלי, לא על איך שאני כותב. אם אתם מתקשים לקרוא, תיעזרו בגוגל'. מאז אף אחד לא צחק על שגיאות הכתיב שלי. כולם התייחסו אך ורק לתוכניות העסקיות שהצגתי, ואני מצידי למדתי מההערות שלהם. אנחנו הישראלים מסתובבים בעולם כאילו אנחנו יודעים הכול, שאף אחד לא ילמד אותנו שום דבר. אבל אז אתה מגיע למקום שאתה פוגש בו אנשים ברמה שלא הכרת. גאונים. נוכחתי לדעת שזה שאומרים שיהודים זה העם הנבחר, זה לא בהכרח עובד".
בקמפוס בפרובינדס פגש סטודנטים מבריקים מהודו, פקיסטן, סין, צרפת ועוד, שרובם הגיעו מרקע סוציו-אקונומי גבוה יותר. "אני הייתי הסטודנט השני הכי עני בתוכנית, רוב חבריי לכיתה באו ממשפחות עשירות של בנקאים. אני הגעתי ממקום אחר. בבית שאני גדלתי בו אף אחד לא ייעד לי גדולות. במידה רבה זה הקל עליי. לבוא ממקום נמוך מותיר בך ענווה מסוימת. יש לי היום יותר כסף מלכל האחים שלי יחד, ועוד נשאר לי עודף. העובדה שהגעתי ממקום צנוע מנעה ממני את הצורך להתחרות באחרים, והשאירה אותי להתמקד בעצמי".
עם סיום לימודיו ב-2013 נדרש לקבל החלטה: לחזור לארץ או להתחיל הרפתקה חדשה בארה"ב. הצעת עבודה שקיבל בתיווכו של השופט קפריו הובילה אותו לחברת האחזקות של היזם הניו-יורקי ג'ייסון פיין, תחילה כמהנדס ראשי ובהמשך כמנכ"ל. "מדובר בקונצרן גדול מאוד בשווי של מיליארדים, שיש לו פעילות על פני כל צפון-מזרח ארה"ב, מניו יורק ועד לטורונטו בקנדה", הוא מספר. "קיבלתי הצעות שונות מישראל בתפקידי סמנכ"ל וכדומה, אך באותה נקודת זמן הרגשתי שזו הזדמנות של פעם בחיים. ישראל היא שוק מאוד מצומצם וסגור, השוק האמריקני יותר חופשי ופתוח, וידעתי שזו קפיצת מדרגה מבחינת הפיתוח האישי והניסיון".
פיין בנה את האימפריה שלו בתחום מגורי הסטודנטים. מאז העסקה הראשונה שביצע בשנות ה-60 בסביבות הקמפוס של אוניברסיטת קורנל, רכש והקים עוד ועוד נכסים בצפון-מזרח ארה"ב ומעבר לגבול בטורונטו. רגנסבורגר אחראי על נושאים שונים בתחום האופרציה והפיתוח. מצד אחד הוא צריך לחתום חוזים עם חברות ענק וספקים, ומצד שני להתנהל מול מאות סטודנטים, דיירים צעירים שמתחלפים על בסיס עונתי. בנוסף הוא נדרש לנצל את הידע שלו כמהנדס לתכנון, שינוי ובקרת המבנים. "התפקיד שלי הוא לחשוב מחוץ לקופסה ולספק נקודת מבט חדשה. שוק מגורי הסטודנטים זה שוק מאוד מאתגר. אתה צריך להגיב בזמן אמת למגמות שקורות בשטח. התפקיד שלי לא מתמצה בלדחוף שהעבודה תיעשה ותיעשה נכון, אלא לוודא שאנחנו מרוויחים עליה כסף וממקסמים רווחים".
החשיבה מחוץ לקופסה של רגנסבורגר היא שהניעה את פיין בן ה-76, איש עסקים שמרן יחסית, להיכנס להרפתקה חדשה ויומרנית עם הפרויקט בפרובידנס. "ג'ייסון מעולם לא חשב על פרובידנס, אבל אני מכיר טוב את העיר, גרתי שם, למדתי שם, פיתחתי קשרים והבאתי אותו איתי".
מדובר בפרויקט לא פשוט לביצוע – הוא מוקם בשטח שבבעלות מדינת רוד איילנד ונתקל בהתנגדויות. "עברו שלוש שנים קשות, מרובות עליות ומורדות, עד שהחוזה נחתם, אבל עכשיו אנחנו בונים את הבניין הגדול ביותר צפונית לניו יורק. לא היה דבר כזה בעבר בניו אינגלנד. מאז 2008 לא נבנה באזור בניין מודרני בתקנים המתקדמים".
מגדל פיין, שיתנשא לגובה של 200 מטר, נועד למגורים וצפוי להכיל 520 דירות. שווי העסקה כולה הוא כמיליארד דולר, והשווי של הנכס צפוי להיות כ-1.3 מיליארד דולר. "זה פרויקט לדורות, ומי שעומד מאחוריו הוא בחור ישראלי שגדל באלון שבות, והוא ממש משנה את ניו אינגלנד", מעיד על עצמו רגנסבורגר בגאווה.
השינוי הזה הביא כאמור לקשיים מצד רשויות התכנון העירוניות, ארגוני איכות סביבה ומתנגדים נוספים בקרב תושבי פרובידנס, אבל גם מצד הבוס פיין. "האתגר הכי גדול שהיה לי בפרויקט זה להתמודד מול ג'ייסון", מודה רגנסבורגר. "הוא איש עסקים מאוד ממולח. קשוח. אדם שיש לו מה להפסיד, יותר קל לעבוד איתו. אדם שאין לו מה להפסיד, שום דבר לא משנה לו. אם הוא משקיע מיליון דולר, זה ממש לא מדגדג לו. הוא בשנה אחת עשה 370 מיליון דולר. אני זוכר שבאחת הפגישות נציגי הוועדה לתכנון ובנייה אמרו לו 'לא רוצים את זה בגרסה הזאת, בבקשה תשנה את התכנון'. הוא בתגובה פשוט אמר להם: 'אין בעיה, אני הולך'. הם ניסו להגיד לו: 'אבל השקעת כבר חמישה מיליון דולר', והוא ענה להם: 'אז הפסדתי אותם, אני אעמוד בזה'. ואז הוא קם ויצא מהחדר. בשלב הזה הבעיה שלי היא איך להחזיר אותו חזרה לשולחן.
"מדובר במפלצת, טייקון. מה שחשוב לו שזה יהיה בניין שהשם שלו יתנוסס עליו כל החיים. זו הירושה שלו. אם הדברים לא קורים איך שהוא רוצה, הוא קם והולך. היו לפחות חמישה מקרים שבהם זה קרה".
בימים אלה רגנסבורגר כבר צופה הלאה לדרך עצמאית משלו. "אני לא רואה את עצמי ממשיך מעבר לפרויקט הזה. כרגע יש לי חברה משלי ויש לי השקעות משלי. הן כמובן לא ברמה הזאת, אבל אני רוצה להתקדם בכוחות עצמי", הוא אומר ומספר על התוכניות שלו לעסוק בהשקעות במגורי סטודנטים ליד אוניברסיטאות יוקרתיות. "אני יודע איך השוק הזה עובד. כשאני מסתכל קדימה אני רואה חברה שלא מסתכמת בשווי של מאה מיליון דולר, אלא מיליארד דולר".
התוכנית שלך מתמקדת בשוק מסוים מאוד.
אני מתעסק רק באוניברסיטאות מה-Ivy League, שנותנות ערך מוסף שכולל קשרים ויוקרה. יש להן שם טוב ומסורת והן יישארו פה גם בעידן של למידה מקוונת, ולכן אני משקיע בקמפוסים שלהן. למוסדות האלה יש מאסות של כסף שגדלות כל הזמן. ככל שהן גדלות, הדירוג שלהם עולה והחוק האמריקני מחייב אותם להשקיע 5% מהכסף שנכנס. תמיד יהיו סטודנטים שירצו להתקבל להרווארד, ייל, בראון, פרינסטון והאחרות, ולכן מדובר בשוק קשיח.
"מכיוון שהסטודנטים מגיעים ממשפחות עשירות מאוד, זה אומר שללקוחות שלך יש כסף והם ברמה איכותית, ולרוב הם מגיעים כדי ללמוד ולא כדי לדפוק את בעל הבית. בנוסף, רבים מהסטודנטים מגיעים מחו"ל, כך שהם לא רוצים להיכנס איתך לעימותים ולהסתבך. תמיד יש סיכון, אבל הוא פוחת בשוק הזה. בכל מקרה, אני תמיד מבקש ערבות מההורים שבדרך כלל מאוד מבוססים. הבת של הסוכן של אלטון ג'ון היא דיירת באחד הנכסים שלי. אבא שלה יכול לרכוש את הדירה שלי כמה וכמה פעמים, אז אני לא דואג".
איך אתה מזהה עסקה טובה?
"אני מחפש נכסים במרחק של דקה עד חמש דקות הליכה מהאוניברסיטה, ובעצם מציע אפשרויות לסטודנטים לגור מחוץ לקמפוס אבל קרוב מאוד. האוניברסיטאות הן גופים חיים שנמצאים כל הזמן בגדילה. כשאני התחלתי להשקיע בבראון היו שם 9,700 סטודנטים. כיום יש שם כבר 13 אלף סטודנטים. לפני שנתיים קניתי את אחד הנכסים בסביבה, וכיום כבר בונים לידי את הקמפוס החדש של מחלקת ההנדסה, אז השכירויות שלי עלו בהתאם מ-1,200 דולר ל-2,300 דולר לחודש. הערך של הנכסים הוכפל.
"בדרך כלל בעלי הנכסים מעדיפים לבנות בניינים מפוארים כדי להעלות את ערך הדירות ולדרוש שכירות גבוהה יותר. אבל מה קורה אחרי 20 שנה? מה שלמדתי זה שהמיקום חשוב יותר מאיכות הבנייה. אני מסוגל כיום לזהות לאיזה כיוון האוניברסיטה תצמח ולאיפה לא. אנחנו לא משפצים ובונים את הדירות הכי מפוארות, אלא בודקים את המגמות שנוגעות לאוניברסיטאות ומגיבים בהתאם".
ממקום מושבו בניו יורק, רגנסבורגר רואה שחורות כשהוא מתבונן על הכלכלה הישראלית, ובעיקר על שוק הנדל"ן שלה. "ענף הנדל"ן הוא מחזורי כמו כל דבר. ישראל לא חוותה משבר נדל"ן מהותי מתחילת שנות ה-90, וגם אז העלייה הרוסית מנעה קריסה כי שמו אותם בדירות רפאים לא מאוישות. אבל לא לעולם חוסן. באיזשהו שלב תגיע הנפילה. לפי ההערכה שלי, בחמש-שש השנים הקרובות שוק הנדל"ן הישראלי עומד לקרוס - קריסה מהותית שמשמעותה היא שאנשים יאבדו כ-200 או 300 אלף שקל מההשקעה שלהם, והקבלנים יפשטו רגל, כבר עכשיו רואים את זה קורה".
אין לו שום כוונה לחזור: "ישראל היא מקום מאוד בעייתי עם הלך רוח שלא מתאים לתקופה הזאת, ואני לא רואה את עצמי חוזר לשם. אין לי שום דבר נגד ישראל, אבל אני לא מרגיש שם בנוח. זה לא אומר שאני לא אשקיע בישראל, אבל המיקוד שלי יהיה בארצות הברית. ישראל ככלל, והציונות הדתית בפרט, זה מקום שלא התאים לי ברמה האישית".
כשאתה מתבונן אחורה אל הסביבה שממנה הגעת, איך היית מתאר את השינוי שעברת בחיים האישיים ובעסקים?
"כשהתחלתי לעבוד פה לפני שש שנים, היו מכנים אותי 'הגלדיאטור'. תמיד תוקף ומנסה להדוף ולהשפיל. אני מייחס את זה למנטליות הישראלית ולזה שהייתי לוחם בצבא, אבל אני מרגיש שבהשפעת הקולגות בסביבה החדשה שלי, משהו השתנה בשנתיים האחרונות. כיום אני מעדיף לעצור, לחשוב רגע ואז לתת תשובות. לפעמים עדיף לא להגיד כלום מלהגיד משהו שתצטער עליו אחר כך".
