זו הפעם הראשונה שהעיר מחכה לתושביה - ולא להיפך
עם קצב גידול תושבים של 160% בשנה, הצורך בתשתיות שישרתו אותם הכרחי ומיידי. אמנם כביש חדש שיקצר את החיבור לכביש 6 צפוי רק ב־2023, ורכבת – תהיה אולי ב־2025, אך מבני ציבור רבים כבר מוכנים, שטחים ירוקים מפותחים וחנויות נפתחות בזו אחר זו בשדרה הראשית. עופר פטרסבורג משרטט עיר בהתהוות
איך תופסים רגע היסטורי? רק לפני פחות מעשור אף אחד לא רצה לגור כאן, ובמשרדי הממשלה עוד דיברו על עיר חרדית גדולה. פחות מאלף תושבים, אוכלוסייה מגוונת, התגוררו בבתים צמודי קרקע, צופים על ואדי ערה בגובה 110 מטר. היום המהפך בלתי נתפס. מעולם לא בנו כל כך מהר עיר בישראל.
הבנייה בעיצומה בקצב חסר תקדים. 13 אלף תושבים מתגוררים שם היום, גידול הזוי של למעלה מאלף אחוז. כיום כמעט מכל גג בחריש אפשר לקלוט את המגרשים השוממים שייהפכו בקרוב לעוד מתחם בנוי ושוקק חיים, לצד גני השעשועים שיתמלאו בילדים. בעיר מתוכננים 88 פארקים ציבוריים. כבר כיום פזורים 38 פארקים כאלה ברחבי העיר, בלב שכונות המגורים ובסמוך אליהן. עצי פרי למאכל יינטעו בחלק גדול מהם. במקום ללכת לסופר, יוזמנו התושבים לקטוף וללקט.
הקניון החדש שנפתח בשבועות האחרונים נראה מטרים ספורים מכביש 6, במרחק נגיעה ובלי גישה ישירה. אף שמתבקש חיבור של העיר לכביש האגרה הצמוד, זה לא יקרה בקרוב, שכן בחברת חוצה ישראל מתנגדים לחיבור שכזה, ועדיין לא נמצאה הסכמה. כיום היציאה מכביש 6 לחריש ממחלף עירון אורכת כשש דקות נסיעה, והיציאה בכיוון ההפוך אורכת כמחצית מהזמן.
פשרה כלשהי בכל זאת נמצאה כדי לקצר עוד יותר את הגישה אל העיר: ייסלל כביש 611, וזאת לאחר שנים שבהן הוועדה לתחבורה בין-יבשתית נמנעה בצורה חלמאית מלהכלילו כדרך העוקפת את חריש מדרום. הדרך הזו, כפי שיפורט בהמשך, צפויה להוסיף כניסה ויציאה לעיר ולתת מענה מרחבי לעומס התחבורתי הגואה באזור ואדי ערה.
הדגל הגדול בישראל
הכל עדיין בתולי ומצוי בשלבי בנייה שונים, ובעוד מדברים על עיר רפאים, בשדרה המרכזית, שדרות דרך ארץ, אין מקום חנייה פנוי. בקרוב, כשתחלפו על פני חריש בכביש 6, אף תוכלו לראות את דגל ישראל הגדול ביותר במדינה, שיזוהה עם העיר החדשה.
חריש צומחת מהר מדי לטוב ולרע, וזו הזדמנות פז לחוות עיר חדשה בהתהוות. בשלוש השנים האחרונות מספר תושביה זינק בקצב בלתי נתפס של 160% בשנה, מספרים שלא נראו בשנים האחרונות מאז גלי העלייה.
האם הציבור מתחיל להצביע ברגליים? התעוררות בהחלט נרשמת. מנתוני הלמ"ס האחרונים עולה, שקצב המכירות של דירות חדשות בחריש בשלושת החודשים אפריל עד יוני הוכפל לעומת שלושת החודשים הקודמים והסתכם ב־364 דירות. במדד מכירת דירות חדשות הייתה חריש שנייה רק לבאר שבע, שבה נמכרו 492 דירות חדשות, פי שלושה משלושת החודשים הקודמים. במקום השלישי ניצבה ראש העין עם 347 דירות, גידול של 31% לעומת שלושת החודשים הקודמים.
חריש, שקמה בשנות ה־80 כקיבוץ נטוש וקטן, תנסה ללכת בדרכה של מודיעין, שסבלה מאותם סימפטומים בתחילת הדרך. מה שארך במודיעין 20 שנה, על 95 אלף תושביה כיום, יימשך בחריש מחצית מהזמן, עם יעד של 100 אלף תושבים. "זו הפעם הראשונה שהעיר מחכה לתושביה ולא להיפך", אומר ראש המועצה יצחק קשת, "כל רחוב שמתאכלס מוכן לפני הגעת התושבים, עם כל מוסדות החינוך, ללא מבנים יבילים".
ניתן להשוות את חריש למודיעין בתחילת דרכה לפני כ־20 שנה, במובן של עיר גדולה וחדשה שהוקמה מאפס ובראשית דרכה ספגה אף היא ביקורת וספקנות לגבי יכולתה לגדול ולשגשג. הקמת חריש נעשית במובנים רבים באופן נכון ומהיר יותר.
"כיום אפשר למצוא בחריש דירות 4 חדרים ב־1.1 מיליון שקל", אומר תמיר לולו ממינהל הנכסים באפריקה ישראל מגורים, הבונה גם בשתי הערים. "לשם השוואה, דירה דומה במודיעין עולה כ־2.5 מיליון שקל. להערכתי, הקפיצה הגדולה בשווי של הנכסים בעיר תהיה עוד ארבע־חמש שנים, כשרוב התושבים ייכנסו לשכונות, והעיר תהיה בפעילות מלאה".
שמעון ברון, סמנכ"ל השיווק בחברת אבני דרך הבונה גם היא בשתי הערים, מוסיף: "בשנים הראשונות של מודיעין מחירי הדיור היו נמוכים מאוד ורק לאחר שנים הם השביחו עצמם בעשרות אחוזים ואף יותר. חריש היא המודיעין של הצפון הקרוב".
ב־2015 הכריזה הממשלה על חריש כפרויקט לאומי עם תקציב של 1.2 מיליארד שקל, ומאז היא מוקמת במהירות האור. הסיבה למהירות הבנייה ייחודית אף היא לחריש: הכל מתנהל כאן הודות לוועדה מיוחדת לתכנון ובנייה, אשר לה סמכויות של ועדה מחוזית, בניהול ובהובלה של משרד הבינוי והשיכון, לרבות ריכוז וקשר עם כל המשרדים האחרים בממשלה התורמים להקמת עיר.
גם מחירי הדירות בחריש במגמת עלייה מתמדת, כך שכל שלב בהתפתחותה מעלה את הביקוש ואת המחירים בהתאם. ברשות המיסים כבר מזהים את השינוי ההדרגתי, כפי שניתן לראות מבדיקת מחירי הדירות בשלוש השנים האחרונות: 2016 - 1.014 מיליון שקל, 2017 - 1.093 מיליון שקל, 2018 - 1.111 מיליון שקל. מחירי הדירות צפויים להשתוות לבסוף למחירים ביישובים, כמו חדרה ופרדס חנה (1.3-1.2 מיליון שקל), וזאת במקביל לאכלוס המאסיבי ולתנופת מרכזי המסחר. אגב, הארנונה בחריש היא 45 שקל למ"ר.
השכרה במחיר מושך
תוצאה נוספת של התנופה המוגברת בחריש בארבע השנים האחרונות היא מבני ציבור רבים מוכנים או בשלבי סיום, גינות ושטחים ירוקים מפותחים וחנויות שנפתחות ללא הרף לאורך השדרה המרכזית. מסביב לעיר ניתן להבחין גם בהתחלת עבודות תשתית, שמיועדות לחיבורים התחבורתיים הצפויים לשרת את התושבים והמבקרים.
מבחינת תמהיל האוכלוסייה – מתוך 13 אלף התושבים היום (2,935 בתי אב) - 50% חילונים, 35% דתיים־לאומיים, 15% חרדים, כשהרוב המכריע הוא משפחות צעירות. הניסיון לשמר את אופי האוכלוסייה הקיימת התעורר לאחרונה מול הניסיון למכור דירות בפרויקט לאנשי תולדות אהרון הקיצונים. חלק מחברות הבנייה התארגנו בעידוד התושבים לרכישת חטיבת הקרקע המדוברת כדי למנוע מעבר המוני.
כיום 70% מרוכשי הדירות למגורים, מתברר, מגיעים מאזור המרכז רבתי (מנתניה עד מודיעין), כ־25% תושבי הסביבה ו־5% תושבי הצפון.
בחריש יש, למרבה ההפתעה, גם לא מעט משקיעים המאמינים בהשבחת המקום, חלק גדול הם צעירים שהגיעו עם "מחיר למשתכן", בלי כוונה לגור בעיר. מחירי השכירויות הנמוכים והחשש מפני דירות ריקות מעלים את השאלה מה הם בכלל מחפשים שם.
לדברי דורית סדן, סמנכ"לית השיווק בשיכון ובינוי נדל"ן הבונה 11 בניינים בני 9-7 קומות, טוענת שכיום התפלגות רוכשי הדירות בעיר היא כ־60% למגורים ו־40% להשקעה, כשחלק לא מבוטל מהמשקיעים הם רוכשי דירה ראשונה שלא החליטו האם לגור או להשכיר, אבל לא מעוניינים לפספס את ההזדמנות הנדל"נית.
"יש תפיסה שלפיה חריש היא עיר רפאים", אומר היזם אסף כהנר, מנכ"ל חטיבת השיווק של חברת איווייב נדל"ן. "אלא שהמציאות מדביקה את התפיסות של אנשים", הוא טוען. לדבריו, בחודשים האחרונים הושלם למשל אכלוס מתחם של שישה בניינים בני 10 קומות בהיקף כולל של 168 יח"ד. "מרבית הדירות נמכרו בפרויקט למשקיעים, וכאשר הגיע מעמד מסירת המפתח, נטלנו על עצמנו לסייע לרוכשים לאתר להן שוכרים", מספר כהנר. "בסיום מהלך שיווק של כשלושה חודשים סיימנו את השכרת כל הדירות. המחירים האטרקטיביים, בסדרי גודל של כ־2,500 שקל לדירת 4 חדרים חדשה בעיר מתפתחת, מושכים לעיר מגוון רחב של אוכלוסיות, מהמרכז וגם מאזור ירושלים, שרואים בחריש הזדמנות להתחלה חדשה, במקום שבו שוק הנדל"ן עדיין שפוי הרבה יותר ביחס למחירים באזורי הביקוש".
כמו 1.5 חדרים בת"א
מהו באמת מספר הדירות הריקות בחריש? ומה קצב איכלוסן? המספרים הרשמיים מדברים על 730 דירות רפאים. אלא שנתונים אחרים מצביעים על קצב הגידול של העיר. כך לדוגמה, עיריית חריש פרסמה, כי בשנת הלימודים הקרובה ילמדו רק בחינוך הממלכתי כ־720 תלמידי כיתות א'-ו', זאת לעומת 420 תלמידים אשתקד. מדובר על גידול של למעלה מ־70 אחוז במספר תלמידי החינוך היסודי בעיר משנה אחת לזו שאחריה. אלו מספרים משמעותיים, שמלמדים כי חלק ניכר מהמשפחות החדשות שמגיעות לחריש הן משפחות של משפרי דיור, המטופלות בילדים יחסית צעירים.
עורך מחירון הדירות לוי יצחק סקר עבורנו את שוק השכירויות בעיר ומצא הזדמנויות רבות למי שמאמין בה. מתברר, כי ההיצע הגדול של הדירות מקשה הן על שיווק הדירות למכירה על ידי היזמים והן על מחירי הדירות להשכרה. חלק גדול מהדירות בעיר נרכש למטרת השקעה ולא למגורים עצמיים, והן מוצעות להשכרה. שכר הדירה לדירת 3 חדרים כ־2,000 שקל ודירות 4 חדרים מוצעות ב־3,000-2,500 שקל לחודש, אך בעלי הדירות מוכנים להתפשר על הרבה פחות ובלבד למצוא שוכר. דירות 5 חדרים מושכרות ב־2,700 שקל ולעיתים קרובות אף בפחות. "התשואה בחריש נמוכה ואינה עולה במרבית המקרים על 2%. מנגד ההשבחה הצפויה גבוהה, שכן חלק גדול מהדירות נרכשו בעבר במחירים זולים במיוחד", אומר לוי יצחק.
אורטליה אלישיב שוכרת לדוגמה פנטהאוז יוקרתי ב־3,500 שקל לחודש - כמו דירת חדר וחצי בתל אביב. היא מצביעה על הנוף שסביבה ואומרת: "אנחנו יוצרים בימים אלה היסטוריה. מי שבא לפה צריך להבין שהוא בא ליצור. יש פה פלטפורמה אדירה ומדהימה לאמנים, ליוצרים, למטפלים, לבוא ולהקים עיר שהיא לפי החזון שלנו".
גם משפחת גורן מישה (46) ולביא (43), הורים לשלושה, הוא רוקח והיא מזכירה, חשים כך. פגשנו אותם בגינה העירונית ביריד גראז' סייל של התושבים. הם עברו לפרויקט חלומות חריש של שיכון ובינוי ממודיעין, שם גרו שבע שנים. "פה הרבה יותר שקט, והתחושה של הקהילתיות הרבה יותר חזקה. יותר בטוח כאן לילדים. אנחנו במקור מערד, אז מרגישים פה הרבה יותר בבית", אומרת מישה.
כביש 611 ייחנך ב־2023
ישנן לא מעט בעיות בעיר המתבשלת לאיטה. החשש העיקרי של התושבים החדשים קשור לנגישות. מנכ"לית משרד התחבורה קרן טרנר התבטאה בעבר ואמרה שחריש היא בכייה לדורות, כי לא תוכננה תחבורה ציבורית הולמת. ואמנם, למרבה התסכול, לעיר אין גישה ישירה לכביש 6, וגם רכבת שתיכנס לתוכה, דוגמת זו של מודיעין, עוד תיקח שנים, אם בכלל.
מצד שני, כביש חדש ומספרו 611 מתוכנן כבר עתה כדי לקרב את העיר לבאים בשעריה. מדובר בכביש באורך של כ־2.5 קילומטר בלבד, עם ארבעה נתיבים (שניים בכל כיוון), שיחלוף מעל כביש 6 באמצעות הפרדה מפלסית, בדומה לכביש הקיים, הארוך יותר, המחבר כעת את העיר לכביש 574. הכביש החדש מצוי כיום בהליכי תכנון, שעל פי ההערכות, יסתיימו בשנה הבאה.
מכרז ההקמה לכביש צפוי, על פי ההערכות, להתפרסם בסוף 2020 ופתיחתו, בהנחה שהעבודות יתקדמו כמתוכנן - תהיה ב־2023. העלות הכוללת של הקמת הכביש מוערכת במשרד השיכון ב־300-250 מיליון שקל, כאשר משרד הבינוי והשיכון יממן 100 מיליון שקל, ויתרת התקציב אמורה להגיע ממשרד התחבורה.
ומה עם הרכבת? אם עוד לפני עשור היו חושבים על תחנה בתוך חריש, היה אפשר להכריז עליה כבר היום, אבל בישראל כמו בישראל, לא חשבו על עיר חדשה בהיקף כה גדול, ולכן השדרה הראשית של העיר רחבת ההיקף שנועדה לרכבת, צפויה להישאר שוממה בשנים הקרובות. רכבת חריש תקום, אבל תהיה חלק ממסילת מנשה, מאחיטוב דרך עירון עד למסילת העמק - בית שאן ועד חיפה. מאוחר יותר תתחבר מסילה זו גם לנצרת ולטבריה, לאחר שהאחרונות יחוברו לקו רכבת ישראל.
תחנת חריש עצמה מתוכננת בפאתי העיר, כשראש המועצה נאבק היום לקרבה אל תוך העיר כמה שיותר. בינתיים, בתוכנית החומש של חברת נתיבי ישראל יש תוכנית מפורטת להקמת מסילת מנשה והשקה של "פרוזדור תחבורה חריש". המכרזים הראשונים ייצאו כנראה בשנה הבאה, כך שהרכבת צפויה להתחיל לפעול ב־2025.
LIVE, PLAY, WORK
עיר בהכנה אמרנו, אז גם אזור התעסוקה, המע"ר, מתבשל על אש גבוהה. בחודש הקרוב ארבעה מגרשים ייצאו לשיווק באזור התעסוקה במרכז העיר חריש בשילוב עם שכונת מגורים. לראשונה בארץ התושבים נטלו חלק בהחלטות הנוגעות לתכנון מרכזי התעסוקה של עירם. הסיבה לכך אגב חלמאית, כי את אזור התעסוקה שכחו לתכנן בשלביה הראשונים של העיר. בכל מקום בארץ מתכננים את המגורים והתעסוקה ביחד, ולכן התושבים כלל לא קיימים כשחקני מפתח בשלבי התכנון. כאן מכרו קודם דירות, ונשאר לתכנן את המע"ר. "משהו טוב יצא מזה", אומר ראש המועצה, "והוא הזכות לשיתוף אמיתי של הציבור כמו בסקנדינביה".
לפנייה לכתב/ת 
