מלכת הערים
מדד "ידיעות הנדל"ן" לדירוג הערים בישראל, שנערך בשיתוף עם מכון גיאוקרטוגרפיה, קובע כי רמת השרון היא העיר הטובה למגורים בישראל. עופר פטרסבורג מציג את דירוג המדד, שבדק מה מציעות הערים השונות לתושבים בתחומי חינוך, בריאות, רווחה, מאפייני אוכלוסייה ועוד
מי העיר הטובה בישראל? לאחדים הכי חשובה רמת החינוך, לאחרים חשוב יותר תמהיל האוכלוסייה או השטחים הירוקים (פארקים), כמות מרכזי המסחר בעיר ועוד. ב"ידיעות הנדל"ן" החלטנו לבנות עבורכם מדד לדירוג הערים בישראל לפי איכות המגורים שהן מציעות לתושבים - מאפייני אוכלוסייה, חינוך, בריאות, רווחה ועוד.
לצורך כך גייסנו את מתכננת הערים הבכירה ד"ר רינה דגני, מנכ"לית מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה, על פי מדדים מוסכמים מראש, הנסמכים על נתונים רשמיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
ומה למדנו בגמר העבודה? רמת השרון העפילה למקום הראשון, תל אביב באופן לא מפתיע במקום השני ורמת גן אחריה. יבנה מפתיעה בהחלט במקום החמישי. פחות טובות הן לוד, אופקים ואלעד, אבל לכל אחת מהן יש אופק - תוכנית פיתוח מפתיעה לא פחות לשדרוגן.
האבסורד הוא שלאחר 70 שנות קיומה של ישראל יש פערים גדולים מאוד - בלתי הגיוניים במדינה קטנה כל כך - באיכות החיים שמציעים היישובים השונים לתושביהם. הפער הוא כמעט פי שניים ביישובים החזקים מול אלה החלשים. אומנם היישובים החלשים מקבלים מהמדינה מענקי איזון, אולם לא בכמות מספקת. השאלה הגדולה שנותרת פתוחה היא האם הכסף הציבורי אכן מנותב למקומות הנכונים. עיר טובה, אם כן, היא עיר נחשקת למגורים, שתושביה מייחצנים אותה וגאים לגור בה. זו עיר שיזמים מחכים לשווק בה קרקעות. אך האתגר הגדול הוא לשמור על המעמד הזה בדרכים של ניהול יעיל, אספקה של סל שירותים איכותי לתושב ולעסקים, משיכה של עסקים ומקורות הכנסה לרשות, תעסוקה לתושבים ושמירה על ערכים של ביטחון, נגישות ועוד.
שינויים דמוגרפיים (הזדקנות האוכלוסייה, קליטת משפחות צעירות), שינויים בהעדפות התושבים, שינויים טכנולוגיים ועוד – כל אלה מחייבים את הנהלות הערים לפעול בהתמדה לשפר את החוויה העירונית של כל התושבים בכל ימות השבוע ובכל שעות היום.
לפניכם חמשת המקומות הראשונים וחמשת האחרונים ברשימה.
5 הטובות ביותר
רמת השרון | שומרת על איזון תקציבי
במקום הראשון ניצבת רמת השרון. העיר מובילה בפער משמעותי על פני ערים אחרות בארץ בכלל ובמרכז בפרט במדד הבריאות – בהיבט של למידה והקפדה על תזונה נכונה וספורט ועם שיעור פטירות לנפש מהנמוכים בישראל.
העיר, שבה כ־50 אלף תושבים, מדורגת בעשירון כלכלי־חברתי מהגבוהים שיש. על אף שיעור גידול אוכלוסייה נמוך מהממוצע הארצי, וחרף מיקומה "הכלוא" בין רשויות ממזרח וממערב, היא מצליחה לשמור על איזון תקציבי תוך הוצאה לנפש מתקציב העירייה בהיקף גבוה ביחס לקיים ברשויות בגודל דומה, וזאת כנגזרת מחוסן כלכלי גבוה הן של תושבים והן של ערכי קרקע גבוהים. למרות זאת העיר תידרש להמשיך ולהגדיל את שטחי התעסוקה בה בעתיד, מתוך מטרה לייצר חוסן כלכלי מיטבי אל מול הגידול באוכלוסייה, שימשיך בתוכניות של התחדשות עירונית ובנייה חדשה.
בשנים הקרובות צפויה ברמת השרון בנייה חדשה בעיקר בתהליכי התחדשות עירונית בשכונת מורשה, ובמקביל יהיה פיתוח של מוקדי תעסוקה ונכסים מניבים באזור התעסוקה באזור סינמה סיטי ופי גלילות – אלו צפויים לשמר את החוסן הכלכלי של העיר ולהעמיק את נחשקות המגורים בה.
האיום המרכזי הוא עיבוי המגורים בשכונת מורשה באמצעות תוכניות התחדשות עירונית, שעתיד ליצור עומסי תנועה בגישה אל השכונה וממנה. יצירת דרכי גישה לשכונה מאזור מחלף מורשה יסייעו בהפחתת העומס. לדברי שרון בן צבי, סמנכ"לית השיווק בקבוצת לוינשטיין, "עיקר התחלות הבנייה היום ברמת השרון מתרכזות בשכונת נווה גן, שהיא אחת מהמבוקשות בעיר, וניתן לראות בה פיתוח מואץ בשנים האחרונות. הביקוש הרב הביא להתייקרות מחירים ניכרת בשנים האחרונות, אך היא עדיין אטרקטיבית ביחס לשכונותיה הצפוניות של תל אביב".
תל אביב | קהילות חדשות ורעננות
תל אביב – "בירת ישראל" האמיתית, היא היחידה שבה המושג "עירוב שימושים" מתממש מדי יום במבנים חדשים ומתחדשים, בשטחי מסחר, תעסוקה, מלונאות ומגורים. במתחמים חדשים נבנים גני ילדים לצד חנויות ומשרדים, הקולטים לתוכם קהילות חדשות ורעננות על אף המחירים הגבוהים ביותר בארץ.
העיר ותושביה נהנים בעיקר משילוב של כמות מסחר גבוהה מאוד לנפש (המשרתת קהלי יעד נוספים שאינם תושבי העיר) לצד שטחים ירוקים רבים שהם הריאה הירוקה של העיר ושל כל אזור המרכז. תל אביב היא גם מגנט לדור ההמשך של המדינה – המילניאלס - ובאחרונה הם נשארים יותר שנים בעיר. בשנתיים הקרובות תושלם בנייה של מאות דירות קטנות בציר המע"ר (מרכז עסקים ראשי) מהשוק הסיטונאי ועד מגדלי הצעירים. האתגר המרכזי הוא ליצור סינתזה בין המגורים בעיר הלבנה ובין ההיצע החדש והמודרני, ובמקביל להימנע מעליית מחירים, שדוחקת את הצעירים אל מחוץ לעיר וכתוצאה מכך עלולה לפגוע במסחר.
רמת גן | מערכת החינוך מהטובות ביותר
בדומה לתל אביב גם ברמת גן כמות שטחים ירוקים גבוהה ביחס לרשויות אחרות, ובמקביל מערכת החינוך היא מהטובות ביותר בישראל ומתבטאת בשיעור זכאות גבוה לתעודות בגרות.
החיסרון העיקרי של העיר מתבטא בשיעור גידול נמוך מאוד יחסית לממוצע בישראל, שנובע בעיקר מהיעדר שטחים הניתנים לפיתוח לטובת שכונות מגורים חדשות, ממחירי דירות גבוהים יחסית ומ"תקיעה" של תהליכי התחדשות עירונית רבים. בעיר מסוג זה נדרש ליישם תובנות מההתפתחות המהירה של תל אביב בנוגע לעירוב שימושים, לצד הבנה שבמתחמי התחדשות עירונית ניתן ואף רצוי לשלב שימושי קרקע נוספים כדי להגדיל את התעסוקה העירונית ואת ההכנסות מנדל"ן, תוך גידול מבוקר של האוכלוסייה בעיר.
בשנים הקרובות תפתח רמת גן את מתחמי התעסוקה של העיר, תפעל לעירוב שימושים בהם ותהיה חלק בלתי נפרד מההווי התל אביבי. האתגרים המרכזים הם התמודדות עם הצפיפות הגדולה בעיר וחיבור בין הצעירים שהיא קולטת לאוכלוסייה הוותיקה.
כפר סבא | תוספת שטחי תעסוקה ומסחר
העיר שחצתה לא מזמן את 100 אלף התושבים נהנית ממיקום בטבעת השלישית של מטרופולין תל אביב ומקרבה יחסית אליו. השכונות החדשות בעיר זוכות לקהילה איכותית ממעמד סוציו־אקונומי גבוה, המועסק בחברות מתחומי התעשייה עתירת הידע הפרוסות בעיר וברעננה השכנה.
שטחי המסחר בעיר נהנים מקרבה יחסית ליישובי המשולש, המפרנסים בעיקר את השטחים הפרוסים במזרח העיר, ובמקביל מתוכננות תוספות של שטחי תעסוקה ומסחר בסביבה זו, שיעשירו את קופת העייריה תוך תהליכי התחדשות עירונית מבורכים, המבוצעים בתקופה זו במע"ר ברחוב ויצמן.
כפר סבא גדלה מאוד בשנים האחרונות והיא מייצרת איכויות מגורים גבוהות ונגישות טופוגרפית מצוינת ברוב רחובות העיר. אזור מרכז העיר זוכה לעדנה מחודשת, עם שיעור הולך וגדל של משפחות צעירות וגידול בהיצעי הבילוי. האתגרים הניצבים בפני העיר הם חיבור בין השכונות הוותיקות לאלו החדשות ושמירה על רמת שירות גבוהה לתושב במקביל להמשך פיתוח היצעי התעסוקה.
יבנה | עלייה בדירוג החברתי-כלכלי
יבנה היא ההפתעה הגדולה של הרשימה - עיר עם פחות מ־50 אלף תושבים ובמרחק גדול יחסית ממרכז הארץ, ברם נהנית משטחים פתוחים רבים יחסית ומאוכלוסייה חדשה שהגיעה לשכונות החדשות שנבנו בעיר תוך שיעור גידול אוכלוסייה מהגבוהים בישראל (וכמעט ללא תרומה מצד גידול טבעי של אוכלוסייה חרדית).
העיר אף נהנית משטח ירוק לנפש שהוא גבוה ביחס לערים דומות, גם כנגזרת מהיעדר פיתוח בשטח המוניציפאלי במזרח העיר. מתחילת העשור העיר גדלה בעשרות אחוזים וקלטה אלפי משפחות מכל גוש דן ביבנה הירוקה, שכונה איכותית מאוד שהייתה מנוע הצמיחה העיקרי של העיר.
אזור התעשייה הגדול בצפון העיר סיפק גב כלכלי לקליטה של התושבים החדשים, ובהתאם העיר עלתה בדירוג החברתי־כלכלי לפי הלמ"ס בדירוגים האחרונים. בימים אלו נבנה מחלף יבנה דרום, שיקל מאוד על היציאה מהעיר וישפר אף יותר את איכות חייהם של היוממים הרבים מהעיר.
כדי לשמר את מעמדה של העיר ולקראת אכלוס שכונה חדשה (נאות שמיר) בעוד כ־2,000 משפחות, יידרשו פעולות נוספות, ביניהן להקל עוד על התנועה ביציאה מהעיר, בעיקר ברכבת הכבדה (היות שהעיר לא תחובר למערכות ההסעה להמונים בגוש דן), ולעודד פיתוח של תעסוקה חדשה, התואמת את צורכי התושבים החדשים.
5 הטעונות שיפור
לוד | פוטנציאל שמחכה להתממש
אחת הסוגיות המורכבות ביותר עבור רשות מקומית היא אוכלוסייה מעורבת והדרך לפתח את כלכלת העיר בתווך המורכב והעדין הזה. לוד מצד אחד עם אוכלוסייה של כ־75 אלף תושבים במיקום מיטבי במאקרו, וכוללת תחנת רכבת במיקום קרוב לאזור התעשייה, ומן הצד השני עם אוכלוסייה חלשה מאוד, הכוללת הן ערבים והן חרדים, ותהליכים איטיים של גידול אוכלוסייה והיעדר אוכלוסייה חדשה וחזקה. תדמית העיר גורמת להיעדרם של מנועי צמיחה וחברות עסקיות גדולות, ולמרות תמריצים והחלטות ממשלה לחיזוק תשתית הפעילות העסקית בעיר, תהליכים אלו עדיין אינם מתבצעים בזמן ובקצב המתאים ולכן העיר אינה "ממריאה".
סביר מאוד להניח שהקמת שכונות חדשות, המתוכננות כעת בבן שמן ובניר צבי, תצליח להביא ללוד אוכלוסיות חדשות ותדרוש השקעה משמעותית בתשתית החינוך, טיפוח וחזות השכונה ועוד אלמנטים שתושבים מקבלים כסטנדרט בסיסי בערים דומות בגודלן במרכז. על עיריית לוד להשקיע רבות במערכות תומכות על מנת שאוכלוסייה זו תישאר ותחזק את הקיים. באופן אבסורדי, לוד מחזיקה בפוטנציאל הגבוה ביותר, והיא אכן עוברת לאחרונה מהפך עם סיפוח מתוכנן של אזורים שלמים באיכות הגבוהה ביותר שנחשבו יוקרה במושבים הסובבים אותה.
אופקים | הרכבת לא פותרת הכל
במרחב צפון הנגב קיימות שתי רשויות נוספות הקרובות לאופקים ומקדימות אותה בתהליכי הפיתוח בהיבט התעסוקה והתשתית. אופקים עדיין נותרה עיירת פיתוח קטנה, עם אוכלוסייה מוחלשת באופן יחסי והיעדר שטחי תעסוקה בהיקפים משמעותיים, הכוללים גם חברות עסקיות מובילות. שטחי המסחר בעיר מצומצמים בהיקפם כנגזרת של כוח קנייה קטן יחסית, שאינו נהנה מכניסה של קהלים ואוכלוסיות מיישובים סמוכים.
בעולם התחרות של היום ובמרחב האורבני הסמוך לאופקים, ללא תמיכה ממשלתית והחלטות בנוגע להקמת עוגנים תעסוקתיים משמעותיים בה, העיר לא תוכל לצמוח ולהשיל את תדמית עיירת הפיתוח שדבקה בה, למרות הרכבת שמגיעה אליה וטוב שכך.
קריית ארבע | תקציב גבוה, הגירה שלילית
המועצה המקומית בין הקטנות בישראל ממוקמת בסביבה כמעט בלתי אפשרית להתפתחות אוכלוסייה, ועל אף תקציב הוצאה לנפש בין הגבוהים בישראל, אינה מסוגלת להתפתח בצורה משמעותית. בשנים האחרונות אף מתקיימת בה הגירה שלילית, והאוכלוסייה בה קטנה מדי שנה.
אלעד | סיפוח שטחים מפתח תקווה?
מבין היישובים החרדים המובהקים בישראל, אלעד נמצאת במיקום הנמוך ביותר ברשימה וזאת למרות מיקום גיאוגרפי במרכז הארץ ובסמיכות לערים חזקות יחסית, בין שוהם לראש העין. שיעור גידול האוכלוסייה הגבוה מצד החרדים בעיר תורם להיחלשותה וזאת כנגזרת מהיעדר הכנסה משמעותית משטחי תעסוקה ומסחר. למשל, כמות שטחי המסחר בעיר היא מהנמוכות בישראל וזאת בעיקר בשל היעדר נוכחות של רשתות ארציות מחד ויזמי נדל"ן שאינם ממהרים לפתח שטחים אלו בערים עם תמהיל חרדי גבוה ומובהק מאידך. הרשות נדרשת לתכנן אסטרטגית מחדש כיצד ניתן להגדיל את הכנסותיה על מנת לכלכל אוכלוסייה זו, תוך בקרה על תהליכי הגידול באוכלוסייה הקיימת בעיר, ובין השאר מדובר על סיפוח מסירקין פתח תקווה אליה.
ערד | ההתחרדות מונעת הגירה ותיירות
תהליך ההתחרדות בעיר שהואץ בשנים האחרונות הוריד משמעותית את דירוגה, ולמרות המרחב הפתוח הקיים בה, היעדר היצע תעסוקתי משמעותי ואיכותי בסביבה מדיר ממנה אוכלוסייה ממעמד סוציו־אקונומי גבוה. זאת הסיבה לכך שהעיר ממשיכה למשוך אוכלוסייה חרדית וחלשה ולא מצליחה להגדיל ולפתח את ההיצע התיירותי הקיים בה כפוטנציאל ביחס למיקום, במרחב הקרוב לים המלח ובדרך לאילת וממנה.
בין הטובות לטעונות שיפור
באר שבע | האם צה"ל יציל?
בירת המסחר האזורי ממוקמת במיקום נמוך יחסית בדירוג, בעיקר כתוצאה מאי צמיחה באוכלוסייה שלה והיעדר שטחי תעסוקה מניבים בהיקפים משמעותיים בעיר. עם זאת באר שבע עוברת תהליכי התחדשות מתקדמים בהיבט של תחבורה ומערכות להסעת המונים, תוספת של עיבוי המרכז האזרחי בתוכנית רחבת היקף במימון המינהל, וביחד עם המעבר המתממש של צה"ל לנגב, היא צפויה להתחזק ולהגדיל את היקף התקציב שיועבר לרווחת התושבים.
עפולה | בעיקר עיר שינה
תוכנית "מחיר למשתכן" הייתה ועודנה מנוף הצמיחה של העיר, ולמרות זאת היא עדיין לא מצליחה לבסס מספיק שטחי תעסוקה בתוכה ונשארת עיר שינה ליוממים השונים. תוספת השטחים בפארקי התעשייה מחוץ לשטחה המוניציפאלי מחלישים אותה ומונעים מהעיר להתפתח בקצב משמעותי.
ירושלים | אוכלוסייה חלשה ונתמכת
על אף שמזרח העיר נוטרל מהפרמטרים המשפיעים, עדיין בעיר תמהיל גדול של אוכלוסייה חרדית חלשה. זאת מקבלת תמיכה עירונית וממשלתית לעידוד השתלבות בשוק העבודה. הגידול העתידי בשטחי התעסוקה בכניסה לעיר והשכונות החדשות יתרמו לחיזוקה הכלכלי של בירת ישראל בעתיד.
כך בדקנו
מאפייני מדד "ידיעות הנדל"ן", שבדק מכון גיאוקרטוגרפיה אלו המאפיינים שנכללו במדד דירוג הערים:
ציון (אשכול) חברתי־כלכלי – הרמה החברתית־כלכלית של אוכלוסיית היישוב. מרכיב זה כולל מספר רב של פרמטרים, המתייחסים לאופי האוכלוסייה, כמו: רמת הכנסה, רמת השכלה, רמת מינוע, רווחת דיור וכו', לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
אחוז הגידול הממוצע השנתי ביישוב בחמש השנים האחרונות – מעיד על הביקושים למגורים בעיר, המותאם למחירים אטרקיביים ביחס לסביבה, אטרקטיביות המיקום שלו, קרבה להיצעי תעסוקה, נגישות טובה או מתחדשת וגם מערכות להסעת המונים (רכבת קלה ו/או כבדה, מטרוניות לסוגיהן ועוד) במיקום מיטבי ונגיש לקהלי האוכלוסייה.
אחוז זכאים לתעודת בגרות מבין תלמידי כיתות י"ב – מעיד על איכות רמת החינוך ביישוב, שהיא אחד מהפרמטרים החשובים ביותר בקביעת מקום מגורים.
הוצאה לנפש – מעיד על החוסן של הרשות המקומית ועל סכומי הכסף שהיא משקיעה בשירות לתושב, כולל הוצאות על חינוך, תברואה, אחזקה ועוד. פרמטר זה הוא נגזרת של יכולתה של הרשות למנף הכנסה מארנונה על נדל"ן מניב ולתרגם אותה להוצאות לתושב.
שטחים ירוקים לנפש – פרמטר זה מלמד על רווחה מרחבית ועל רמת הצפיפות של האוכלוסייה ביישוב. רשויות מקומיות חלשות מתקשות לכלכל ולתחזק שטחים ירוקים בהיקף התואם את גודלם והיקף האוכלוסייה בהם.
רמת הבריאות של התושבים ביישוב – קשה להציג מדד אחד המשקף את רמת הבריאות של הציבור. רמת הבריאות היא, בין השאר, תולדה של רמת הכנסה, השכלה, זיהום אוויר ועוד. המאפיינים הבריאותיים שנבחנו בכל יישוב הם: שיעורי התמותה,
שיעור חולי הסכרת, אחוז הילדים הסובלים מהשמנה בכיתות א' ובכיתות ז', שיעור הגברים ושיעור הנשים הסובלים ממחלות קשות כמו סרטן. בחרנו להתייחס במסגרת זו לשיעורי התמותה ולשיעור חולי הסכרת בלבד. חלק מהמדדים הבריאותיים קורלטיביים זה לזה ולרמת ההכנסה.
מ"ר מסחר לנפש – מדד זה מעיד לרוב על היצע של שירותים מסחריים העומדים לרשות התושב - חנויות, הסעדה ובילוי.
אלו תורמים לשביעות הרצון של התושבים, המוצאים מענה במרחק ובזמן נסיעה/ הליכה קצרים ממקום מגוריהם.
מאפייני היישוב שלא נכללו במדד:
גודל היישוב – אינו קובע את איכות החיים של התושבים. יכולים להיות יישובים גדולים המציעים איכות חיים לתושבים וגם יישובים קטנים. ברחבי ישראל יש כ־ 260 רשויות, מועצות מקומיות, יישובים וקיבוצים. 16 הם יישובים גדולים עם מעל 1000 אלף תושבים, 34 הם יישובים בינוניים עם 100-30 אלף תושבים והיתר קטנים. בהשוואה בין היישובים נכללו רק אלו שגודלם מעל 6,000 תושבים.
מחירי דירות (מחיר לדירה, לחדר, למ"ר) – לא רלוונטי, כיוון שמחיר נותן עדיפות של איכות חיים ליישובים שבהם הנדל"ן יקר יותר.
ארנונה – הסכום החודשי לארנונה נקבע על ידי המדינה והוא לרוב קטן יחסית בהוצאות משק הבית.
מ"ר מגורים לנפש – נכלל במדד החברתי־כלכלי של מדינת ישראל.
פריפריאליות של היישוב – מיקום באזורים מרכזיים או רחוקים ממרכז הארץ.
נגישות – קרבה לרכבת, קרבה לצירי תנועה ראשיים או רמת השירות של התחבורה הציבורית - לא נכלל במדד בשל הקושי למדוד זאת.
המדד נערך עבור ערים יהודיות, כולל ערים מעורבות. המדד כלל סיכום של שבעה מאפיינים כנ"ל. כל מאפיין סווג לחמש קטגוריות, וכל יישוב קיבל ציון 5-1 ביחס לרמה של המאפיין המסוים ביישוב.
ציון 5 התקבל עבור מאפיין שנמצא ביישוב ברמה גבוהה, וציון 1 מעיד על רמת מאפיין נמוכה ביישוב.
לכל יישוב חוברו הציונים, כך שהציון המקסימלי ליישוב היה יכול להגיע ל־ 40 (5* 8) מאפיינים.
אף אחד מיישובי ישראל לא הגיע למדד המקסימלי: כלומר, לא קיבל ציון 5 בכל אחד מהמדדים שנבחנו. היישובים שבהם איכות החיים גבוהה יותר: רמת השרון, תל אביב, רמת גן וכפר סבא, הגיעו לכ־ 80% מהסך הכל האפשרי, היישובים הבאים קיבלו כ־ 75% מהציון המקסימלי האפשרי.
לעומת זאת, ביישובים המעניקים איכות חיים פחות טובה הציון שקיבלו היישובים היה פחות מ־19 , כ־ 45% פחות מהציון המקסימלי האפשרי.
המתכון לעיר איכותית
כיצד, אם כן, ניתן לצמצם פערים? איך יכולים היישובים המעניקים איכות חיים נמוכה יותר להשתפר?
להגדיל הכנסות משימושי נדל"ן מניב
לבנות תוכניות אסטרטגיות לניצול ולהגדלת נדל"ן מניב, לשיפור ההון האנושי ברשות, להתייעלות ברשות, לאכיפה של חוקי עזר עירוניים, למשיכת גופים וחברות עסקיות גם תוך שיפור מערך הנגישות אל היישוב וממנו.
להקפיד על היקף האוכלוסייה ביישוב
להימנע מגידול באוכלוסייה ושטחי מגורים בכל מחיר. לבחון האם כלכלת היישוב יכולה לעמוד במתן שירותים לתושבים הוותיקים והחדשים.
לשתף פעולה ברמה האזורית
היום קיימת תחרות אזורית, ונוצרים מצבים אבסורדיים שבהם יישובים סמוכים מפתחים ומקדמים במקביל תוכניות לתעסוקה ואזורי מסחר ומשרדים. כך נוצרת קניבליזציה ישירה של אחד מול השני. לפיכך נדרשת חשיבה אסטרטגית אזורית אשר תייצר אזורים גדולים ומשמעותיים, שישרתו אוכלוסייה רבה ככל האפשר, על מנת לייצר "מגנט" למשיכת חברות, עסקים ובעיקר יזמים.
שטחי ציבור ושטחים ירוקים
בכל תוכניות המתאר הכוללניות והחלקיות חשוב להקפיד על שטחי ציבור/ שטחים ירוקים, שמשפיעים מאוד על תחושת התושבים.
חינוך לבריאות
חשוב לדאוג ביישובים אלה לתוכניות החדרה של נושא הבריאות - מגיל הגן ועד כיתה י"ב.
לפנייה לכתב/ת 
