שינויים בהרגלי הדירה

בְּעֵמֶק יָפֶה בֵּין כרמים וּשְׂדוֹת. עוֹמֵד מִגְדָּל בֵּן חֲמֵשׁ קוֹמוֹת. וּמִי גָּר בַּמִּגְדָּל?

בַּקּוֹמָה הָרִאשׁוֹנָה תַּרְנְגֹלֶת שְׁמֵנָה. כֹּל הַיּוֹם בְּבֵיתָהּ עַל מִשִּׁכְבָה מִתְהַפֶּכֶת. הִיא כֹּל-כָּךְ שְׁמֵנָה שֶׁקָּשֶׁה לָהּ לָלֶכֶת. בַּקּוֹמָה הַשְּׁנִיָּה גָּרָה קוּקִיָּה, כֹּל הַיּוֹם הִיא מהלכת, עוֹשָׂה בִּקּוּרִים, כִּי בָּנֶיהָ גָּרִים בקינים אחרים....

(לאה גולדברג, דירה להשכיר)

דליה אשין ובעלה אלכס הם דוגמה לזוג, שחי ב־25 השנים האחרונות בגליל התחתון, ולפני כשנה עבר לפרויקט של חברת "דירה להשכיר" ברמת השרון. בעקבות מעבר של ילדיהם הגדולים למרכז הארץ, עם בני זוגם והנכדים, חיפשו דליה ואלכס אחר פתרון דיור נוח לטווח ארוך בקרבת תל אביב. כאשר שמעו על חברת "דירה להשכיר" דרך אחת הפרסומת, פנו לקבל פרטים ותוך שבועות אחדים התבשרו, כי התפנתה עבורם דירה בפרויקט בשכונת מורשה בעיר.

דליה: "אנחנו מרוצים מהמיקום של הפרויקט ומכך שהוא מאפשר לנו יציבות בשכר דירה קבוע ל־20 השנים הקרובות. האפשרות שניתנה לנו כדיירים להחליט אם אנו רוצים להשתמש בזכות לגור כאן ב־20 השנים הבאות מסייעת לנו לתכנן את החיים בלי כאב הראש של מעבר דירות. זה פתרון שמתאים לכל מי שידו אינה משגת לקנות דירה. כאן, כשיש לי בעיה עם הדלת של הארון במטבח, אני מתקשרת לחברת הניהול, ותוך זמן קצר זה מטופל".

יותר ויותר מתחילים להפנים את המהפך התרבותי הזה. שינוי התפיסה, שלפיה כל אדם שואף לקנות דירה עם משכנתה. עדיף לו ליהנות ממגורים בשכירות, כאשר שכר הדירה נשאר קבוע ויציב לאורך זמן, אבל "דמי הניהול" לעומת זאת עלולים לקפוץ מדי תקופה כדי להמשיך ולתחזק את הנכס ברמה גבוהה.

התעלומה הגדולה: מה תהיה מדיניות הממשלה הקרובה בנושאי דיור. על עניין אחד אין ויכוח: כל המפלגות במצע הדיור שלהם הסכימו על פרט גדול אחד - ההשכרה לטווח ארוך תוביל את ניסיון הממשלה הבאה להוריד את מחירי הדיור. דו"ח טרכטנברג הציג בזמנו פוטנציאל ל־29 אלף דירות להשכרה בטווח של כמה שנים. יאיר לפיד כשר אוצר רכב על גל המחאה והתחייב ל־150 אלף יח"ד בתוך עשור.

המספרים בשטח רחוקים מאותם יעדים. כיום למעלה מ־8,000 יחידות דיור כבר נמצאות בהליכי שיווק, הקמה ואיכלוס: בהתאם לנתוני "דירה להשכיר" נמצאות כיום 592 יחידות לשיווק בבאר שבע, 268 יחידות בבאר יעקב צריפין ובתל אביב - 344 יחידות. בפרויקטים הנמצאים בהקמה ניתן לציין  315 יחידות בגן יבנה, 364 יחידות באור יהודה ו־862 בירושלים. פרויקטים שכבר אוכלסו  אפשר למצוא בנאות פרס בחיפה עם 348 יחידות, 281 יחידות ברמת השרון ו־273 יחידות בהרצליה.

בשורת השכירות לטווח ארוך מגיעה לירושלים. פרויקט בשכונת ארנונה (הדמיה) | יזם: שיכון ובינוי נדל"ן

לפני כשלושה חודשים היה זה שר האוצר משה כחלון עצמו שהצהיר: "ציבור גדול בישראל רוצה לשכור דירה במחיר הוגן, ולכן בקדנציה הקרובה נשים דגש על ציבור השוכרים". גם במצע הדיור של גנץ־לפיד השכירות לטווח ארוך היא שחקנית מפתח. בפועל מאז כינון הממשלה עלו מחירי השכירות ב־5%.

פרויקט דירות להשכרה ברח' ז'בוטינסקי בשכונת נאות שמיר ביבנה. יזם: החברות רמי שבירו ודוראל ש. | צילום: יח"צ

גם למגזר הערבי

מספר הפרויקטים לדיור מפוקח בשכירות לטווח ארוך עומד כיום על למעלה מ־30 פרויקטים, הנמצאים בשלבי קידום ברחבי הארץ, אבל בשנה הקרובה יחצו לראשונה את רף ה־10,000 יח"ד.

בשלוש השנים האחרונות כבר התאכלסו שלושה פרויקטים גדולים להשכרה בגליל ים שבהרצליה, ברמת השרון ובשכונת נאות פרס בחיפה. הפרויקט הראשון בבירה, חלומות ארנונה - שנבנה על ידי קבוצת שיכון ובינוי ובו 333 יח"ד להשכרה - נמצא בשלבי איכלוס, וכן פרויקט נוסף בכפר יונה.

השנה הקרובה, 2020, צפויה להיות משמעותית עבור החברה, שבניגוד לחברות ממשלתיות שונות, היא רזה וצעירה וכוללת כיום בסך הכל כ־20 עובדים. ב־2020 מדברים בחברה על שיווק של בין 4,000 ל־5,000 יח"ד בפריסה ארצית רחבה, ביניהן 750 יח"ד להשכרה ומעונות סטודנטים במתחם הבורסה שברמת גן, הכולל למעלה מ־200,000 מ"ר בנוי בעירוב שימושים, כ־780 יח"ד שיוקמו במתחם ניר צבי ובן שמן להרחבת ולפיתוח העיר לוד, כ־600 יח"ד להשכרה בפרויקט ראשוני בשיתוף עם משרד הביטחון בשכונת רמות בבאר שבע, 180 יח"ד בתל אביב ומאות יח"ד במספר פרויקטים בבית שמש ובערים נוספות.

מעבר לכך, נמצאים בשלבי בנייה פרויקטים נוספים, בהם 450 יח"ד במתחם הדסה הקטנה בירושלים, כ־180 יח"ד במתחם המשתלה בתל אביב ועוד.

פרויקטים לשכירות מקודמים לא רק באזורי הביקוש, אלא גם בפריפריה. במהלך 2019 יצאו ב"דירה להשכיר" עם מכרזים בכרמיאל, נצרת עילית וקריית גת, ובקרוב ישווק פרויקט ראשוני באופקים. גם בג'לג'וליה לראשונה פרויקט שכירות ארוכה של 100 דירות למגזר הערבי.

למעשה, למרות הכוונות הטובות, "דירה להשכיר" היא טיפה בים היום לנוכח הציפיות הגדולות שתלו בה. מעבר לתוכניות בנייה כאלה ואחרות מדובר על חינוך תרבותי של ציבור שלם, שלמד להאמין שביתו של האדם מבצרו, ובגניוס היהודי אין כמו ארבעה קירות בטאבו. היעד המרכזי בהקמת הפרויקטים של שכירות ארוכת הטווח הוא ליצור אלטרנטיבת דיור איכותית למגורים בבעלות, ובדומה למדינות מפותחות בעולם, לתת מענה לדור הצעיר הרואה בדיור שירות נצרך ולא מכשיר השקעה.

יאיר טל, מנכ"ל החברה הממשלתית "דירה להשכיר": "אנחנו רואים איך התפיסה משתנה. יש עדיין מרכיב תרבותי חזק מאוד של הרצון לנכס שמשויך אליך. אנחנו לא מציעים לדיירים מוצר מוטה מחיר, אלא יציבות. קח את ההון העצמי שיש לך לבורסה, להשקעה בעסק חדש, ללימודים, בלי משכנתה עד מעל הראש. אנחנו יודעים לייצר את כל היתרונות של בעלות בלי להחזיק בדירה. סטנדרט בנייה גבוה, עם תמריץ מובנה ליזם לבנות ולשמור על הפרויקט ברמה הגבוהה ביותר כדי לשמר את ערכו. זה מתאים מאוד לזוגות צעירים היום".

כך מושכים יזמים

בניו יורק, בברלין ובבירות מובילות בעולם התופעה ותיקה ומוכרת כבר עשרות שנים: שכר דירה לשנים ארוכות במחיר מפוקח, נמוך ממחיר השוק. בדרך כלל נהנים הדיירים מתנאי שכירות טובים יותר, שמגנים עליהם מפני עליית מחירים תלולה ומתנודות קיצוניות בשוק הנדל"ן. במקרים רבים כמו בברלין הרגולציה פועלת באופן מובהק לטובת הדיירים.

למעשה, תנאי הנדל"ן בהונג קונג מלפני 15 שנה דומים למתרחש כיום בישראל. מחקרים רבים ומודלים כלכליים מצביעים על דמיון בין ישראל בעתיד למדינות צפופות וקטנות אחרות, כמו סינגפור והונג קונג, או גושים עירוניים גדולים, כמו ניו יורק סיטי ולונדון - כשחלק מהתהליכים שעברו על מדינות/אזורים אלו מתרחשים כעת בישראל: ביקוש גבוה לדיור ועלייה של מחירי הדיור, מחסור בתשתיות ועומסים קבועים על נתיבי תחבורה, עלייה תמידית בעלות המחייה ועוד.

בכל העולם, במסגרת הפתרונות, הייתה האצה בבנייה של דיור לשכירות לאורך טווח.

התוצאה: עד לפני 15 שנה - בהונג קונג אחוז הגרים בדיור ציבורי היה נמוך משמעותית ביחס לבתים פרטיים. כיום אחוז המגורים בבתי דיור ציבורי עומד על 30% מתוך כלל השוק. עלייה בדיור הציבורי - כמעט כל דירה שלישית (השכרה לטווח הארוך). תהליך דומה מתחיל גם אצלנו בפרויקטים של "דירה להשכיר": במקומות רבים יש תורי המתנה ארוכים לפרויקטים של דיור להשכרה, המתאפיינים במגורים באזורי ביקוש במרכז הארץ, בסטנדרט בנייה גבוה ובדירות מרווחות ומתוחזקות. היזמים אינם רשאים להעלות את דמי השכירות במשך 10 שנים, מלבד הצמדה למדד + 1% לשנה, וגם אינם רשאים לפַנות את הדיירים על דעת עצמם, כל עוד הם עומדים בתנאי החוזה.

יחד עם זאת, כיום בישראל אין כמעט חוקים שמגנים על השוכרים, והם חשופים להעלאות מחיר תכופות ולפינוי חד צדדי מהדירה. "אם יהיה היצע אמיתי של דירות להשכרה ארוכת טווח, שבהן משפחות יוכלו לגור במשך שנים, לדעת שילדיהן יוכלו ללכת לאותו בית ספר ולבנות עתיד בלי חשש לפינוי או להעלאות מחיר חדות ומפתיעות, הצורך לקנות דירה צפוי להצטמצם", אומרת שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין.

דירות להשכרה אור יהודה(הדמיה: אזורים)

ובינתיים, לפי חוק הוותמ"ל, אותה ועדת תכנון מהירה לפרויקטים לאומיים, עד 30% מכל תוכנית שתאושר על ידה ייועדו להשכרה מפוקחת ארוכת טווח. היום ממתינים מעל 65,000 יח"ד בתוכניות מאושרות, מרביתן באזורי הביקוש, שצפויות להבשיל לשיווק בשנים הבאות.

לדברי הכלכלנית דניאלה פז־ארז, מנכ"ל של חברת הייעוץ פז כלכלה והנדסה: "לאחרונה חלה עלייה גם במספר הפרויקטים להשכרה ארוכת טווח הנבנים על ידי המגזר הפרטי באמצעות החוק לעידוד השקעות הון. השכרה לטווח ארוך לחמש שנים עם אופציה מאפשרת לשכבת גיל 40-25 פתרון מגורים ראוי עם רמת חיים נאותה, ביטחון ויציבות", אומרת פז־ארז ומדגישה: "פתרון כזה הוא חלופה לרכישת דירה והתחייבות של זוגות צעירים או יחידים להלוואות גדולות לתקופות ארוכות".

כדי להתמודד עם בעיית המחסור בקרקעות, ב"דירה להשכיר" יצאו לפני כשנה עם תוכנית "השכר ומהר" - המציעה ליזמים לרכוש מהם פרויקטים למגורים שהם מקימים, בשלמותם, בהיקף של לפחות 50 יח"ד בפרויקט, שיועמדו להשכרה. הפיילוט הראשון התבצע בפרויקט בשכונת נווה שאנן בחיפה והוא כולל 100 יח"ד, שצפויות להתאכלס בשנה הקרובה. בתוך תקופה זו מצפים בחברה לחתום על עוד עסקאות דומות ובכך להביא מסה קריטית של דירות להשכרה בהליך מזורז. בכך למעשה פועלת החברה גם לפיתוח שוק מוסדי להשכרה לטווח ארוך ועידוד השקעה של קרנות נדל"ן (REIT) בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח.

כדי לעודד יזמים שונים להיכנס לראשונה לתחום השכירות ארוכת הטווח, מופיעים במכרזי החברה תמריצים רבים. יאיר טל: "אנחנו רואים את טובי היזמים נכנסים וחוזרים פעם אחר פעם. אפריקה ישראל, אשטרום, שיכון ובינוי ועוד. והם לא עושים זאת בהתנדבות. הם מייצרים תשואה טובה, עם חתך סיכון נמוך. התשואות על ההון העצמי דו־ספרתיות, כי הם מקבלים מימון גבוה מאוד להקמת הפרויקטים. מבחינתנו, התשואה של פרויקט חייבת להיות 5% כדי לצאת לדרך. זה המדד לפרויקט שניתן לשווק אותו ושליזמים כדאי להקים אותו".

גם היזמים עצמם, למרבה ההפתעה, מאמינים בדיור להשכרה. "הבעיה שלנו היא בכלל לא בביקוש, אלא בהיצע הקרקעות", אומר ערן ענבים, מנהל הכספים ומנהל דיור להשכרה בחברת אזורים. "אנחנו מנסים לאתר קרקעות נוספות מלבד המכרזים של 'דירה להשכיר', ויוזמים רק בקרקעות בייעוד דיור להשכרה שמאפשרות את הכלכליות של הפרויקטים שלנו, שכן מחיר הקרקע זול יותר ובשל כך התשואה המתקבלת מאפשרת לנו להיכנס למשחק".

בחברת אזורים לבדה מדווחים על כ־900 דירות ארבעה פרויקטים בשלבי פיתוח שונים: ברובע ט"ז באשדוד, בשכונת הרקפות בראשון לציון, בשכונת בית בפארק באור יהודה ובשכונה החדשה על הים בבת ים. "בכל פרויקט שאנחנו מפרסמים יש היענות עצומה. הדיירים מבינים את היתרונות העצומים של דיור להשכרה מוסדי ארוך טווח, לעומת השכרת דירות מפרטיים", אומר ענבים.

לדברי מתי דב, מנכ"ל קרן הריט מגוריט שמשקיעה בפרויקטים להשכרה לטווח ארוך: "על הממשלה הבאה להקצות מכרזים באמצעות דירה להשכיר, לצד עידוד רגולציה שתגדיל באופן משמעותי את ההשקעות בתחום. כך לדוגמה, תסייע לקרנות הריט לגייס כסף משוק ההון באמצעות קיצור תקופת מימוש הנכסים, כדי שיוכלו לגייס יותר כסף עבור רכישת דירות לשכירות. כך היזמים יבנו יותר ויענו לבעיית הביקושים בשוק השכירות, ובשל הגדלת ההיצע ויצירת תחרות ירוסנו גם מחירי השכירות".

לעומת תוכנית "המחיר למשתכן", שאליה חברות רבות ומובילות נמנעו מלהצטרף, מצביעות החברות המובילות בענף הבנייה לטובת השכירות ארוכת הטווח, המדשדשת עדיין ביחס לפוטנציאל הקיים. דוגמה לכך היא חברת שיכון ובינוי שהצטרפה לפרויקט. ״רווחיות מחיר למשתכן לא מצדיקה שנסתכן", אמר תמיר דגן, עד לאחרונה מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן. בימים אלה החברה החלה בפרויקט בשכונת ארנונה בירושלים של השכרות לטווח ארוך בשוק החופשי, והגרלה של 83 דירות בשכר דירה מפוקח מתוך 333 דירות להשכרה תתקיים בספטמבר.

לדברי דורית סדן, סמנכ״לית השיווק בשיכון ובינוי, מדובר בפרויקט שמושך אליו בעיקר ירושלמים שמחפשים לשכור דירה לטווח ארוך בלי הפתעות בדרך ושקט נפשי בניהול המתחם. "שוכרים מוכנים להמתין גם 4-5 חודשים להתחלת תקופת השכירות", היא אומרת, "ואכן נרשמו להגרלה של שכ"ד מפוקח כ־500 איש וגם הביקושים לשכ"ד בשוק חופשי מפתיעים". הדיירים החדשים בפרויקט כולו ייהנו מהסכם שכירות שקוף וארוך טווח לתקופה של שלוש וחמש שנים (בהתאמה למפוקח או לשוק חופשי) עם אופציה לחידוש בתום התקופה (עד למקסימום 10 שנים לכל דייר).

דורית סדן, סמנ"כלית השיווק בשיכון ובינוי נדל"ן

העלאת מחיר מוגבלת

גם אפריקה ישראל מגורים החליטה לכוון לטובת הדיור להשכרה. הפרויקט הראשון שנבנה בארץ לצורך כך הוא בהרצליה. "הקמנו בתוך 30 חודשים בלבד 273 יחידות דיור, מתוכן 68 יחידות במחיר מפוקח. הפרויקט נבנה בחסות ובסבסוד המדינה, שמכרה קרקע ליזם בהנחה משמעותית, בתמורה לכך שהדירות שייבנו ישמשו להשכרה בלבד לתקופה של 20 שנה. בתוך תקופה זו היזם מחויב להשכיר חלק מהדירות במחיר מפוקח הנמוך ב־20% ממחיר השוק, שהיזם יכול להעלות אותו באופן מוגבל מדי מספר שנים", אומרים בחברה, שזכתה לאחרונה בפרויקט בשוהם, אף הוא בלב אזורי הביקוש.

הדיירים הראשונים שיאכלסו את פרויקט סביוני גליל ים הם תושבי הרצליה, אפי ורונית פתאל. "ההון הראשוני שהיה לנו מהבית לא מספיק לקנות דירה באזור שאנחנו רוצים לגור בו, אז הפרויקט הוא בדיוק הפתרון לכך כי החוזה לטווח ארוך, אומר פתאל. "הדירות הן חדשות, יש חנייה מסודרת והאזור מעולה וקרוב לאיילון. המחירים פה לא זולים, אבל יחסית למה שאתה מקבל באותו מחיר בשוק הפרטי, זה מעולה".

לדברי פתאל, בחוזה עם החברה יש הרבה סעיפים חיוביים, למשל נושא האחזקה על ידי חברת ניהול. יש תקלות שמוגדרות כך שתוך שעתיים או ארבע שעות צריך לתקן אותן. אין דבר כזה בשוק הפרטי. רמת השירות כאן היא אחרת".

גם חיים קראדי, מנכ"ל חברת פרשקובסקי, הבונה דיור להשכרה ברמלה, סבור כי "דירה להשכיר" היא תוכנית טובה, אך יש להרחיבה. "יש להגדיל את התקציבים, את התמריצים לקבלנים ואת היקף התוכנית לכל הארץ. כיום התוכנית גבולית מאוד, כי אף יזם לא יישם אותה עדיין, ולכן היזם לוקח על עצמו סיכון. זו גם הסיבה שאנחנו לא רואים עשרות יזמים ניגשים למכרזים אלו".

לא רק זוגות צעירים נמצאים על הכוונת לדיור ארוך טווח. שאולי לוטן, מנכ"ל חברת לוינשטיין, אומר: "חייבים לעודד דירות להשכרה עבור הגיל השלישי. ככל שיימצאו להם פתרונות, היצע הדירות בשוק יתפנה לטובת הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור מה שבסופו של דבר יביא להוזלת מחירי הדיור".

השאלה הגדולה, האם השכירות לטווח ארוך תצליח גם בפריפריה?

יאיר טל: "כשהכלי הוא ערך הקרקע, ברור שבפריפריה קשה יותר. לכל מכרז בונים את האופי הפרטני שלו ותמהיל שמייצר את הערך הנכון. אנו יודעים לפעול בשיתוף פעולה הדוק עם הרשויות המקומיות ותפירת החליפה המותאמת לצורכי העיר. בכרמיאל, למשל, שיווקנו דיור להשכרה עם דיור למכירה ושטחי מסחר, כדי שזה יהיה כלכלי".

ומה הלאה? לאחרונה הוסמכה החברה על ידי משרד האוצר להיות האמונה על תכנון של עשרות אלפי יחידות דיור בקרקעות פרטיות מרובות בעלים. על פי ההסכם, משרד האוצר יעמיד לחברה תקציב של 60 מיליון שקל לשנתיים ובאמצעותו היא תאתר קרקעות פרטיות מרובות בעלים באזורי ביקוש, תקדם בהן תוכנית לשינוי ייעוד, ובכך תאפשר זמינות של קרקעות רבות במרכז לאלפי דירות להשכרה.

דיור ציבורי בעולם

אחוז השכרה ארוכת טווח בדיור הציבורי מסה"כ המגורים

הולנד  - 32%
דנמרק -  20%

הונג קונג -  46%

סינגפור - 82%