יורה לכל הכיוונים
לאחר שנים רבות של דיונים והתנגדויות, תוכנית המתאר לתל אביב אישרה הקמת 120 אלף דירות בשטח כולל של 2.8 מיליון מ"ר. עופר פטרסבורג משרטט איך צפויים להיראות רובעיה השונים של העיר הלבנה בתוך פחות מעשור
זו לא עיר, זו חצי מדינה. מדינת תל אביב מובילה כבר שנים את שוק הדיור, ורק בשבועות האחרונים התבשרנו, ש־40% מהתחלות הבנייה בעיר מיוחסות להתחדשות עירונית. העיר לא רק מחדשת, אלא גם מוסיפה לעצמה עשרות אלפי דירות בשנים הקרובות לכל הכיוונים.
תל אביב, מטרופולין שהוא מרכז הכלכלה, התרבות, התקשורת והאמנות של ישראל, חגגה השנה 110 שנים, ומאז ועד היום היא ממשיכה לגדול, להתפתח ולשנות את פניה. כחלק מכך ומתוך רצון ליצור שכונות איכותיות עם מגוון שימושים, מקודם תכנון באזורים שלא היו במרכז העניינים עד כה. הדגש כיום הוא על יצירת מרחבים איכותיים, הכוללים עירוב שימושים של מגורים, תיירות, תעסוקה ומסחר.
העיר אולי מובילה בתוכניות פינוי־בינוי, אבל תנהג יד קשה כלפי הדיירים המרחיבים, במטרה לצמצם את שטח הדירות העתידיות בעיר, ובכך גם להצעיר את האוכלוסייה. על פי מסמך מדיניות שמקדם ראש העיר רון חולדאי בלא פחות מ־70 מתחמי פינוי־בינוי בתוכנית המיתאר העירונית, הוועדה המקומית תאשר שם פרויקטים על פי מפתח תמורות מצומצם בהרבה: וכך לדירה קיימת ששטחה עד 80 מ"ר יתווספו עד 12 מ"ר המבטאים תוספת של ממ"ד; ולדירה קיימת ששטחה עולה על 80 מ"ר לא יתווספו שטחי תמורה כלל. באשר לדירות הקטנות הקיימות ששטחן קטן מ־40 מ"ר - הוועדה המקומית תהיה רשאית להגדיל את שטח התוספת מטעמים מיוחדים.
זה הזמן להעיף מבט נוסף אל העתיד בעיר שלא נגמרת 24/7, שכן היא צפויה לשנות לא רק את פניה, אלא גם להקרין על ערים נוספות. תל אביב של 2025 היא לא תל אביב של היום: 450 אלף תושבים ו־486 אלף מועסקים (לעומת 393 אלף תושבים ו־375 אלף מועסקים רק לפני רק עשור), ולפיהם נקבעים היקפי בנייה למגורים ולתעסוקה: תוספת של 30 אלף דירות ו־6.2 מיליון מ"ר של שטחי משרדים.
חלק מהשינויים כבר כאן
בתוכנית המתאר העירונית, שאושרה אחרי 12 שנים של התנגדויות ודיונים, יהיה מותר להוסיף לעיר בסך הכל 120 אלף דירות בשטח כולל של 2.8 מיליון מ"ר. מימוש התוכנית יכפיל את כמות הדירות. צפויה גם כמות כפולה של משרדים, ובסך הכל 5.17 מיליון מ"ר לתעסוקה. כמו כן התוכנית כוללת פוטנציאל לבניית 308 אלף מ"ר של מלונות.
בין השינויים המעניינים הצפויים: טיילת קירוי איילון; הוספת שטחי תעסוקה באזורים הסמוכים להסעת המונים; העתקת מבנה התחנה המרכזית החדשה; ציר ירוק בין שדרות רוטשילד לים; איסור על בניית מגדלים במתחם העיר הלבנה; שימור מבנים טמפלריים במתחם הקריה וחידוש כיכר אתרים.
הדגש המרכזי על פי מדיניות העירייה הינו ציפוף והגדלת היקפי הבנייה באזורי המגורים והתעסוקה; העדפה לתחבורה ציבורית, הליכה ברגל ורכיבה על אופניים; הגדלת עירוב שימושי הקרקע והוספת רחובות מסחריים; התחדשות עירונית בדגש על פיתוח דרום העיר ומזרחה והגדרת אזורים לשימור.
חלק מהשינויים כבר כאן באופן אבסורדי. אף שהתחבורה הציבורית עוד מקרטעת, והקו האדום הראשון יחל לפעול רק בעוד כשנתיים במקרה הטוב, כבר היום צומצם תקן החנייה במרחקי ההליכה מצירי תחבורה ראשיים, כמו ציר מנחם בגין.
עוד צפויים עיכובים ושיבושים במסגרת הקמת הרכבת הקלה ותכנון פרויקט המטרו המבורכים. תוואי המטרו אינו סופי ומצוי כעת בהליכי בתכנון, ונכון להיום הוא כולל צירים שמעליהם קיימים מגרשים פרטיים רבים, למשל, ברחוב יגאל אלון בתל אביב, ברחוב כצנלסון בגבעתיים ועוד. והרי, שבהתאם להודעות אלו, כל בקשה להיתר, הכוללת בנייה בתת קרקע בעומק העולה על חמישה מטרים, תהיה מחויבת באישור הוות"ל. "הגבלות אלו יחולו למשך שנתיים ממועד הפרסום או עד להפקדה - המוקדם בין השניים. המשמעות היא עיכוב של פרויקטים בקנה", מסביר עו"ד צבי שוב, מומחה לתיכנון ובנייה.
מאחר שהתוכנית אינה מגובשת דיה, סביר להניח כי הפרסום הוא לשטח רחב יותר מהתוכנית שתופקד ותאושר בסיכומו של יום, וזה חלק מהבעיה. "השלב הבא", מוסיף עו"ד שוב, "יהיה הפקדת התוכנית, ולאחר אישורה ובהתבסס על אישור זה, גם הפקעות ותביעות פיצויים לפי סעיף 197, שבו יוכלו בעלי הקרקעות לדרוש פיצויים. נכון להיום לא ניתן לקבל פיצויים על פי סעיפי החוק שמדברים על הכנת התוכנית. מדובר, לדעתנו, בלקונה בחוק שיש להתייחס אליה ולו בשל כך שבינתיים נמנע קידום תכנון בפרויקטים שונים העלולים להגיע לכדי ביטול". לפיכך חשוב לבדוק, תכנונית ומשפטית, את השלכות התוכנית כבר בשלב מוקדם זה.
כך, למשל במקרה של הרכבת הקלה: ברחוב אבן גבירול הופקע מבנה מגורים ועסקים שלם לטובת תחנת תחבורה ציבורית ויציאות מהרכבת לרחוב. גם בקווי המטרו סביר שייווצר הצורך בהפקעת מבנים למטרה זו.
צפון תל אביב:
מגדלים בשדה דב
הדרמה הגדולה שנראתה כמו חלום באספמיה התרחשה השנה: פינויו של שדה דב לטובת שכונה חדשה. העניין המרכזי אינו עוד שכונת מגדלים סמוך לים בצפון תל אביב, אלא בעיקר מגבלות הבנייה לגובה שיורדות עקב פינויו של שדה תעופה.
וכך, לאחר שנים שבהן תפס שדה דב חלק ניכר מהשטח הפתוח האחרון שנותר בעיר ומנע את התפתחותה באופן רציף צפונה, צפויים להיבנות על שטחו כ־16 אלף יחידות דיור, 323 אלף מ"ר שטחי תעסוקה וכ־200 אלף מ"ר מלונאות, יחד עם מבני ציבור ושטחי ציבור פתוחים ואיכותיים. הקרקע ממוקמת בין תחנת רידינג מדרום, קרקעות צפון־מערב העיר (3,700) מצפון, שכונות נופי ים, שכונת ל' במזרח והים במערב.
ההשלכה הישירה היא לכל גוש דן, למשל צמיחה לגובה של 12 אלף הדירות הנוספות במה שקרוי רמת אביב ד', תוכנית פי גלילות, שבחלקה בתל אביב ורובה ברמת השרון.
כל רחוב אבן גבירול יוארך צפונה, כולל הקו הירוק של הרכבת הקלה שייחצב בתוך שדה דב. לפי התכנון עתידי שאושר בתוכנית המתאר, שדרת איינשטיין מתוכננת להגיע עד לים ותחצה את רחוב אבן גבירול, שיחבר את השכונה הצפונית למרכז עיר, ואיתו גם הרכבת הקלה, שתעבור במרכז השדרה ותשמש נקודת מפגש מרכזית למגורים, מסחר, בילויים ופנאי של השכונות הצפוניות.
גם פניהן של רמת אביב והשכונות הצפוניות האחרות צפויות להשתנות. לאורך השנים נבנו באזור פרויקטים רבים ויוקרתיים, אך למרות זאת לתוכנית המתאר של תל אביב - תוכנית 5000, יש תוכניות נוספות עבור השכונות: הגדלת זכויות הבנייה בקרקע, באופן שיאפשר לבנות 202 יחידות דיור לדונם, לצד הגדלה משמעותית של שטחי המסחר. המגדלים בכיכר המדינה שהחלה בנייתם הם דוגמה למראה החדש של העיר.
זאת ועוד, ישנה התוכנית המתארית 3,700 - המשך שדה דב והגוש הגדול לכיוון הרצליה - ל־12 אלף דירות נוספות. זהו רובע עירוני בצפון־מערב העיר, לאורך חופה הצפוני. במשך שנים היה שטח זה בשולי העיר ולמרות איכויות הטבע והנוף שבו, לא זכה לתנופת פיתוח התואמת את הפוטנציאל הגלום בו. חמישה צוותי תכנון בהנחיית מהנדס העיר וצוותו פועלים היום כדי להגיע לתכנון אינטגרטיבי בשילוב עירוב שימושים אמיתי, מגוון צורות בינוי, הקמה מוקדמת של דרכים ותשתיות ראשיות, פיתוח פארק חוף אקולוגי תוך שימור המצוק, ניהול אנרגטי מושתת על חיסכון וגיוון מקורות אנרגיה ועוד. גם השכונות הוותיקות ממשיכות להתחדש. אשדר מקימה בימים אלו פרויקט פינוי־בינוי ברחוב רקנאטי ברמת אביב ג'. הפרויקט כולל 198 דירות בשלושה בניינים בני 16 קומות מעל קומת קרקע, שייבנו במקומן של 96 דירות שנהרסו. הפרויקט כולל דירות 3, 4 ו־5 חדרים וכן מיני פנטהאוזים 6 חדרים ופנטהאוזים. העסקה החלה להירקם לפני כ־20 שנה עם התאגדות בעלי הדירות, וב־2003 התקשרו הדיירים עם אשדר לקידומה. "הפרויקט יוצא לדרך לאחר שנים ארוכות של קידום תוכנית המתאר והיתרי הבנייה, החתמת כלל בעלי הזכויות על הסכמים עם החברה והצורך במתן פתרונות למכשולים שעמדו בדרך. בהיעדר קרקעות פנויות ברמת אביב ובהצגת תמהיל דירות מגוון, צופה החברה לביקוש גבוה לדירות החדשות", אומר ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר.
לדברי דן מנחם, מנהל פיתוח עסקי בקרן ריאליטי המתמחה בהשבחת נדל"ן, תל אביב־יפו תעבור שינויים מסיביים בשכונות רבות. "נראה את רחובות אבן גבירול וקפלן מתרוממים לגובה, עם בניינים של 10-8 קומות באבן גבירול וגורדי שחקים בקפלן. גם מתחם הקריה יפונה ויקומו במקומו מגדלי משרדים שיחזקו את האזור כמתחם עסקים מרכזי בעיר", הוא אומר. "בשכונות הפנימיות של הצפון הישן והחדש מרבית הבניינים יעברו התחדשות עירונית משמעותית, עם בנייה מחדש או לכל הפחות שיפוץ החזיתות. פרויקטים נרחבים של התחדשות עירונית ישנו גם את פניהן של מעוז אביב ונווה שרת, לצד התפתחותה של קריית עתידים כאזור תעסוקה נקייה, חכמה וחדשנית".
דרום העיר:
הלוק החדש של סלמה
על פי כל הסימנים והתוכניות, שרבים מהם נראים היטב בשטח כבר היום, דרך סלמה עומדת בפני מהפך חזותי יוצא דופן, בדומה למהפך שעברה שכונת פלורנטין, שייתכן שיהפוך אותה לדבר החם הבא בעיר.
לפני תוכנית המתאר 5000 - המקדישה פרק תכנוני נכבד לדרום העיר ובין היתר לאזורים שמדרום לפלורנטין, כולל דרך סלמה - חלק ניכר משטחי המתחם יהפכו לאזורי מגורים חדישים ומשרדים.
התוכנית נתנה אור ירוק לפרויקטים נדל"ניים רבים בכל רחבי דרום העיר והייתה גם זרז לשלב הבא: התחדשות סביבתית, הריסת מבנים ישנים והקמת חדשים במקומם ושימור מבנים היסטוריים. מלבד הפיכת הרחוב לכזה המשלב בין מגורים לבין מתחמי מסחר "נקיים" ומשרדים, הושם דגש על בנייה מרקמית. כך, על גדות הרחוב ייבנו מבנים בני 7-6 קומות, ואילו דרומית יותר, בעומק גושי המבנים, ייבנו מבנים גבוהים יותר.
כמה פרויקטים המתוכננים לאורך הגדה הדרומית של הרחוב כבר אושרו ועומדים רגע לפני קבלת היתר בנייה ועלייה על הקרקע. כזה הוא פרויקט MOMA של קבוצת חג'ג', המתוכנן להיבנות כחלק מתוכנית להקמת 500 יחידות דיור חדשות במרובע המבנים התחום על ידי הרחובות חיים בן עטר ורבנו חננאל. בפרויקט ייבנו ארבעה מבני מגורים - שני מגדלים בני 18 קומות ושני בנייני בוטיק בני שבע קומות. אחד מבנייני הבוטיק נמכר לאחרונה לרשת מלונות בראון, שמתעתדת להקים בו מלון.
למעשה, השטח הקרוי "מבואות יפו" כולל את כל הקו האווירי שבין הרחובות אילת בצפון, שוקן במזרח, בן צבי בדרום והתקומה ואיצטדיון בלומפילד במערב. צירי הרוחב הראשיים הם סלמה וקיבוץ גלויות, וצירי האורך – הרחובות הרצל ושלבים. באזור כולו כבר נמצאים פרויקטים חדשים בבנייה או לקראת הוצאת היתר.
רחוב שלבים יישא את הדגל כציר האורך המרכזי של אזור מבואות יפו. לצד מגדלים מתוכננים, לשתי גדות הרחוב לאורך כקילומטר, מרחוב אילת בצפון ועד בן צבי בדרום, תיעשה התחדשות עירונית עם כללי שימור לטובת בתי המלאכה והמסחר. במקביל יוקמו אלפי דירות חדשות ואלפי מ"ר נוספים לתעסוקה - בבניינים בני 12 עד 15 קומות, עם זכויות בנייה ל־5,500 דירות. 35% מכלל שטח התוכנית (450 דונם) יוקצו לצורכי ציבור, כדי להתמודד עם המחסור הקשה באזור במבני ציבור וחינוך ובשטחים ירוקים.
באופן מפתיע, דווקא ברובע הצפוף ביותר בתל אביב מתוכננת בנייה רחבת היקף, לדוגמה בחלקו הדרומי של רחוב הרצל, בקטע שבין קיבוץ גלויות לדרך בן צבי, הגובל בפארק החורשות ממערב. למעלה מ־1,000 דירות ייבנו כאן. חברת אקרו נדל"ן, למשל, מחזיקה 28 דונם ברחוב הרצל פינת התחייה, מול בית הספר לטבע, עם זכויות לבניית מאות דירות. צמוד מדרום מחזיקה החברה הלאומית לדרכים (מע"צ לשעבר) חטיבת קרקע למאות דירות נוספות.
בסלמה 6 מתאכלסות בימים אלו 131 דירות בפרויקט נויה, הכולל גם שימור של בית באר עתיק.
פרויקט גדול בשוק העלייה ההיסטורי נבנה בימים אלה על ידי החברות אקרו נדל"ן ותדהר. עיריית תל אביב, המחזיקה בזכויות אף היא, הציעה לאחרונה למורים 70 דירות מסובסדות בשכירות. הפרויקט, הכולל 147 דירות בשני בניינים, יתאכלס בתחילת 2021.
שכונת פלורנטין עצמה שהייתה מזוהה עם דירות סטודנטים קטנות צועדת ליוקרה - לטובת בנייני בוטיק. פרויקט שכבר הושלם ושינה את סביבתו הוא רביעיית פלורנטין, שבסוף העשור הקודם עוד היו כאלה שהטילו ספק ביכולתו להתממש כלכלית. כיום הוא מאוכלס במלואו – 280 יח"ד וכ־40 חנויות – והפך לקטר שהניע למעלה את מחירי הנדל"ן בשכונה ובסביבותיה. פרויקט נוסף הוא פלורנטין סקוור, במתחם בית המשביר המרכזי ההיסטורי, במבנה תעשייתי שנבנה בשנות ה־30 של המאה הקודמת, ולאחר כמה עשורים שבהם שימש כבית כלבו, עבר לבעלותה של חברת האופנה הוניגמן. חזית הבניין תשומר, ויוקמו שני מבנים בני 200 דירות, 4,500 מ"ר של שטחי משרדים ו־2,300 מ"ר שטחי מסחר בפנים, אל תוך כיכר פנימית. האדריכל אילן פיבקו יעצב.
התחנה המרכזית הישנה בנווה שאנן, מעוז העובדים הזרים, צפויה לשנות בקרוב את פניה, לאחר ששתי חברות מובילות, שיכון ובינוי ולוינשטיין, זכו במכרז ענק שיתחיל להיבנות בקרוב, ורכשו זכויות בסכום עתק של כ־560 מיליון שקל. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב ערכה לאחרונה שינוי בתוכניות הבנייה בשטח וקבעה, כי 30% מתוך 1,160 הדירות שייבנו במתחם יוגדרו כ"דיור מיוחד", כלומר דיור בהשכרה ארוכת טווח, דיור מוגן או מעונות סטודנטים. המשמעות: כ־350 יחידות דיור.
אדריכלית גלי דולב, שותפה מנהלת בחברת ניהול הפרויקטים וקסמן, גוברין גבע: "ישנן מספר שכונות בדרום שהן בגדר היפהפייה הנרדמת. למשל נווה עופר, שכונה מדהימה שגם מתוכננת מצוין ואף שהיא ותיקה מאוד, היא מתעוררת רק היום לחיים. צעירים רבים החלו לאכלס שכונות שבעבר היו הומוגניות (שכונת בוכרים, שכונת תימנים). לשכונת שפירא, למשל, עברו רבים, שלא יכלו עוד לשאת את מחירי הדירות במרכז ומנגד לא רצו לעזוב את תל אביב. נוצרו קהילות חדשות המאכלסות את האזור, והשינוי ניכר".
"דרום העיר ממשיך להתפתח ולהתרומם", אומר ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום, שזכתה לפני כשנה במכרז של רשות מקרקעי ישראל במתחם מכבי יפו יחד עם חברת אקרו – כ־350 יחידות דיור, חלקן במסגרת "מחיר למשתכן". תוכנית מכבי יפו, שתוכננה בידי משרד ברעלי לויצקי כסיף אדריכלים על השטח שבו שכן בעבר אצטדיון קבוצת הכדורגל, כוללת הקמת שכונת מגורים חדשה עם כ־1,450 דירות ושטחי מסחר. בנוסף ייבנו שטחי ציבור הפתוחים ובנייני ציבור, ותהיה קישוריות בין סביבה זו לסביבה הקיימת על ידי מערך דרכים, שבילי אופניים והולכי רגל, צירים ירוקים ועוד. "הדירות במסגרת 'מחיר למשתכן' יימכרו בהטבה משמעותית לעומת שווי יחידות דומות בשוק החופשי", אומר פרידמן.
אסף כהנר, מנכ"ל חטיבת השיווק בחברת Ewave Nadlan, אומר כי בראייה האסטרטגית, דרום תל אביב הוא המקום המעניין ביותר בעיר. השילוב של הישן והחדש, של המקומי והגלובלי, של צעירים ומבוגרים, מייצר אזור טרנדי שמושך אליו גם מסעדנים, אמנים ובליינים. האנרגיה שמייצר הדרום מתודלקת במשיכה של צעירים, שמגיעים לשם כחלק מתהליך ההתבגרות שלהם.
את האנרגיה הזו לא פספסו גם משקיעי הנדל"ן, שמבצעים בעשור האחרון רכישות בפרויקטים החדשים הקמים בדרום העיר ומשנים את פני הסביבה. פרויקטים כאלה ניתן לראות ברחובות דוגמת הקונגרס, ידידיה פרנקל, י.ל. פרץ ואחרים. בדרך הזו המשקיעים הפרטיים ביצעו רכישות של אלפי דירות חדשות בעשרות פרויקטים – חלקם כבר קמו, רבים נמצאים בקנה ונראה אותם מתממשים בשנים הקרובות.
אבל כפי שאנו למדים, קשה להתייחס לדרום תל אביב כמקשה אחת. "ישנן מספר שכונות בדרום עם הבדלים הן במחירים והן בקהל היעד שרוכש את הדירות", אומרת שרון בן צבי, סמנכ"ל השיווק בחברת משולם לוינשטיין, "לדוגמה, השכונות סביב התחנה המרכזית החדשה טרם מפותחות ומושכות אליהן בעיקר משקיעים, המוכנים לקחת את הסיכון גדול יותר ואולי תשואה גדולה יותר בעוד מספר שנים. מצד שני יש שכונות, כמו נווה עופר, מתחם מכבי יפו וכמובן, כל אזור פלורנטין, שכבר היום עוברות שינויים עצומים הכוללים גם פיתוח סביבתי ושדרוג תשתיות. שכונות אלה מאופיינות, מלבד במשקיעים, גם בזוגות צעירים, משפחות ורווקים אנשי הייטק, שרוכשים לעצמם דירות. האתגר הגדול הוא להמחיש לרוכשים את עתיד השכונות הללו. הן הולכות להיות ההמשך הטבעי של מרכז העיר, וזה קורה כבר היום, כשבודקים את תוכניות העירייה והאווירה באזור".
מזרח העיר:
דרך השלום מתעוררת
תנופת הבנייה לא פסחה על מזרח העיר ובקרוב צפויות לקום 700 דירות במסגרת פינוי־בינוי בדרך השלום. אפריקה התחדשות עירונית וקבוצת יובלים מקדמות פרויקט רחב היקף באזור זה, שבו ייהרסו שמונה בנייני רכבת בני 276 דירות, ויקומו מגדלים בני 15־20 קומות. בצמוד למתחם, ממערב, מקדמת המדינה תוכנית ענק לבניית 800 דירות וכ־20 אלף מ"ר שטחי מסחר ומשרדים במקומו של בסיס הורודצקי, המיועד לפינוי במסגרת מעבר צה"ל דרומה.
גם חברת ארזים מקדמת בימים אלה תוכניות הריסה ובנייה במתחם של כ־10 בנייני רכבת צמודים לאורך תוואי דרך השלום, שיהפכו בשנים הקרובות ל־600 יח"ד חדשות, הגובלות מצידן האחד בתל אביב ומהעבר השני בגבעתיים. "המתחמים, שייבנו לאחר הליך של מיפוי חברתי, יכילו את כל מבני הציבור הנדרשים, והדיירים במתחם ייהנו ממבנים חדישים ומודרניים – מרחק נגיעה ממרכז העיר השוקק של תל אביב, אך עם השקט של גבעתיים", אומרת סימה מאור, מנהלת תחום התחדשות עירונית בחברת ארזים מקבוצת אורון אחזקות.
נחלת יצחק בשיתוף התושבים עוברת תהליך של התחדשות עירונית אף היא עם מגדלים לאורכה ועם תוכנית שלמה לתעשייה נקייה ומבני הייטק. השינוי מתרחש כבר עם עליית מחירים שנרשמה לאחרונה בשכונה.
גם יד אליהו בדרכה להשתנות ולהפוך לציר ראשי עם בנייני בוטיק, שיחליפו את השיכונים. שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין: "כבר כיום אנחנו רואים נהירה של צעירים לשכונה, שנהנית מנגישות גבוהה וקרבה למרכזי תעסוקה. השכונה גם מרושתת היטב עם קווי תחבורה ציבורית".
יפו:
הפרדס עומד ללבלב
תנופת הנדל"ן בעיר מתפשטת לדרום העמוק שלה. פרדס דכה היא שכונה בדרום יפו, מערבית לשדרות ירושלים, בין נווה גולן ליפו ד'. זה שנים רבות שבשכונה צפוי פינוי־בינוי, ולאחרונה היא עלתה לכותרות כשבית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל תביעה לביטול הסכמי פינוי־בינוי שנחתמו לכאורה בין 78 בעלי זכויות בשכונה ובין החברה הפנמית הנווד פיננס אינק, שהייתה בבעלות איש העסקים שמואל פלאטו־שרון ז"ל, וחברת שיכון ובינוי נדל"ן. היוזמה קרסה, וכיום קבוצת חג'ג' צפויה להקים בשטח, על פי הערכות, כ־2,500 דירות בבניינים של עד 20 קומות בשטח של 123 דונם.
שכונת יפו ג', הסמוכה לבת ים, עשויה לחוות אף היא פריחה והתחדשות בשנים הבאות. השכונה הוקמה על ידי חברות ממשלתיות בשנות ה־60 ומאופיינת בבנייני שיכונים, אשר מאז הקמתם רמת התחזוקה בהם הייתה נמוכה. לפי תוכנית המתאר, האזורים הקרובים לצירים הראשיים ייבנו לגובה עם חזיתות מסחריות, תחבורה ציבורית ורכבת קלה, שתעבור גם בשדרות ירושלים. לעומת זאת, המרקם התוך שכונתי, כמו בשכונת יפו ג', עתיד להישאר נמוך. האזור צפוי להשתנות הן מבחינת אוכלוסייה והן מבחינת פיתוח של מוסדות ציבור וגנים ירוקים.
פרויקט לדוגמה שאושר ביולי האחרון ועתיד לשנות את פניה של שכונת יפו ד' בשנים הקרובות הוא תוכנית פינוי־בינוי ברחוב קהילת קנדה. מדובר בפרויקט ראשון מסוגו בשכונה המשוועת להתחדשות. במסגרת הפרויקט שמקדמת קבוצת אלמוג, ייהרסו 208 יחידות דיור בשמונה בנייני רכבת ובמקומם ייבנו 12 בניינים בני תשע עד 29 קומות ובהם 800 יחידות דיור, מבני ציבור בהיקף של כ־1,000 מ"ר המיועדים להקמת כיתות גן, עוד כ־1,600 מ"ר שטחי מסחר על ציר שדרות ירושלים ושצ"פים בהיקף של כ־6.7 דונם לטובת דיירי הפרויקט ותושבי השכונה. הפרויקט ישתרע על פני 26.5 דונם, והוא ממוקם בסמוך לציר הקו האדום של הרכבת הקלה. מתוך 592 היח"ד של אלמוג, תקצה החברה 50 לטובת דיור בר השגה - השכרה ארוכת טווח.
לפנייה לכתב/ת 
