ייבנה ייבנה, ייבנה הבניין

עשר שנים חיכו הדיירים לרגע הזה, ובפחות מיממה הסתיים הכל. לפני מספר שבועות נרשם יום חג לעשרות תושבי שכונה ותיקה בהרצליה שנמחקה מעל פני האדמה ב־24 שעות. על פינת הרחובות מנדלבלט ואבן עזרא בעיר נהרסו עד יסוד חמשת בנייני השיכון, בני 84 דירות, לטובת ארבעה מגדלים בני 11־14 קומות המיועדים ל־278 דירות.

הריסה לקראת פרויקט סמארט טאוורס ברמת גן. היזם כנען(צילום: נועם בן אהרון)

"בהתחלה זה נראה כמו חלום דמיוני", מספרת שרית כץ, אחת מהדיירות הוותיקות, שמתגוררת 15 שנה בדירה קטנה של 60 מ"ר, ולאחר התהליך כולו תזכה בדירה חדשה בת 110 מ"ר. "נפגשנו בשנת 2007 עם עו"ד עודד ישראלי ושמענו שהדבר אפשרי", היא ממשיכה, "בעקבות זאת התארגנו מהר מאוד לגיבוש הסכמה בין הדיירים, אבל התברר שהבעיה בעירייה – ראש העיר יעל גרמן, שלא התלהבה מהרעיון בלשון המעטה. הפרויקט נתקע עד שגרמן עזבה את התפקיד לטובת הכנסת.

"מאז הפרויקט עבר גלגולים רבים. פורסם מכרז, וחברת א. דורי זכתה בו, אבל לאחר זמן דורי נקלעה לקשיים, ונכנס יזם חדש – מטרופוליס. מאז חילופי היזם, ההליכים התקדמו מהר מאוד. אבל בכל צומת שמגיעים אליו צריך לפתור בעיות, למשל חלוקת דירות בין הבעלים בלי ויכוחים ומריבות. למזלנו, עורך הדין שטיפל בפרויקט נטל על עצמו את המשימה, הדבר לקח שלושה חודשים שלמים, אבל בסוף כל הדירות חולקו בין הדיירים בהסכמה וכולם היו מרוצים. גם פינוי הדירות והמעבר לשכירות לוקחים זמן. כל הדירות פונו בתוך שלושה חודשים, ונפגשנו כאן כעת לאירוע המרגש של הריסת הבניינים".

זו רק דוגמה אחת. כמעט כל פרויקט סובל מתסמונת דומה. נסיעה על גבול תל אביב מגלה, למשל, שכונה ענקית שהתחדשה בגבעתיים, הליך שהחל לפני כ־20 שנה. שלושה ראשי עיר כבר התחלפו כאן, כולם קידמו את הפרויקט, ולבסוף רק חלק מהשיכונים ברחוב ערבי נחל כבר הפכו למגדלי יוקרה, אבל הם עדיין נושקים לבנייני רכבת שאפילו לא נהרסו. את הפרויקט כולו של משהב ומבני אופיר – ולאחרונה הצטרף גם דמרי – יהיה אפשר לסכם אולי בעוד עשור, במקרה הטוב.

פרויקט אנדריוס של אפריקה ישראל מגורים בנתניה הוא עוד דוגמה לחוסר היגיון מתמשך. זהו המיזם הראשון והיחיד עד כה של פינוי־בינוי בעיר, שתהליך אישורו ארך מעל 14 שנה. מהנדס העיר אבנר אקרמן עזב השנה, ובמקביל חלו תמורות במדיניות ההתחדשות העירונית, ותוכניות לאלפי דירות נעצרו. אם עד לפני כחצי שנה הכתיבה עיריית נתניה ליזמים מדיניות של בניית דירות גדולות בשטח 95 מ"ר לפחות, היום התוספת במיזמי התחדשות עירונית הוגבלה ל־12 מ"ר. יחד עם זאת, טוענים באפריקה מגורים, כי פרויקטים חדשים שהחברה מקדמת כיום בשכונת נורדאו המתחדשת פוגשים לוחות זמנים קצרים משמעותית ורוח גבית של העיר להוצאתם לפועל. 

שינויי מדיניות היא ענין שבשגרה, לטוב או לרע, תלוי בעיני המתבונן. לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בפתח תקווה, למשל, מוגשות תוכניות רבות העוסקות בהתחדשות עירונית והמגבירות באופן ניכר את הצפיפות בעיר. בהיעדר כללים ברורים נוצרת רמת ציפיות לא אחידה בין הפרויקטים לצד הבטחות שווא לדיירים ועיכוב הליכי התכנון. על כן עמלו על תקנון התחדשות חדש, שאושר בוועדה המקומית. המדיניות החדשה המוצעת היא תוספת של 12 מ"ר ברוטו לדירה (כולל ממ"ד); תוספת שטח למרפסת 15% משטח הדירה הקיימת ולא יותר מ־12 מ"ר; חניות למגורים בפרויקט – לדירות בשטח של עד 120 מ"ר חנייה 1:1 ולדירות בשטח של מעל 120 מ"ר חנייה 1:1.33; תמהיל דירות מגוון שיכלול לפחות 20% דירות קטנות עד 75 מ"ר ועוד. "המדיניות שאושרה נועדה לעשות סדר בהתחדשות העירונית בעיר מצד אחד, ומאידך ליצור ודאות תכנונית לתושבים, למתכננים, ליזמים ועבור רשויות התכנון", אומר רמי גרינברג, ראש העיר.

גם בירושלים, חלוצת המינהלות להתחדשות עירונית ושחקנית חדשה יחסית בתחום, מצליחים לאשר בזריזות תוכניות לפינוי־בינוי. "בפרויקט של אפריקה התחדשות עירונית בשכונת הקטמונים ובקריית יובל הצלחנו להשיג את האישורים בתוך כשנתיים בלבד. כל עוד הדיירים, היזמים והעירייה משלבים ידיים, אין סיבה שלא נצליח", אומר אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית.

שני צדדים לעירייה

האם כך צריכה להתנהל ההתחדשות העירונית במדינה, שצופה עוד 20 שנה הכפלת תושביה ל־16 מיליון, ועוד 18 מיליון יהודים ברחבי העולם? מעבר לבעיה הדמוגרפית, מרכזי הערים הולכים ומתיישנים, ואיתם התשתיות ואופי המגורים.

בינתיים דבר אחד משותף לכל המיזמים בישראל: הם אורכים יותר מדי זמן. את הסיבות תמצאו למכביר: תשתיות לקויות, היעדר כבישי גישה או מוסדות חינוך, דיירים סרבנים. ראש עיר מתחלף ואיתו האג'נדה ועוד תירוצים.

"הרשויות, ובמיוחד העיריות, מקבלות החלטות שרירותיות, הגורמות להקפאת מיזמים רבים", אומר ניסים אסייג, מנכ"ל חברת ההתחדשות העירונית NSA ובעליה. הוא מביא לדוגמה שני מיזמים - ברמת גן ובתל אביב המבוקשות: "לפני כשלוש שנים הכריזה עיריית רמת גן על בניין בן 36 דירות ברחוב ביאליק כמסוכן. הדיירים פנו אלינו, ואנחנו מנסים לקדם זה שנים תוכנית להריסת הבניין ולבניית מגדל מגורים בן 90 דירות. כמו כן השקענו ממקורותינו כ־500 אלף שקל בשיפוץ ראשוני. והנה לפני כשלושה חדשים החליטה העירייה, על־פי מדיניות חדשה, להקפיא את המיזם. הדיירים ייאלצו להשקיע סכומי כסף גדולים כדי לסיים את השיפוץ. איך ייתכן שמצד אחד דורשת העירייה להרוס את הבניין, ומנגד מקפיאה תוכנית להצלת כספי הדיירים?".

לאחרונה נערכה ברמת גן ישיבה בהשתתפות נציגי החברה והדיירים. הסיכום: הכל תקוע. נציג הדיירים שלמה עמנואל אומר: "בעיה נוספת היא, שהחברה לא הצליחה במשך שלוש שנים להחתים 80% מהדיירים, כדי לקבל את ההטבות הקבועות בחוק, והחתימה רק 66%. מדוע? בין היתר, כמה דיירים קשישים אינם מעוניינים בהטבות שבתמ"א 38/ב'. 'טוב לי ככה. אני רוצה שקט', הם אומרים".

גם עיריית תל אביב החליטה לעצור את ההטבות שבפינוי־בינוי לתושביה, לאחר שהגבילה את התוספת לדיירים ל־12 מ"ר בלבד, ובלבד שהשטח המינימלי של דירת התמורה לא יפחת מ־60 מ"ר. כל המקדים זוכה, שכן גם במקרה הזה, מדובר בתוספת נמוכה בהרבה משטחים שהתווספו במסגרת פרויקטים של פינוי־בינוי שמומשו בעיר עד עתה. 

פרויקט פינוי בינוי הדר יוסף תל אביב, יזם גבאי מיניבים ופיתוח(צילום: יח"צ)

אסייג: "אנחנו מנהלים זה חמש שנים מו"מ על עסקה להריסת חמישה בניינים ישנים בני 66 דירות ברחוב לה גרדיה 89, לטובת מגדלים ובהם 204 דירות. העירייה החליטה לחייב אותנו להוסיף למיזם מגרש ריק צמוד בבעלותה. הדבר מגדיל את היקף המיזם ומכניס אותו למסגרת 'מטלות ציבוריות' - שטח שעלינו לתת לעירייה ללא תמורה. בנוסף החליטה העירייה, שהדירות החדשות יהיו גדולות ב־12 מ"ר בלבד מהדירות הנוכחיות. כך החילה העירייה למפרע את המדיניות החדשה שלה על המיזם, על אף שכבר סיכמנו עם 60% מהדיירים תוספת של 24 מ"ר. החלטת העירייה הביאה לכך שהליך החתמת הדיירים נעצר".

המדינה מפסידה מיליארדים

מהם אם כן הפתרונות, ואיך נזרז את הליכי התכנון והביצוע? תחילה ננסה ללמוד על הקשיים ובהמשך - על הדרכים לפיתרון כלל ארצי. דבר אחד כבר ברור, לאור החלטת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה לפני כחודש לבטל את תוכנית תמ"א 38 – הממשלה הבאה תיקח את ההתחדשות העירונית צעד קדימה לטובת פינוי־בינוי. גם במקרה זה המכשול המרכזי יהיה קצב אישור התוכניות, שהוא איטי להחריד.

עד סוף שנת 2019 יאושרו כ־18,000 יחידות דיור חדשות בפינוי־בינוי, לעומת 13,000 אשתקד. מספר התוכניות המאושרות הולך וגדל, אבל קצב הבנייה הולך ומתארך. רק בימים אלו הקציב משרד השיכון 13 מיליון שקל לתכנון עוד שמונה מתחמי פינוי־בינוי חדשים ולא מוכרים ברמלה, ירושלים, אילת, רמת השרון, גבעתיים וקריית ים. במסגרת זו ייהרסו 1,700 דירות לטובת 6,000 יחידות דיור שיחליפו אותן.

לפני הכל נזכיר, כי תוכנית הפינוי־בינוי מאפשרת הגדלת יחידות דיור באזורים שבהם אין קרקעות פנויות לבנייה חדשה, בעיקר במרכזי הערים ובשכונות הוותיקות, ללא כל תשתית לתוספת הבנייה המסיבית. זוהי ה־תוכנית החברתית־הלאומית של המדינה לשדרוג רמת החיים. כמו כן יש תמיד לזכור, שמדובר גם בתוכנית לאומית, שנועדה למגן בתים מפני איומים ביטחוניים ורעידות. הממשלה צריכה להתייחס אליה ככזאת ולעשות כל שביכולתה לאפשר לה לצאת לפועל.

פרויקט פינוי בינוי הדר יוסף תל אביב, יזם גבאי מיניבים ופיתוח(צילום: יח"צ)

מסע ארצי יגלה, כי השכונות הגדולות יכלו להתחדש כבר מזמן — החל ברמת הנשיא ובכצנלסון בבת ים, רמת אליהו בראשון לציון, דרך ג'סי כהן בחולון, יפו ג' ויפו ד', קריית שלום בתל אביב, רמת השקמה ברמת גן, אלי כהן ברעננה, יד התשעה בהרצליה, שיכון שרת בהוד השרון, תקומה בכפר סבא, ההסתדרות בגבעתיים, קריית היובל בירושלים, שיכונים בחיפה והקריות, שכונת ד' צפון בבאר שבע, והיריעה עוד ארוכה. נמצא כי פוטנציאלית, המדינה מפסידה מדי שנה עשרות מיליארדי שקלים מהעובדה ששיכונים מתפוררים אלה עומדים על תילם. בלשכת הקבלנים החדשה בדקו ומצאו, כי היה ניתן בנקל לבנות בתוך 20 שנה כמיליון דירות חדשות, "זאת מול כרבע מיליון דירות ישנות שיילכו לעולם שכולו טוב", אומר נשיא הלשכה והקבלן הוותיק רוני מזרחי.

בממשלה מודעים לחשיבות ההליכים. מדובר בתוכנית שהחלה לפני 15 שנה ואמורה להסתיים בשנת 2040. התוכנית תוכננה כך, שהיא עונה לביקוש הגובר והולך של 16,000,000 תושבים עד לשנת 2040, כאשר היעד שאותו הציבה הממשלה עמד על 1.5 מיליון דירות, מתוכן כחצי מיליון דירות של התחדשות עירונית. "היות שהתמ"א לא יכולה לספק את מספר יחידות הדיור שהוקצב, הרי שרק מתחמי פינוי עתירי היקף יענו ליעדים שהציבה המדינה על בסיס צורכי האוכלוסייה", אומר אסף סימון, מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית.

הממשלה מצידה משנה ללא הרף את תהליכי ההתחדשות. בימים אלה מפרסמת הרשות להתחדשות עירונית הנחיות מחייבות ליזמי פינוי־בינוי, ובהן הם נדרשים לחבר דו"ח חברתי שממפה את צורכי האוכלוסייה, לקדם שיתוף ציבור, לארגן כינוס דיירים ולמסור להם עיקרי הצעה בכתב ובמספר שפות, כי רבים מהם לא דוברי עברית. "הדיירים צריכים לדעת מראש שהם מקבלים את מה שמגיע והובטח להם", אומר חיים אביטן, יו"ר הרשות להתחדשות עירונית. האם הדבר בא להקל או לסבך? ימים יגידו. אבל יצוין רק, כי אם לא יתקיים כינוס דיירים, ואם לא יימסר מסמך עיקרי ההצעה לבעלי הנכסים במועד שנקבע, הם רשאים לבטל כל עסקה שחתמו, בכפוף להסכמה של 40%.

בכנס עיר הנדל"ן שנערך לאחרונה באילת התייחס אביטן גם לסוגיית מימוש התוכניות במקרה של חילופי ראש עיר: "אנו מגישים כעת הצעה לרציפות שלטונית. אם תוכנית עברה את אישור הוועדה המקומית ומהנדס העיר, היא תהיה חייבת לצאת לפועל. לא ייתכן שתוכניות שממומנות על ידי המדינה יישארו במגירה, רק כי ראש עיר התחלף. כך נבטיח את ההתחדשות העירונית הלכה למעשה ונייצר ודאות". עוד הבהיר אביטן - ואולי בכך הוא מאכזב את מי שחלם להגדיל את דירתו הישנה: "על דירות התמורה הגדולות מ־70 מ"ר להיות זהות בגודלן לדירות הישנות וללא כל תוספת. רק כך ההתחדשות העירונית תצליח לתפוס תאוצה גם בפריפריה ולהיות כלכלית".

לצד זאת, שרת השיכון והבינוי ד"ר יפעת שאשא־ביטון הניחה בימים אלו בפני הדיירים הסכם מדף משפטי באינטרנט - 70 עמודים של סעיפים המגינים עליהם ומהווים עוגן לזכויותיהם מול היזם. ההסכם מגדיר, למשל, מה הדין במקרה שבו יעבור הפרויקט מיזם ליזם, אבל באותה מידה הוא יוצר מוקש משפטי עבור יזמים שמתאימים את החוזה מפרויקט לפרויקט. ראול סורוגו, נשיא התאחדות בוני הארץ, אומר: "היוזמה להסכם מדף משפטי אחיד תחסל פרויקטים של פינוי־בינוי. לאורך שנים אנו קוראים להסיר את החסמים המרכזיים שהביאו לכך שהליך גיוס דיירים מתפנים, תכנון ורישוי הבנייה של פרויקטי פינוי־בינוי הפך לסאגה שאורכת מעל עשור".

הרבה פרויקטים, אפס ביצוע

ועוד לא התחלנו לדבר אפילו על משך זמן קידומו של פרויקט להתחדשות עירונית, שמשתנה מעיר לעיר.

בדיקת ידיעות הנדל"ן בסיוע מכון המחקר של מדלן מגלה, כי קידום של פרויקט פינוי־בינוי לאישור אורך בממוצע 8.5 שנים, כאשר נתניה היא "השיאנית" – שם נמשכים תהליכי התכנון כ־12 שנה בממוצע, מתוכן 6.4 שנים עד אישור התוכנית בוועדה לתכנון ולבנייה, כמעט כפול מהממוצע הארצי, שעומד על 3.5 שנים.

קריית אונו היא העיר הזריזה ביותר, אבל גם שם יחלפו כ־7.5 שנים משלב החתמות הדיירים ועד להיתר בנייה. על הזמנים האלה יש להוסיף את זמן הבנייה שנמשך בין שנתיים לארבע שנים, לפי מורכבות הפרויקט.

הריסה בקריית אונו. יזם: שיכון ובינוי נדל"ן(צילום: אופסמדיה)

פרויקט חלומות קריית אונו(צילום: אופסמדיה)

עיריית ירושלים אינה מצטיינת בהענקת היתרי בנייה למיזמי פינוי־בינוי – זמן ממוצע של שלוש שנים, יותר משאר הערים שנבדקו. עם זאת מציינים במדלן, כי המגמה בירושלים מעורבת מאוד, עם סטיית תקן משמעותית, כך למשל לפרויקט רובע 1 לקח חמש שנים להוציא היתר בנייה ולעומת זאת, לפרויקט שדרות היובל זמן הוצאת היתר הבנייה עמד על שיא של שנה וחודשיים.

למרות הזריזות היחסית של קידום פינוי־בינוי בקריית אונו, עד כה בוצעו בעיר כ־14 מיזמים כאלה, לעומת 17 ברמת גן. תל אביב מובילה עם 35 מיזמים לפינוי־בינוי. חיפה אף היא במקום טוב, עם 12 מיזמים. עם זאת יש להביא בחשבון את גודל העיר, שמשפיע על פוטנציאל הפרויקטים. בירושלים, העיר הגדולה בישראל, תוכננו 11 מיזמים ובקושי אחד יצא לפועל. גם בת ים מובילה עם 12 מיזמים בתכנון, בפועל לא יצא כמעט אחד.

לדברי חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי שבונה את פרויקט הפינוי־בינוי הראשון בחיפה, מצב הפרויקטים בעייתי: "יש הבדלים בגישות בין הרשויות המקומיות, כך שקיימת אי בהירות לגבי שיטת התכנון ולא ברור מה מותר ומה אסור. על המדינה לקבוע מדיניות כלל־ארצית ברורה ומובהקת, שתיעשה לפי אזורים, שכונות או ערים. מדיניות כזו תסייע לא רק לקבלנים או ליזמים, אלא גם לבעלי הדירות בפרויקטים ולרשויות המקומיות. היום כל אחד יכול לבוא ולהבטיח הבטחות חסרות בסיס, אין פיקוח, ובשל כך פרויקטים נתקעים".

אם החשיבות הלאומית ברורה מאליה, איפה נתקע הכל? אין מדיניות אחידה בשתי ערים. הגם שהן גובלות למרבה האבסורד ברחוב רציף אחד, יש ביניהן הבדלים של יום ולילה.

קחו את חולון ובת ים. למרבה ההפתעה, בבת ים מתוכננים הכי הרבה מיזמים, אבל כמעט אפס ביצוע. מספר השיכונים בה עצום, ונדרש להחריבם עד יסוד. אושרו שם תוכניות פינוי־בינוי בהיקף של למעלה מ־10 אלפים דירות, מספר החופף כמעט בהיקפו לתל אביב (10,600 דירות), אולם עד כה העירייה נתנה היתרי בנייה למיזמי פינוי־בינוי בהיקף של 2,000 דירות בלבד, שהן אחוזים ספורים מהיקף התוכניות המאושרות. בחולון מקודמים למעלה מ־230 פרויקטים של התחדשות עירונית, כאשר 60% מהם

במסגרת תמ"א 38/א' לחיזוק הבניין.

הרי שתי ערים צמודות עם מדיניות הפוכה. ראש עיריית בת ים החדש צביקה ברוט לדוגמה הצהיר, כי יעצור מיזמים של מגדלי פינוי־בינוי עקב היעדר תשתיות. ברוט רוצה לעשות עירוב שימושים בכל הפרויקטים החדשים של פינוי־בינוי, בייחוד לאורך נתיבי איילון. מצד שני, ראש העיר הסמוכה חולון מוטי ששון הודיע, שיקדם פרויקטים גדולים של פינוי־בינוי בתל גיבורים ובג'סי כהן על חשבון תמ"א 38. מובן שלא הכל שחור־לבן, כי ממש בימים אלו אישרה עיריית בת ים 16 מגדלים, עד 40 קומות, שכוללים 1,728 דירות, במקום 424 שייהרסו, בסמוך לקו הרכבת הקלה האדום.

כל דייר הפך למומחה

מדובר בהיסטוריה ארוכה שפוספסה עשרות שנים. תופתעו בוודאי לגלות כי חוק "פינוי־בינוי" נחקק בכלל ב־1965 והפך למדיניות רשמית רק ב־1998. החוק מאפשר למשרד השיכון והבינוי להצהיר על שטח כמיועד לפינוי התושבים, כדי להרוס את המבנים ולבנות במקומם חדשים.

החוק עבר תיקון ב־2006 כדי לענות לתופעת "הדייר הסרבן", שבה דייר אחד המסרב לחתום על הסכם יכול לעצור פרויקט שלם, ובכך לפגוע ביתר הדיירים שמבקשים לשדרג את תנאי מגוריהם. בתיקון נקבע, כי אם 80% מהדיירים מעוניינים לחתום, והדייר מסרב באופן בלתי סביר, הם רשאים לתבוע אותו - ועליו לשאת באחריות לנזק שנגרם להם.

אז למה זה לוקח כל כך הרבה זמן? "פינוי־בינוי הוא פרויקט מורכב, מסובך ורגיש. המשוכה הראשונה היא לשכנע את הדיירים. כל דייר בישראל הפך למומחה, והספורט הלאומי הוא לא לצאת פראייר, ולכן רק השלב הזה לוקח כשלוש שנים בממוצע ועוד לפני שאפשר להתקדם לתכנון", מסביר איתן זינגר, מנכ"ל מדלן ישראל. אחרי הסכמת הדיירים מתחיל שלב התכנון, שהוא עיקר העיכוב. הזמן עד להפקדת התוכנית ולאחר מכן אישורה בוועדה המקומית אורך כ־3.5 שנים בממוצע ארצי.

אז איך מזרזים את כל התהליכים לקראת העשור הקרוב? הפתרון המסתמן הוא הכנסת פרויקטים של התחדשות עירונית לוותמ"ל, אותה ועדה מהירה לפרויקטים מועדפים וגדולים, במסגרת הסכם הגג שייחתם עם הרשות המקומית. רק בקבינט הדיור האחרון אישרו להפוך על תילם 3,700 דירות ישנות ל־18,100 דירות חדשות בהליכי הוותמ"ל בערים רמלה, נשר, נתיבות, קריית גת ואור יהודה.

ככלל, מתברר שבמסגרת הסכמי הגג שנחתמו עם העיריות, תקודם בנייתן של כרבע מיליון דירות חדשות בעשור הקרוב. הדירות ייבנו רובן ככולן בשכונות ענק חדשות, דוגמת אלה שנבנות כיום בראש העין, קריית ביאליק, עפולה, באר שבע, נתיבות ואשקלון. בכל המקומות הללו תשמעו על בעיות תשתית חמורות והיעדר מוסדות ציבור.

הממשלה, למעשה, משקיעה סכומי עתק של עשרות מיליארדים בשכונות חדשות ב"שומקום", בשעה שהיה ניתן לייצר תוכנית ארצית כוללת לפינוי־בינוי בערים הוותיקות. מחישוב שבוצע במשרדי השמאות של ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מתברר כי בניית יחידת דיור חדשה בשכונות החדשות הנ"ל עולה בממוצע פי 2.5(!) יותר מיחידת דיור זהה הנבנית בשטחים קיימים בתוך הערים הוותיקות שבהן יתבצע פרויקט פינוי־בינוי. אם נכפיל זאת ברבע מיליון דירות חדשות – לעומת רבע מיליון דירות שהיה ניתן לקדם במקביל במסגרת התחדשות עירונית, בין שבמסגרת התמ"א או בפינוי־בינוי – אכן נגיע למיליארדים רבים.

מתווה בינוי־פינוי־בינוי

קרקע משלימה היא עוד דרך לצאת מהבוץ. התוכנית הראשונה והגדולה מכולן, אשר נכנסה אל הוותמ"ל ומשמשת סוג של פיילוט, היא שכונת קריית משה ברחובות, שתגדל מ־1,300 יחידות דיור ל־9,500 יח"ד במהלך מואץ באמצעות הוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור. הכללתה של התוכנית במסלול אישור מהיר מתאפשר על רקע החלטה נוספת שאושרה לאחרונה בדבר "קרקע משלימה" - קרקע פנויה שעליה יתאפשר ליזמים לבנות ועל ידי כך להגדיל את הכדאיות הכלכלית בפרויקטים של פינוי־בינוי. בתוכנית להתחדשות שכונת קריית משה הוקצו כ־250 דונם לטובת התחדשותה של השכונה כולה. בסך הכל כוללת התוכנית כ־1,200 דונם, מהם 750 בשטחים בנויים כיום ו־250 דונם הם הקרקע המשלימה.

הקמת מינהלות פינוי־בינוי בהחלט מזרזת את התהליכים, בתוספת קרקע משלימה. בשכונת רמת אליהו בראשון לציון לדוגמה החתימה המינהלת עד כה למעלה מ־1,200 בעלי דירות על כתב ההסכמה לפרויקט, ושבעה בניינים, אשר בהם חתמו כבר כל בעלי הדירות על ההסכם מול המדינה, משולבים במכרזים הראשונים לבנייה.

לאחרונה הכריזה ועדת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל על חברת שיכון ובינוי נדל"ן כזוכה במכרז השני במסלול בינוי־פינוי־בינוי של רשות מקרקעי ישראל, שיצא בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועיריית ראשון לציון לחילופי שטחים. במסגרת זאת תבנה שיכון ובינוי נדל"ן 155 יחידות דיור בשכונה החדשה נוריות בעיר, ש־48 יחידות דיור מתוכן יוקצו לטובת דיירי רמת אליהו.

כמו כן בישיבתה האחרונה אישרה ועדת התכנון ובנייה של עיריית ראשון לציון את בקשת היתר הבנייה של חברת אשדר, שזכתה במכרז הראשון במסלול בינוי־פינוי־בינוי לבניית 200 יחידות דיור בנחלת יהודה מערב, שאליהן יעברו בעוד כשלוש שנים 61 משפחות מרמת אליהו.

איך מעלים הילוך? הכנסת עשרות תוכניות של פינוי־בינוי להליך מזורז בוותמ"ל תשנה, ללא ספק, את קצב העבודה. לטענת הארגונים הירוקים, תהיה פה גם בכייה לדורות, כשנגלה יום אחד מרבדי בטון במקום פארקים ירוקים עצומים. מנגד, רוני בריק, הנשיא היוצא של התאחדות בוני הארץ והבעלים של חברת ההתחדשות העירונית לי־רן, מציין כי בהאצת התוכניות על ידי הוותמ"ל נראה יותר ויותר מבנים בכל הארץ נכנסים להליך של התחדשות עירונית לטובת הדיירים, היזמים והעיריות.

בריק: "פרויקטים של התחדשות עירונית ובהם פינוי־בינוי הם הפתרון לחידוש מרכזי ערים מתפוררים ומתיישנים ויש לפעול לקידומם במלוא הכוח. ללא התחדשות עירונית האוכלוסייה הצעירה והחזקה תנדוד לפרברים ולשכונות החדשות. מרכזי הערים שלא יעברו התחדשות יסבלו מהזנחה ומעוני, כך שכל המרקם העירוני ייפגע והמרכז העסקי יגסוס וייעלם בסופו של דבר. אחד השיפורים שהצענו לשר האוצר משה כחלון בתקופת כהונתי כנשיא התאחדות בוני הארץ היה Tax Credit, תוכנית שמשמעה מתן הטבות מיסוי ליזמים שיחזקו מבנים בפריפריה. הצגנו לאוצר מודל שמראה כיצד המדינה יכולה גם להרוויח מזה. כחלון אהב את ההצעה, אבל הבחירות טרפו הכל".

משה קורן, סמנכ"ל פיתוח עסקי והתחדשות עירונית אזורים בניין: "יש מקומות שבהם לא ניתן לתת מענה לבניין הבודד. אנחנו פועלים בהתחדשות בפינוי־בינוי מהטעם שרק באזורים גדולים יודעים לתת מענה ופתרונות. למדנו שבמסלול של פינוי־בינוי יודעים להשתמש בפתרונות מס שאין בתמ"א 38, אבל הבעיה שאנחנו צריכים ודאות. מתבססים על מדיניות ברשות המקומית, ואז מגיע ראש עיר חדש שהופך הכל".

אבי ביתן, סמנכ"ל השיווק בחברת מנרב פרויקטים, דווקא מפגין אופטימיות לקראת העתיד: "אם בעבר הרשויות המקומיות היו מערימות קשיים על יזמים הבאים לקדם התחדשות עירונית בשטחן, אנחנו רואים שבחלק מהערים כבר יש שינוי בדרך החשיבה. בשל המצב הרעוע של שכונות רבות, לעיתים אף בלב הערים, אוכלוסייה ברמה סוציו־אקונומית גבוהה נמנעת מלהיכנס, והעיריות מבינות היום שהתחדשות עירונית בהחלט תמשוך ציבור חזק שהן מעוניינות בו".

הכל תלוי ומתחיל בממשלה הבאה. במשרד המשפטים מתכננים, לדוגמה, הסכמה של 66% מבעלי הדירות שתספיק לפינוי־בינוי, זאת לעומת רוב של לפחות 80% מכלל הדיירים שנדרש כיום. פרויקטים רבים נתקעים בהיעדר רוב. רוצים להתנגד לפרויקט ולהיכלל במחנה הסרבנים? יהיה לכם הרבה יותר קשה.

"דווקא כיום — כשהיצע הדיור מתנדנד סביב 45 אלף התחלות לשנה בלבד, וכששוק הדיור מקרטע סביב תוכנית מחיר למשתכן, שעלתה עד כה למדינה ולמשלם המיסים כ־7 מיליארד שקל ולא פתרה דבר וחצי דבר — יש מקום לשקול רגולציית פינוי־בינוי מקפת שתביא, ללא ספק, למהפכה חיובית רבתי בשוק הדיור", אומר הקבלן הוותיק רוני מזרחי.

יו"ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אביטן, מסכם: "הרשות פועלת רבות כדי להאיץ את תהליכי ההתחדשות העירונית. אחת הדרכים העיקריות היא פנייה לרשות הממשלתית כדי שזו תמליץ למינהל התכנון על מתחמים שאותם יש לקדם במסלול הוותמ"ל. הדבר מביא לקיצור יוצא דופן מתקופה של ארבע־חמש שנים לכשנה־שנתיים בלבד.

"בנוסף, הרשות הממשלתית מתקצבת תוכניות שכונתיות, המהוות בסיס לתוכניות ולהיתרים נקודתיים, כך שכאשר תבשיל העת, תוכלנה הרשויות לקדם את מתחמי הפינוי־בינוי במהירות, ללא צורך במציאת מימון לתכנון ובהמתנה להכנת התוכניות. למעשה, התשתית להאצת התהליכים מונחת כבר כעת. עוד יש לציין את המינהלות העירוניות, המסייעות להאצת התהליכים בעיריות עצמן ואף מכינות מסמכי מדיניות להתחדשות עירונית, שסוללים את הדרך ליצירת ודאות תכנונית ולזירוז האישורים המיוחלים".

מנגנון לקיצור לוחות זמנים

נזכיר, כי ביטולה של תמ"א 38 באוקטובר 2022 יוצרת תקופת מעבר בת שלוש שנים. במתווה החדש יש התייחסות לקצב אישור התוכניות החדש, במקביל לתיקון חקיקה, לכשתקום ממשלה.

המטרה היא להסמיך את הוועדה המקומית לאשר תוכניות מפורטות להריסה ולבנייה מחדש במגרשים שבהם קיימים מבנים הטעונים חיזוק (שניתן היתר לבנייתם לפני 1.1.1980).

לגבי קיצור הזמנים, יקודם מנגנון חדש שיקצר את לוחות הזמנים. לפי המנגנון יהיה ניתן לראות בהחלטה לאישור תוכנית גם כהחלטה למתן היתר מכוח התוכנית, כך שלא יצטרכו להגיש בקשה להיתר בנייה בנפרד.

אמיר לוטן, מנהל מחלקת התחדשות עירונית בקבוצת משולם לוינשטיין הנדסה וקבלנות: "יש לי למעלה מ־5,000 יחידות דיור שתקועות סביב תמ"א 38 בגלל הזמן הממושך בהוצאת היתרים, כך שבתקופת מעבר של שלוש שנים לא נספיק לעשות הרבה. צריך להגיע למצב של רישוי זמין ומהיר, תיק מידע בפחות מ־45 יום והיתר יותר מהיר. שם עיקר הבעיה. את בעיית הדיירים נפתור. בארצות הברית לוקח 10 ימים להוציא היתר".

מגדלים סביב לה, ירושלים

תחילת איכלוס 2024

רובע העסקים החדש של ירושלים הולך ומוקם בכניסה המערבית לעיר, בין בנייני האומה לתחנת האוטובוסים המרכזית וליד תחנת הרכבת.

על שטח 300 דונם ייבנו כ־20 מגדלים בני 40־24 קומות, בשטח של 1.5 מיליון מ"ר, המיועדים לתעסוקה, מסחר, מלונאות, מגורים, מבני ציבור ותרבות. רמ"י וחברת עדן מקדמות בימים אלה תב"ע חדשה, שמבקשת להוסיף למגרש עוד זכויות ושימושים. המגדלים הראשונים כבר יצאו למכרז.