שתף קטע נבחר
הכי מטוקבקות

    בונים את ניו יורק

    בניו יורק כמו בניו יורק, כולנו יודעים שהדברים הכי גדולים נסגרים אי שם מאחורי הקלעים. כשטייקונים גדולים, אוליגרכים ושמות מוכרים רוצים לסגור עסקאות גרנדיוזיות בלי לספק כותרת לעיתון, בלי לנקר עיניים, הם עושים את זה עם מומחי הצללים שלהם. עופר יאיר, מומחה נדל״ן ישראלי, מוביל בשנים האחרונות יותר ויותר מאנשי המאיון העליון מישראל ומרחבי העולם, אל הנכסים הכי מדוברים במנהטן והכל, ״מתחת לרדאר״. כאחד מנבחרי הנדל״ן שאתם בחרתם, הוא עונה השבוע על השאלון שלנו

    הכירו את עופר יאיר

     

    טייטל: מומחה לנדל״ן מגורים, מומחה להשקעות נדל״ן, בעל חברת ניהול

     

    מה הוביל אותך דווקא לנדל״ן?

    ״אני מגיע ממשפחה של אדריכלים, תחום שתמיד היה נוכח בחיי, לצד הסקרנות שלי בפסיכולוגיה, יחסים בין אישיים והמורכבות

    שלהם. תהיתי איך אפשר לשלב עסקים, פסיכולוגיה אדריכלות, ועיצוב ולקח לי זמן למצוא את התשובה. לניו יורק הגעתי בשנת 2003 עם תכניות ללמוד, אבל מהר מאוד קיבלתי הצעה לעסוק בנדל״ן. הלימודים חיכו כמה שנים. באותם ימים, לפני הלימודים באוניברסיטת קולומביה, עבדתי בברוקלין וקווינס, כשהמשימה שלי הייתה לאתר נכסים להשקעה שחברת הנדל״ן שעבדתי בה תרכוש תשפץ ואותם אני אמכור לאחר מכן. המשמעות של טיפוח יחסים בינאישיים, ואמון במקצוע הזה היא ענקית. שמתי את כל המשקל על זה וביססתי את יחסי עם נציגי הבנקים, החברות שעבדנו איתן וכמובן עם הלקוחות כעדיפות עליונה. הבנתי שבסופו של דבר, אחרי שאני לומד ובקיא במקצוע, מה שעושה את ההבדל, הוא הקשר האישי והדינמיקה הזו. עשיתי הרבה עבודת שטח וטיפוח יחסים אישיים קרובים עם אנשי השטח, שמהם מגיעות ההזדמנויות האמיתיות לפני כל מקום אחר.״

     

    בשנת 2006 עזב עופר את המשרד ועם תיק מנופח של קשרים ונסיון שצבר, הוא פתח חברה משלו עם שותף. זמן קצר לאחר מכן, החל המשבר הגדול והוא מיהר למכור את חלקו בחברה. בו בעת התגורר והשקיע ביצירת קשרים מעבר לנהר, במנהטן והבין שמקומו בהשקעות גדולות בעיר. ״השוק של מנהטן הוא שוק אחר, עם לקוחות מתוחכמים, אתגרים חדשים, פוטנציאל עצום.״ מאז שמו של עופר יאיר נקשר לכמה מאנשי העסקים הגדולים והמוכרים ומאחוריו עסקאות מנופחות במיוחד בפרויקטים יוקרתיים ברחבי התפוח שלרוב נעשות מ״תחת לראדר וללא פרסום.״

     

    מה הייתה פריצת הדרך שלך?

    ״יש הרבה צעדים בדרך שעוזרים להגיע אל התחנה הבאה ולהתקדם בעסק הזה. אני לא נוהג לספר על פרטי העסקאות שהובילו לשינויים הגדולים בקריירה שלי, זו המחויבות שלי כלפי הלקוחות שאיתם אני עובד, אני כן יכול לדבר על הגיים צ'יינג'ר מבחינתי. מה ששינה את המיקום שלי במקצוע הזה הוא מערך הקשרים והיחסים האישיים הקרובים שביססתי ואני מקיים עם הלקוחות שבוחרים לעבוד איתי. גם קשרים עם בנקים, עם יזמי נכסים, קולגות, כל אלו מובילים להזדמנויות וליכולות אחרות. בעיקר זוהי גישת המסירות ללקוחות והתשוקה לצמוח ביחד שעושה את ההבדל הענק לטעמי.״

     

    עמעכמ ()
    עופר יאיר.

     

    בכל זאת ממה שיכול לשתף, עסקאות שגאה בהם במיוחד?

    ״הייתי מהראשונים להיכנס לבניין 220 סנטרל פארק סאות ולסגור עסקאות שם. זהו הבניין המוצלח בעיר. הוא לא היה דקה על השוק ושבר את כל השיאים, צריך היה לריב בשביל להכנס, לראות ולקבל דילים, והכל על הנייר. גם בבניין פור סיזנס דאון טאון, עוד כשהיה מאוד מאתגר למשקיעים להאמין באזור עצמו, ושהבניין היה בשלבי הקמה מתוך ההריסות, כיוונתי קונים ומשקיעים גדולים למקום שהם חששו ממנו. היום מדובר באחד האזורים החמים ואחד הבניינים המוכרים בעיר שגם סלברטיז ואנשי עסקים שלא היו מתקרבים לאזור בחרו לגור בו.״

     

    איך השתנה השוק בשנים האחרונות?

    ״יש היום תובנה לפיה יש צורך לייעל את המחירים לצרכן, והמוכרים חייבים להיות ריאלים. אנחנו שרויים במציאות של גם חוסר ודאות, בגלל שינוי מיסוי הנדל״ן וגם כתוצאה מאווירה פוליטית חדשה ושונה. בנוסף, שוק היוקרה הלך אחורה, כי לקונים יש יותר אופציות עקב עודף היצע. פעם כולם מיהרו להיכנס. היום הרוב ממהרים להרהר. הדירות היותר פופולריות הן בברוקלין, כמו גם בהדסון יארד, שכבר לפני הרבה שנים כיוונתי אליהם משקיעים מתוך הבנה שיהפכו לאזורים חמים. היום זהו אזור מאוד יוקרתי ודירות שם יעלו בין 3-8 מיליון ומעלה, דירות אגב שנמכרות הרבה יותר, ומהר מאילו בשווי של 10 מיליון ומעלה באזורים שהיו נחשבים ליוקרתיים כמו על הפארק. פעם זה היה אחרת.״

     

    תמונת מצב עכשווית?

    ״השוק היום חד משמעית מועדף לקניה בגלל שהרבה יזמים ומוכרים לחוצים במצב של אי וודאות. הם היום יודעים שיש יתר שפע בשוק, ולצד המיסוי של טראמפ, עולות יותר שאלות מקונים ומשקיעים. למכור עכשיו פחות מומלץ. לכן, זהו מצב מעולה לקונים ומשקיעים ללחוץ על ההדק וזה בזמן שעלות הכסף- ריבית משכנתאות - עדיין מאוד נמוכה. זה תהליך שאנחנו עדים לו בשנתיים האחרונות. השוק הפך מאוד רגיש, ורוב המוכרים התיישרו אל תוך המצב הזה. קונים ומשקיעים מחכים לשלם כמה שפחות ואף אחד לא יודע אף פעם מתי זו באמת ״התחתית של הבור״. לדעתי, לקראת סוף השנה השוק מתאזן שוב. אני מרגיש שאנחנו קרובים לתחתית, כי אנחנו רואים מגמה של התאוששות מאוקטובר 2019 עד עכשיו. אני אוהב ומקפיד לנתב את המשקיעים למוצרים הכי טובים ואיכותיים בהתאם לגודל ההשקעה שלהם. עדיף מאשר ללכת על ׳מציאה׳. זו השקעה מאוד מדויקת. צריך לעבוד עם מישהו שיודע וחי את זה כל יום. ההבדל בין מוצר סוג ג׳ שלובש חליפה סוג א׳ לבין נכס רמה א׳ אמיתי הוא מאוד חשוב להבחנה. כשקונים ״מציאה״, לרוב מוצאים עצמנו ביד עם נפילה״.

     

    מה הטעות הכי גדולה של ישראלים שנכנסים לשוק הזה בניו יורק?

    ״הטעות הכי גדולה של ישראלים היא להשוות את הנכסים כאן לנכסים אחרים שיכולים לקבל באירופה או בישראל והקונספט של ״מציאה״. כאן זו השקעה לטווח ארוך. כשיש לך דירה בניו יורק, זה או לגור, או לדור הבא, או להשקעה מניבה עם שקט יחסי בראש. זה כמו להחזיק תיק מניות בטוחות בלו ציפ או לקנות מניה או אג׳ח של אפל, זה נותן לך מוצר מצוין, עם השקעה טובה ושקט נפשי. נכס נד״לני באופן כללי הוא הרבה פחות תנודתי ממניות, וכאן הוא במקום טוב ומבטיח כמו ניו יורק, אפילו ששוק יורד ועולה, לרוב יש ביקוש. וכשהעולם הפיננסי מתרסק ושווי של ביטקוין או דולר או מנית אפל בצניחה חופשית, בעלי הנכסים יהיו המרוויחים הגדולים.״

     

    מה היתרון של ישראלים בשוק הנדל״ן?

    ״בתור ישראלי, אתה ישיר, אתה נחוש, אתה האסלר ואנשים יעריכו את זה, כל עוד אתה יודע להיות ג'נטלמן. ובמקום שבו פוליטיקלי קורקט זו התרבות, יש הערכה לאותנטיות ישירה, כל עוד זה בנימוס ובדרך ארץ. אנחנו גם יודעים ליצור ולסגור עסקאות. יש המנסים לקצר את הדרך ואז היתרונות הופכים חסרונות. רבים נכנסים עם תיאבון רק לעסקאות הגדולות, עם ראייה לטווח קצר, ושוכחים לקחת זמן ללמוד, להבין ולדעת באמת מניסיון בשוק מה קורה, ואיך לבנות קהל לקוחות לאורך זמן. אין אובר נייט סקסס, זה מיתוס.״

     

    מה העצה שלך למי שרוצה להיכנס לשוק הנדל״ן בניו יורק?

    ״אני מציע בתחילת הדרך פשוט להיכנס וללמוד כל מה שאפשר על השוק והמקצוע, לעשות מודלינג של מנטור מסוים שעושה את זה הרבה זמן, כזה שהסטייל שלו מתאים לך אישית, ו״להתגלח״ על הזקן שלו. לדעת שאין דבר כזה כשלונות אם רואים הכל בתור פידבק למטרה הסופית. להתמקד במה אפשר לבנות בעשור לעומת מה אפשר להרוויח בשנה.״

     

     

     

     

     תגובה חדשה
    הצג:
    אזהרה:
    פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
    מומלצים