המדריך למתפנה

מכל השלבים בפרויקטים של "התחדשות עירונית" — פינוי־בינוי או תמ"א 38 — הפחות מדובר והיותר רגיש ומורכב הוא זה שבו בעלי הדירה הישנה צריכים לארוז את חפציהם ולצאת לדירה זמנית, בעוד דירתם נהרסת או עוברת שיפוץ. פרויקטים רבים כבר הגיעו לשלבי מימוש בשנים האחרונות, ולכן הצטבר בענף יידע וניסיון בנושא. התחלתם בתהליך? זה הזמן להתחיל ולחשוב גם על השלב הטראומטי הזה.

"יזמים רבים מנסים להקל על התהליך המורכב של פינוי הדירה ולהעמיד לרשות בעלי הדירות הישנות שירותים שיוכלו לסייע להם", אומרת קארין קורן, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת פסיפס, המלווה יזמים מול בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות העירונית, "מתברר שקשר אישי וליווי צמוד מובילים לתהליך מוצלח".

עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון, רוזנברג הכהן ושות' מסביר כי מדובר בתקופה מאוד רגישה: "מדובר בפאזל מאוד מורכב, ואין עוד מספיק ניסיון להבין עד כמה, כי היקף הפרויקטים והדירות שהגיעו לפינוי עוד לא מספיק גדול. יש לא מעט בעיות שאנשים נתקלים בהן, כמו רישום הילדים לבתי ספר חדשים, שמתבצע בשלב מוקדם של השנה, וכמו העדר מלאי מספיק של דירות להשכרה בסמוך לפרויקט. אולי בעתיד, כשיהיה היקף גדול של פינויים, יהיה צורך אפילו ביצירת דיור מיוחד למפוני הפרויקטים הללו, כמו מעונות העולים של פעם, או שפרויקטים להשכרה יחויבו לתת פתרון למפונים".

איתי סמדר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת רוטשטיין, מסכים אף הוא שמדובר בשלב מהותי, "אחד השלבים המורכבים והרגישים ביותר. אלה אנשים, שברוב המקרים חיו בדירה רוב חייהם וכעת נמצאים לפני תקופה מורכבת, לוגיסטית ואמוציונלית".

פרויקט פינוי־בינוי בבת־ים. "שלב הפינוי קריטי ליזם. כל עיכוב עולה כסף" | צילום: דנה קופל

קורן מוסיפה כי "תמיד חשוב להיות מעודכנים במה שקובע החוק. בניגוד למה שהיה נהוג לפני 5 או 10 שנים, כיום מופיעות בהסכמים זכויות נוספות לבעלים או לחלקם, כמו למשל זכויות מיוחדות המגיעות לאוכלוסיית הקשישים. מדובר, בין היתר, בהתחייבות של היזם לדאוג לאריזה ולפריקה של תכולת הדירה, לאחסון התכולה, למתווך מקומי שיסייע במציאת דירה חלופית למשך תקופת הבנייה, לעו"ד מלווה בחתימה על הסכם השכירות, ועוד".

לעדכן כל הזמן

כל המרואיינים מדגישים את חשיבות העדכון של בעלי הדירות כל העת כדי ששלב הפינוי לא יגיע בהפתעה. התמשכות התהליכים בהתחדשות העירונית, במיוחד בפינוי־בינוי, מובילה למצב שבו החוזים נחתמים מול בעלי הדירות בשלב מסויים, אולם עד שמועד הפינוי מגיע בפועל עוברות לעיתים שנים ארוכות. כבר היו מקרים שדיירים חתמו על חוזים, היזמים לא עדכנו אותם באופן תדיר על התקדמות הפרויקט, ולאחר מספר שנים, כשהתקבלו האישורים הנדרשים והיזמים החלו לתת התראות לפני פינוי, הדיירים לא זכרו על מה חתמו, חלקם רצו לשנות תנאים, והחל מחול שדים.

חשוב לזכור, כי שלב הפינוי קריטי גם ליזם ולקבלן המבצע, משום שברגע שניתן האישור להרוס ולבנות, הזמן מתחיל להיות מרכיב משמעותי. ערבויות נלקחות מהבנקים ושעון המימון של הפרויקט דופק. כל עיכוב עולה כסף. אם היזם לא מכין את הקרקע בצורה נכונה מראש ולא מעדכן את בעלי הדירות כל העת היכן עומד הפרויקט ומסייע להם לעכל את הבשורה בשלבים, תיתכן התנגדות בשלב הקריטי, והיזם עשוי למצוא עצמו מול מצב בעייתי.

חתמתם על חוזה לפרויקט תמ"א 38 או פינוי־בינוי? כדי לאפשר לכם להגיע כמה שיותר מוכנים לשלב הפינוי, גיבשנו באמצעות קורן, עו"ד איצקוביץ' וסמדר שורה של שאלות, תשובות והמלצות.

דמי שכירות צמודים

כמה זמן מראש מקבלים בעלי הדירות הישנות התראה לפני פינוי?

סמדר: "בין שלושה לארבעה חודשים לפני המועד שנבחר. מאחר ונציגות הדיירים נמצאת בקשר מתמיד עם היזמים, הם יודעים על הפינוי גם חצי שנה מראש. הודעת הפינוי חייבת להיות ברורה, ממוקדת ומוסברת. היא צריכה להבהיר לדיירים מהי תקופת הפינוי, ממתי הם זכאים לדמי שכירות ומול מי הם אמורים לבצע את הליך מסירת החזקה בדירה המתפנה.

"בחברה שלנו אנחנו מוסיפים להודעה הזו מידע ברור על ניתוק התשתיות מהדירה, מלווים את הדיירים בבירוקרטיה הנדרשת, וגם מוודאים את קבלת הודעות הפינוי באמצעות מיילים וטלפונים וכן מול שוכרים המתגוררים בחלק מהדירות".

כמה זמן מראש מקבלים שוכרי הדירות התראה?

קורן: "ההודעה הינה לבעלים ולא לשוכרים. הבעלים אמורים לפעול מול השוכרים על מנת לקדם פעולות שיש לבצע".

מהן הזכויות שמגיעות לשוכרי דירות בפרויקטים על פי חוק?

קורן: "אין התייחסות בחוק לשוכרים, מלבד לדיירי דיור ציבורי, שהם מעין שוכרים עם מעמד בחוק".

מהן הזכויות שמגיעות לבעלי הדירות בכל הנוגע לפינוי?

סמדר: "הדיירים המפונים מקבלים שירותי הובלה הלוך ושוב. יש פרויקטים שבהם היזם מספק גם שירותי אריזה. לדיירים קשישים זכויות נוספות, ויש חברות שמסייעות להם גם במציאת דירה חלופית. יתכנו גם תמורות נוספות, על־פי ההסכם שעלה מהמו"מ מול החברה; למשל, מימון שעות אדריכל או מעצב פנים לעיצוב או לסיוע בתכנון הדירה החדשה".

קורן: "וכמובן — שכר דירה לכל ימי המגורים מחוץ לבניין".

מה מומלץ לבעלי הדירות לדרוש במהלך המו"מ על החוזה?

עו"ד איצקוביץ:  "מקובל לוודא שיש ביטוחים מתאימים, שנחתם הסכם הליווי עם הבנק, ושקיים מנגנון העמדת ערבויות בכפוף לרישום השיעבוד לטובת הבנק המלווה. יש לבחון גם האם התקבל היתר הריסה, והאם הופקדו הצ'קים הראשונים כנדרש ונושא ההובלה הוסדר. לגבי דמי השכירות בזמן הפינוי, נהוג ששמאי בוחן את הדירה הקיימת ועל־פי השווי קובע מהם דמי השכירות המגיעים לבעל הדירה. עם זאת, ניתן גם לדרוש דמי שכירות גבוהים יותר. במקביל יש גם להתייחס לאפשרות שדמי השכירות יעלו במהלך התקופה, ולמשל לקבוע ששמאי יבחן מעת לעת את המחירים והם יתעדכנו לפי הצורך".

קיזוז בגובה החוב

סמדר: "חשוב שדיירים הניגשים לבחירת יזם ולפרויקט של התחדשות עירונית, ידאגו מראש שדמי השכירות שהיזם נותן יהיו צמודים לשווי השוק במועד הפינוי. רצוי לקחת שמאי לשם כך. יש גם להתקשר עם חברת הובלות עם ותק וניסיון באירוע מורכב כמו פינוי מספר גדול של דיירים בזמן קצר, ולבקש לערוך בדיקה מקדימה בכל הדירות; למפות את צרכי הדיירים במעבר, לבדוק מי מהם זקוק לעזרה באריזה וכדומה".

במועד הפינוי עצמו – מה עושים עם ציוד שנשאר בדירה?

קורן: "ציוד שהבעלים או השוכר לא לוקחים איתם נתרם או נזרק".

אלו מהלכים צריכים לבצע עד מועד הפינוי (גז, חשמל, ארנונה, משכנתא וכדומה). האם יש לכך טופס מסודר, והאם היזם מחויב ללוות את הדיירים בשלב זה?

סמדר: "לקראת הפינוי אנחנו, למשל, עורכים בדיקה רוחבית ברשות המקומית, האם מישהו מהדיירים מחזיק בחוב גדול כלפי הרשות. כך ניתן להיערך גם לקיזוז דמי השכירות בגובה החובות הקיימים, כדי לקבל אישורי עירייה לצורך רישום משכנתא לבנק המלווה. חשוב לזכור, שברגע שמתחילים לפנות דיירים ממתחם פינוי־בינוי, משולמים דמי שכירות ועומדות בתוקפן ערבויות כספיות; לכן יזם אחראי צריך להיערך בצורה יסודית כך שהדיירים יפנו את הדירות בצורה הנוחה להם ובזמנים שהוסכמו ולהימנע מהפתעות בדרך".

קורן: "יזם שעובד בצורה מסודרת יעביר בהודעת הפינוי את כלל השלבים שיש לבצע והמסמכים שהוא מבקש לקבל עם מסירת הדירה לידיו. עם הפינוי, הדיירים מתבקשים להעביר ליזם את המסמכים הבאים: צילומי מונים, אישור ניתוק הדירה מתשתיות החשמל, המים, הגז (כולל אישור על איסוף בלוני הגז), התקשורת, הודעה על היעדר חובות ארנונה, מסמך 'הנחה בארנונה לנכס ריק', ובכלל אישור כי לא קיימים חובות על הדירה, צילום תעודת זהות, אישור ניהול חשבון חתום על־ידי הבנק של בעל הדירה, וצילום שיק לדוגמה.

"חשוב לוודא, כי עם סיום פרוטוקול המסירה ומסירת הדירה בפועל, היזם הפקיד בידי עורך־הדין שלכם את הערבויות הנדרשות, ביניהם ערבות מכר בשווי הדירה החדשה, ערבות שכירות אוטונומית וערבויות נוספות וכי דמי השכירות לתקופה הראשונה, בדרך־כלל בין רבעון לשנה, יועברו עם מסירת הדירה ליזם. בשורה התחתונה — הודעת הפינוי הרשמית צריכה לכלול את כלל הפעולות שיש לבצע עד מועד הפינוי בפועל".

זכויות מיוחדות לקשישים

האם החוק מחייב את היזם לסייע בנושא חוזה השכירות מול המשכיר למשך תקופת הבנייה?

קורן: "היזם יכול לסייע לבעלים מול המשכיר בניסוח הסכם השכירות על מנת למזער את הסיכויים שהבעלים יצטרכו לעבור פעם נוספת בזמן העבודות. החוק לא מחייב זאת".

תיקון לחוק פינוי בינוי קבע זכויות מיוחדות לקשישים בתהליך – מה זה אומר? מהן הזכויות ומהם המסלולים השונים?

עו"ד איצקוביץ:  "אדם שעומד בקריטריונים, שהוא בגיל 75 ומעלה ביום שבו חתם הדייר הראשון בבניין על החוזה, זכאי שיעמידו לו חלופה אחת מבין השלוש. הראשונה — דירה קטנה יותר, וההפרש בין שוויה לבין שווי הדירה שהיה אמור לקבל ישולם במזומן. השנייה — שתי דירות קטנות, במידה ויש אפשרות לכך בפרויקט, והשלישית — מגורים בדיור מוגן. מבין האפשרויות הללו — היזם יכול לבחור מה להציע לקשיש, לא להיפך.

"עם זאת, אם הקשיש בן 80 ומעלה ביום חתימת החותם הראשון בבניין, הוא זכאי לבחור (ולא היזם) אם לקבל דירה חדשה מקבילה, דירה קטנה יותר והשלמה כספית, או מגורים בדיור מוגן. חשוב לציין שהתיקון הזה לחוק חל רק על פינוי־בינוי, ולא על תמ"א 38.

"עוד נקודה שחשוב לדעת היא, שהחל מגיל 70, אם היזם בוחר לאפשר לקשיש לקבל הטבה למרות שאינו עומד ברף הגיל, היא תהיה פטורה ממס". בכל מקרה מומלץ לבעלי דירות בגילים מתקדמים לברר מראש את זכויותיהם מול עורכי־הדין של הדיירים ולבחון האם נוספו עדכונים או שינויים בחקיקה.