לא זזים מהבית: איך להימנע מדייר שמסרב לעזוב
המצב הכלכלי הקשה רק החמיר את התופעה: בגמר החוזה השוכר אינו מפנה את הדירה ובעל הבית נאלץ לנקוט נגדו בהליכים משפטיים יקרים. איך להימנע מדיירים סרבנים ומה לעשות כדי לפנות אותם מהדירה
שג מיואשת. לפני כשנה, כאשר עברה לגור באזור המרכז השכירה את דירתה החדשה בחיפה לדיירת ר', שנראתה לה ישרה והגונה. בחודשים הראשונים שילמה הדיירת את שכר הדירה כסדרו, אך בחצי השנה האחרונה פשוט הפסיקה את תשלומיה.
יתרה מזאת. החוזה בין הצדדים תם לפני יותר מחודש, אך ר' אינה עוזבת את הדירה, עם או בלי חובותיה. "אני שוכרת דירה באזור המרכז ואין לי במה לשלם עבורה מאז שהדיירת הפסיקה לשלם לי שכר דירה", מספרת שג. בנוסף לכל הצרות, עכשיו היא מסרבת לעזוב ומתעלמת מבקשותי.
שג שמעה על בעלי דירות, שהוציאו בכוח ובאיומים דיירים שלא שילמו שכר דירה. היא שמעה גם על כאלה, שהחליפו את המנעולים בדירתם כאשר הדיירים נעדרו, או על כאלה שהשליכו את חפציהם של הדיירים שלא שילמו אל מחוץ לדירה. "אני לא רוצה להשתמש בדרכים כוחניות ואלימות, אך ידי כבולות", היא אומרת.
בידי שג שטר חוב, החתום על-ידי השוכרת שאותו היא מתכוונת לממש. במקביל, פנתה באמצעות עורך דין לבית-המשפט כדי שיעזור לה לפנות את הדיירת הסרבנית ולהשיב לה את כספה. כל התהליכים האלה לוקחים זמן רב ועולים הרבה כסף. והכי גרוע, הם לא 'מזיזים' בכלל לדיירת, שאינה מתכוונת לעזוב. ידוע לי שיש לה דירה נוספת, שאותה היא משכירה, אך כנראה שנוח לה לחיות על חשבון אחרים.
התנהגות מקוממת כזו תוארה גם בתוכנית כלבוטק לפני כשבועיים. סופר שם על בני זוג, שנוהגים לחתום על חוזי שכירות עם תעודת זהות מזויפת. זוג זה הפסיק לשלם שכר דירה זמן קצר לאחר שנכנס לדירות, ואף הרחיק לכת והתקשר למשטרה להתלונן על כך שבעלי הדירה מטרידים אותם, לאחר שאלה פנו אליהם בדרישת תשלום או פינוי הדירה. האבסורד הוא, שאנחנו מצאנו עצמנו תחת חקירה במשטרה, במקום שהמשטרה תטפל בשוכרים, סיפרו בתוכנית בעלי אחת הדירות, שבה השתכנו בני הזוג.
ערבים ושטרות חוב
אז מה ניתן לעשות במקרים כאלה ואיך להימנע מעימותים? ביקשנו מעוד ישראל לוסטיגמן מתל-אביב הנחיות כיצד לנהוג כדי להגן על המשכירים, וקיבלנו ממנו את העצות הבאות:
שטר חוב. ההגנה המקובלת ביותר, אך הקשה למדי למימוש, היא להחתים את הדיירים על שטר חוב. בשטר כזה מסכמים על סכום כסף מסוים, בדרך כלל גבוה יחסית, ומחתימים עליו גם ערבים. אלא שכאשר מגיע רגע האמת קשה מאוד לממש שטר זה, שכן צריך להגיש תביעה לבית-המשפט או להוצאה לפועל. הליך כזה לוקח זמן ועולה כסף, כאשר עושים זאת באמצעות עורך דין.
החתמת ערבים. ההגנה הטובה ביותר היא לדאוג לכך שבעת חתימת הסכם השכירות יהיו לדיירים ערבים, שיחתמו על כתב ערבות, שיצורף להסכם, על כך שהם ערבים לכל התחייבויות השוכרים. חשוב לבדוק היטב מיהם הערבים ומה מצבם הכלכלי. אם אפשר, כדאי לדאוג לכך שהחברה שבה עובד השוכר תערוב לו. כך או כך, ברגע שהדייר מפר חלילה את החוזה - יש למי לפנות.
הפקדה לנאמן. כדי לכסות נזקים כמו הפסקת תשלום שכר דירה או חשבונות אחרים, או במקרה שהדייר אינו מפנה את הדירה, יש לדרוש שהדייר יפקיד בידי נאמן (בדרך כלל עורך הדין שבאמצעותו נחתם החוזה) סכום כסף מזומן, ששווה ל-3 חודשי שכירות לפחות. סכום זה יושקע בבנק לפי הוראות השוכרים ויוחזר להם בתום התקופה עם הריבית. במקביל, הוא משמש כביטחון זמין למקרה של נזקים מידיים.
סעיפי סנקציה. מומלץ להוסיף סעיף 'סנקציה' בהסכם, לפיו על כל יום שבו הדיירים אינם מפנים את הנכס בתום החוזה עליהם לשלם קנס גבוה, כמו 100-75 דולר ליום. סנקציה כזו יכולה להרתיע את הדיירים לשבת קבע במקום לא להם.
העברת חשבונות. חשוב להעביר את חשבונות הארנונה, המים, החשמל והטלפון על שם הדייר, כדי שהוא יהיה האחראי הבלעדי לתשלומיו ולא בעל הבית. אגב, הרשויות המקומיות מנסות בימים אלה לשנות את החוק המאפשר זאת, ולקבוע שגם בעל הנכס הוא האחראי לחשבון. שינוי כזה יכול אולי להקל על הרשויות לגבות את חובן - אך הוא יכול להסב נזק גדול לבעלי הדירות, ובעיקר לבעלי בתים, המשכירים שטחים לאנשי עסקים או לחנויות. במקרה שחברה פושטת רגל או שחנות נסגרת - בעל הנכס יהיה זה שיצטרך לשאת בעלויות הארנונה.
צו פינוי. אם לא דאגנו לכל אלה מראש, או אם כבר מימשנו את סכומי הערבויות והדייר עדיין מסרב לעזוב את דירתנו - קיימת אפשרות לפנות את הדייר על ידי תביעה משפטית לסילוק יד, כלומר על ידי מתן צו פינוי. לצורך כך יש להגיש בקשה בסדר דין מקוצר לבית המשפט. במקביל, ניתן להגיש גם תביעה כספית באותה תביעה להשבת החובות. ברגע שניתן פסק דין יש להעבירו לידי ההוצאה לפועל, שאמורה לבצע בפועל את אקט הסילוק מהדירה.
שטר חוב אינו מספק
יוחנן אס, סמנכ"ל חברת הנדלן רי-מקס, טוען גם הוא שהכי חשובה היא רמת הערבות שניתנת על ידי-הדיירים. לדעתו, הדרך הטובה ביותר להגן על השוכרים היא לדרוש מהשוכר מראש ערבות בנקאית, כזו שניתנת למימוש מיידי בבנק. "נכון שערבות כזו עולה מעט כסף, אבל היא הדרך המכובדת וההגונה ביותר להבטיח את זכויות בעל הנכס", אומר אס.
ואם הדייר חושש שבעל הבית יממש את הערבות הבנקאית שניתנה לו ללא סיבה מוצדקת? "עדיין הדירה עצמה, שבה נמצא הדייר, שווה הרבה יותר מאשר כל ערבות בנקאית", אומר אס, "כך שהכוח עדיין בידי הדייר".
גם אס סבור, שהאמצעי שנקרא שטר חוב הוא כמעט חסר ערך. "צריך להוכיח בבית-המשפט שאכן היתה הפרה של הסכם השכירות, ובינתיים עוברים חודשים ארוכים שבהם בעל הנכס מוצא את עצמו חסר אונים מול השוכר". מנסיונו הממושך בתחום, מספר אס, כי ישנם גם לא מעט נוכלים מקצועיים, שחותמים על הסכם שכירות בשם בדוי ועוברים מדירה לדירה מבלי לשלם כלל. "שמענו גם על מקרים, שבהם דיירים ממציאים טענות שונות ומשונות נגד בעל הבית כדי לא לשלם שכר דירה. לא מזמן סיפר לי בעל נכס, שהדייר האשים אותו בנזקים שנגרמו לו בגלל שיטפון בדירה, שלא היה ולא נברא, ואף הגיש תביעה נגדו. למזלו, היה לו ביטוח משכנתא שהזים את ההאשמה".
אנשי נדל"ן מספרים, כי באחרונה רבו המקרים, שבהם דיירים התרסקו כלכלית, פוטרו או מצאו עצמם ללא יכולת הכנסה, ואז הם הופכים את בעלי הדירות שבהן הם מתגוררים לקורבנות. "כאשר אין ביטחונות ראויים הופך בעל הדירה לשבוי, ואז לעתים קרובות הוא מעדיף להתגמש ולהתפשר, ולו רק כדי להיפטר מהצרה שנכנסה לביתו. כדאי לעשות מראש כל מאמץ למנוע מקרים כאלה", מסכם אס.
שכירות. ההגנה הטובה ביותר היא להחתים ערבים
צילום: טל כהן
מומלצים
