מתחדשים בתל-אביב: איך תשפיע תוכנית רובע 4 על יזמים ובעלי נכסים?
אישור תוכנית רובע 4 צפוי להוסיף כ-5,000 דירות חדשות באחד האזורים המבוקשים בארץ. איך התוספת צפויה להשפיע על תנופת ההתחדשות העירונית בתל-אביב ולמה כדאי לשים לב להיטל השבחה?
בשיתוף מרכז הנדל"ן
אזור הצפון החדש בתל-אביב צפוי לקבל תוספת בנייה משמעותית: אישור תוכנית רובע 4 בשבוע שעבר, יאפשר בנייה של כ-5,000 דירות חדשות - הן באמצעות הריסה ובנייה מחדש, והן באמצעות בנייה על גבי מבנים קיימים. התוכנית כוללת את השכונות גבעת עמל, פארק צמרת ובבלי, והיא מתפרשת בין רחוב אבן גבירול לדרך נמיר, ובין רוקח לשלמה המלך.
מדובר באחד האזורים היותר מבוקשים בארץ, ולאישור תוכנית שכזו יש השלכות גם על יזמים וקבלנים, גם על בעלי נכסים וגם על העיר כולה. "מדובר בתוכנית שהחלה את דרכה לפני כמה שנים", מסביר תומר רייפמן, מנכ"ל בחברת "יעז יזמות ובניה" שלה פרויקטי התחדשות עירונית בתל-אביב. "האישור הזה מגיע אחרי שבינואר השנה אושרה תוכנית רובע 3. אלה תוכניות שהמטרה שלהן היא להסדיר זכויות בנייה ברובעים האלה מכוח תמ"א 38".
לשפוך אור: תוכנית הרובעים מעניקה שקיפות
תוכניות מהסוג הזה, הכרחיות להסדרת פרויקטים של התחדשות עירונית. "זו תוכנית שנותנת ודאות מאוד גבוהה לגבי מה אפשר לעשות באזורים התחומים, מה בדיוק אפשר לבנות, באיזה נפח, כמה קומות ואיך מבוצע החישוב. כל הפרטים האלה חיוניים מאוד ליזמים, לעורכי דין, לאדריכלים וכמובן גם לדיירים ובעלי נכסים", מסביר רייפמן. "בעצם היום, הרבה יותר קל לקדם פרויקטים ובקשות להיתרים בזכות התוכניות האלה".
ואכן, אחד היתרונות הבולטים של תוכנית הרובעים היא בקיצור תהליכי היתרים הדרושים להתחלת פרויקט תמ"א 38. "אחרי שתוכנית עוברת אישור, אפשר לדלג על תחנה שנקראת 'פרסום' או 'התנגדויות', זה השלב שבו מפרסמים לשכנים את הקווים המנחים של הפרויקט ומאפשרים להם להביע התנגדות", אומר רייפמן. "כשיש תוכנית בתוקף, מה שקרה זה שכבר ניתנה הזדמנות להתנגד בשלב הגשת התוכנית לאישור, ולכן זה בעצם מקצר את התהליך כולו".
מעבר לכך, העובדה שהתוכנית מגדירה בדיוק מה אפשר לעשות בשטח המוגדר, שופכת אור על התהליך כולו - גם עבור היזמים וגם עבור בעלי נכסים. "כשדיירים עושים מכרזי יזמים תמיד אפשר לראות הבדלים בין ההצעות", אומר רייפמן, "יזמים קטנים היו מגיעים ואומרים שאפשר לבנות יותר, ולא הייתה שום דרך לאמת את זה. עכשיו הוודאות גדלה, נורא ברור מה אפשר לבנות כך שגם בעלי הזכויות ידעו יותר טוב על מי לסמוך".
הסכת ושמע: היטלי ההשבחה ברובע 4
ככלל, תוכניות הרובעים מסמלות תנופה של התחדשות עירונית ומסייעות לפרויקטי תמ"א 38, המורכבים ועמוסי הביורוקרטיה, להיות נגישים יותר לכל הצדדים. התוכניות הבאות שיגיעו לאישור הן של רובעים 5-6, והן יכללו את האזורים שמדרום לרחוב אבן גבירול בתל-אביב. למרות זאת, יש גם סוגיה שמעיבה על השמחה - נושא היטלי ההשבחה.
במהלך השבוע צפויה התוכנית להתפרסם למתן תוקף, ומאותו רגע ייתכן שבעלי הנכסים ברובע יידרשו לשלם היטל השבחה - בסכומים לא מבוטלים בכלל. "יש סוגיה מאוד רצינית סביב הנושא הזה בתל-אביב", מסביר רייפמן, "כולם עסוקים בשאלה 'מה יהיה גובה היטל ההשבחה' בפרויקטים של התחדשות עירונית, מאחר שהם מעניקים זכויות עודפות. העירייה טוענת שכל דייר שירצה למכור יחוייב בהיטל השבחה, מה שעלול לדחוף את בעלי הנכסים לפרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם היזם לוקח על עצמו את ההיטל. הסיפור הזה בנוגע היטלי השבחה הוא קריטי, וחייבים לתת עליו את הדעת".
בשיתוף מרכז הנדל"ן
לפנייה לכתב/ת 
