מפת בועת הנדל"ן

רבים שרויים בימים אלה בבלבול: יש בועת נדל"ן או לא? לקנות דירה עכשיו או להמתין? האם מחירי הדירות הגיעו לשיא ומכאן רק יצנחו? יש פרשנויות, הערכות, סימנים, אבל כמו תמיד בשאלות מהסוג הזה - אין ודאות. ננסה להציג כאן את המצב ביישובים ובאזורים שהמחירים בהם הגיעו לשיא חסר תקדים, ובמקומות שהמחירים בהם צפויים לקפוץ עוד.ׂ

• בועת נדל"ן? שליש מהדירות הנרכשות הן להשקעה
• פישר: "אין בועת נדל"ן - המחירים עלו רק במעט"
• אטיאס: לקראת סוף 2010 יירדו מחירי הדירות
  

בהזמנת "ממון", ערכה לשכת שמאי המקרקעין ניתוח עדכני של מצב השוק, כדי לבדוק היכן ברחבי הארץ אפשר להבחין בעליות מחירים גבוהות שיכולות לסמן

בועת נדל"ן, והיכן מדובר בהתייקרויות נכסים שמעידות על ביקוש בריא.

מנתוני לשכת השמאים מתברר כי רמות המחירים בדירות יד שנייה בלב תל-אביב נמצאות מעבר לשיא. לדוגמה, אומר יו"ר הלשכה ארז כהן, דירות במרכז העיר המוצעות כיום במחיר של 2-3 מיליון שקל, שמחיריהן עלו בשנה האחרונה בכ-20% לפחות - מחיריהן עשויים להישאר יציבים. מדוע? כהן אומר כי אין דירות כאלה "על המדף" למכירה.

גם מחירי דירות יד ראשונה בפרויקטים יוקרתיים המשווקים כיום בעיר צפויים לעלות בכ-5% במהלך שנת 2010, כמו אנטוקולסקי, הבית ברחוב מונטיפיורי ועוד.

בשכונות עוטף תל-אביב, כמו רמת-אביב ג', רמת-אביב החדשה והגוש הגדול של כוכב הצפון, מעריך כהן כי הביקושים יימשכו במיוחד לדירות 5-4 חדרים. ביקוש רב במיוחד יהיה לדירות פרימיום המשקיפות לים, שמחיריהן צפויים לעלות ב-5%.

עצירת מחירים בערי הלוויין

בערי הלוויין של תל-אביב, כמו רמת-גן וגבעתיים, צפויה עצירה ברמות המחירים בשנה הקרובה. שתי הערים נגררו אחר רמת המחירים הגבוהה בתל-אביב וחלק מעליית המחירים בתחומן הייתה וירטואלית. אפשר למצוא כיום דירות ברחובות ראשיים במחירים מטורפים של מיליון שקל, כשרק לפני שנתיים הן לא הצליחו להימכר ב-600 אלף שקל.

אבל גם כאן יש בועות: למשל, שכונת נווה-יהושע ברמת-גן, שלא השלימה את מיצוי הפוטנציאל עם תוכניות התחדשות. מדובר בשכונה ותיקה, שיש בה בעיקר בנייני רכבת. בין החברות שסגרו עסקאות של פינו בינוי - אפריקה ישראל, מעוז דניאל וחברת קפיטל, שבונה באזור את מגדל הספורט, 17 קומות, הכולל רחבת טניס על הגג, ואת מה שמוכר כמגדל הטייסים של אור סיטי נדל"ן, 27 קומות.

בערי לוויין מרוחקות יותר מתל-אביב, כמו פתח-תקווה, ראשון-לציון והרצליה, צופה לשכת השמאים יציבות מחירים ב-2010. מצד אחד, היתה בערים אלה עליית מחירים נאה בשנה האחרונה, ובמיוחד בפתח-תקווה, שבה המחירים

עלו בכ-20%. מצד שני, פוטנציאל העלייה כבר הגיע למימוש, ובאזור כמו אם-המושבות יהיה מימוש מחירים של כ-7%-4%. גם באזורים מבוקשים, כמו כפר-גנים החדשה, הגיעו המחירים לשיא, וירידת המחירים הצפויה היא כ-5%-2%.

גם ברעננה, להערכת לשכת השמאים, מיצו המחירים את עצמם וצפויה ירידה של עד כ-5% ב-2010. מדוע? העיר יקרה יחסית לשכנותיה, ויש בה מעט פרויקטים חדשים. בכפר-סבא, אומר כהן, צופים ב-2010 הבחנה ברורה בין מרכז העיר לשכונה הירוקה במערבה. מרכז ומזרח העיר הגיעו לרוויה, והמחירים יירדו בכ-7%-5%. לעומתם, השכונה הירוקה צפויה בסופו של דבר להתאזן מול מחירי רעננה, ובמקרים מסוימים אף לעלות בכ-8%-4%.

ארז כהן אומר כי הוד-השרון, שהפכה לאחד מלהיטי הנדל"ן האטרקטיביים בארץ, נהנתה מעליית מחירים גבוהה של כ-40% בחמש השנים האחרונות. ב-2010 ייווצר בה בידול הפוך לזה של כפר-סבא: דווקא פרויקטים שייבנו במרכז העיר המתחדש ייהנו מעליית מחירים של עד 12%-8%. לעומתם, פרויקטים יקרים יחסית במערב המבוקש של העיר יגיעו ב-2010 לנקודת שיא וישמרו על רמת מחיריהם הנוכחית.

בחיפה ובאר-שבע המגמה צפויה להשתנות

נתרחק מגוש דן. בקריית-השרון בנתניה, שבה עלו המחירים ב-20% לפחות, צפויה יציבות מחירים ב-2010 עם תנודות של עד 3% לכאן או לכאן. דווקא

במערב העיר הוותיק, הקרוב יחסית לים, צופה לשכת השמאים עודף בנייה על ביקוש עם אפשרות למימושים וירידת מחירים של עד כ-7%-4%.

בערים שהמחירים בהן עלו השנה מאוד, דוגמת חיפה, באר-שבע ומרכז ירושלים, המגמה עשויה להשתנות - עליות המחירים של עד 50% בבאר-שבע היו מופרזות, וצפוי בה מימוש של עד 15%-10%. גם מרכז ירושלים יתאפיין במימוש של עד 10%-5%.

בחיפה יהיה הבדל ברור בין שכונות מבוקשות בכרמל, כמו דניה, רמת אלמוגי ואחוזה, שימשיכו להיות מבוקשות עם עליות של עד 6%-3%. לעומת זאת, בהדר-הכרמל צפוי מימוש של עד 10% עקב עליית המחירים המופרזת, שכללה גם אזורים ותיקים מאוד ומוזנחים יחסית.

הלהיטים החדשים

באזור שממזרח לגוש דן תימשך השוואת המחירים בין יהוד-מונוסון וגני-תקווה לקריית-אונו. יהוד-מונוסון, שנהנתה מעליית מחירים של כ-18%-14% בשנה האחרונה, תיהנה כנראה מעלייה נוספת של עוד כ-6%-4% וכמוה גם גני-תקווה, שתתקרב מאוד לרמות המחירים של קריית-אונו.

בלשכת השמאים מעריכים כי מדרום לתל-אביב צפויות הפתעות מבת-ים ומרחובות. במרכז בת-ים ובאזור החוף צפויה עליית מחירים של כ-10%-5%. כך

גם רחובות, שתתקרב לשכנותיה נס-ציונה וראשון-לציון: בשכונות חדשות, דוגמת רחובות המדע, צפויה עלייה ממשית של .12%-6% נס-ציונה תתאפיין בשנה הקרובה בבידול בין מערב העיר למזרחה. במערב תמשיך רמת המחירים להיות גבוהה, ובמזרח צפוי מימוש של 5%-3%.

בראשון-לציון צפויה תופעה מעניינת: דווקא אזורים ותיקים במרכז העיר, שלא התייקרו הרבה בשנים האחרונות, ישביחו ב-5%-3%, כולל האזור הגדול בצפון הוותיק של העיר, שבו מבצעת חברת אחים דוניץ פרויקט פינוי בינוי בסדר גודל של כ-1,500 יחידיות דיור. במערב העיר, לעומת זאת, מעריכה הלשכה שעליית המחירים מוצתה, ו-2010 תתאפיין בתנודות מחירים של 3% לכאן או לכאן.

ראש-העין: בגלל עליות המחירים בשרון נחשבת ראש-העין לאחת החלופות בערי הלוויין באזור המרכז. מנהל סניף ראש-העין באנגלו סכסון, אורן מזרחי: "היצע הדירות גדל לאחרונה, אבל מחירי הדירות לא ירדו, דבר המעיד על ביקושים. משפרי הדיור מעוניינים בעיקר בדירות של 4 חדרים, שמחירן נע סביב 1.1 מיליון שקל".

עפולה: העיר נחשבת לאטרקטיבית במיוחד למשקיעים, מאחר שמחירי הדירות בה זולים, והמכללה המושכת אליה סטודנטים רבים הופכת את הדירות לכדאיות להשכרה. מנהל אנגלו סכסון בעפולה, איציק אדרי: "עיקר רוכשי הדירות הם מתוך העיר, אך מגיעים גם חרדים, בעיקר מירושלים. מחיר דירת 3 חדרים הוא 300-250 אלף שקל, והיא מושכרת בכ-1,800-1,500 שקל לחודש. בגלל הקרבה לכביש חוצה ישראל, המכללה והמחיר האטרקטיבי, אנחנו מאמינים שהעיר עוד לא מיצתה את הפוטנציאל".

הלהיט הגדול ביותר יהיה דווקא חדרה. יש לה ים, ויש לה עתודות קרקע ומרכזי תעסוקה חדשים בתכנון. חברת אסיה-חדרה, בבעלות משקיעים זרים, מתכננת להפוך את חוף הים לריביירה עם אדריכלים בינלאומיים בסגנון של כפר איטלקי.

צור-יצחק: יישוב חדש ולא מוכר הצמוד לכוכב-יאיר וצור-יגאל, המוקם בימים אלה ומתוכנן להתאחד עם כוכב-יאיר וצור-יגאל, שדורגו בסקר "ידיעות אחרונות" וגיאוקרטוגפיה כיישוב השני בארץ באיכותו וברצון לגור בו מבחינת חינוך. בצור-יצחק ניתן לקנות דירת 4 חדרים בכ-950 אלף שקל. אותה דירה בכפר-סבא הסמוכה עולה היום 50% יותר.