אחרי העלאת הריבית - הרכב המשכנתא משתנה
שלושה חודשים אחרי העלאת הריבית במשק ניכרת ירידה בנטילת הלוואות צמודות פריים, אך נראה כי שוק המשכנתאות עצמו לא סובל מירידה בביקוש למרות מחירי הדיור הגבוהים, האם המגמה הזו תימשך? מהו הרכב המשכנתא המתאים כיום והאם מסלול צמוד מט"ח הפך לכדאי? מבט על שוק המשכנתאות
בחודש שעבר שינתה ריבית המשכנתאות הממוצעת כיוון ועלתה ב-0.17% לרמה של 2.54%. העלאות הריבית שביצע בנק ישראל במהלך החודשים האחרונים השפיעו על עליית הריבית במשכנתאות צמודות הפריים. אחרי עשרה חודשים של ירידות רצופות, ושפל היסטורי שנרשם בריבית המשכנתאות הממוצעת המחושבת על ידי בנק ישראל, המגמה השתנתה.
הלוואת הפריים קצת פחות אטרקטיבית
רבים מעריכים כי לא צפויות העלאות ריבית דרמטיות בשוק, אולם כ-3 חודשים לאחר העלאות הריבית שכבר ביצע נגיד בנק ישראל, מורגשת תזוזה בשוק המשכנתאות.
מהי הלוואת המשכנתא המתאימה לי?
לדברי משה כהן, מנהל אגף אשראי בבנק לאומי למשכנתאות, אחוז ההלוואות צמודות הפריים שניתנו לפני שלושה חודשים עמד על 75% לעומת זאת בתקופה האחרונה כבר מורגשת ירידה בהלוואות מסוג זה והן עמדו בחודשיים האחרונים על כ-60%. "העלאת הריבית השפיעה על הציבור ויש פניה למסלולים הצמודים" אומר כהן, "להערכתי אם מגמת העלאת הריבית תימשך, אז תימשך גם הסטה מהלוואות הפריים להלוואות הצמודות".
השינוי ניכר לא רק בהיקף הלוואות הפריים אלא גם ובעיקר בתמהיל ההלוואות המעורבות שנלקחות. אם לפני 3 חודשים לקוח נטל 70% מסך ההלוואה במסלול הפריים והשאר במסלולים אחרים, הרי שכיום נלקחים 50% ואף 30% בלבד במסלול זה. "אין ספק ש'בעוגה האישית' של הלקוח יש ירידה משמעותית בחלק הפריים", אומר כהן.
"אנחנו לא דוחפים אשראי"
האם בעקבות העליה בריבית צפוי גם קושי בהחזרים?"אני לא צופה קושי בהחזרים כי כבר שהבנק נותן את ההלוואה הוא לוקח בחשבון מצב שריבית הפריים היא בגובה 5% ולכן ההשפעה לא תהיה כבדה" אומר כהן. "יכול להיות שאותו אדם שבא לקחת הלוואה יחשוב פעמיים, בעיקר אלו שלוקחים הלוואה עבור דירה להשקעה. צפויה בהחלט ירידה בכמות האנשים שייקחו משכנתא להשקעה. אך לגבי החזרים למי שכבר לקח משכנתא, לא תהיה השפעה משמעותית".
על פי הערכה כללית ניתן לומר כי תשלומי המשכנתא, למי שלקחו הלוואות צמודות פריים, עלו בכמה עשרות שקלים בחודש. ונכון להיום, לא מדובר בשינוי דרמטי.
המט"ח אטרקטיבי? תלוי למי
בהתחשב בשינויים בריבית, מה המסלול הכדאי כיום?"אנחנו ממליצים ללקוחות לא לשים את הביצים בסל אחד אלא לפרוס את זה בכמה מסלולים, אני לא פוסל את המסלול הצמוד למט"ח היום. ההערכות הם שהמט"ח ימשיך וירד זה מסלול אטרקטיבי ששווה לקחת אותו. יש גם משכנתא בריבית קבועה לא צמודה, שעומדת היום על 5.99% בהלוואה ל-20 שנה, זה מסלול שאנו ממליצים עליו".
יוסי שמואלי מנכ"ל משותף בחברת T-I-M, המתמחה בייעוץ לנוטלי משכנתאות, מסביר שמסלול הפריים עדיין אטרקטיבי אך נזהר מלהמליץ על מסלול המט"ח: "קשה לתת המלצה כללית ויש להתאים אותה, לאחר יעוץ ובדיקה למאפיינים של כל לווה. אם בכל זאת הייתי צריך היום לקחת מודל אבטיפוס, הייתי כולל בו את מרכיב הפריים, כי למרות העליות - הן צפויות להיות מאד מינוריות. הייתי לוקח גם חלק צמוד מדד בריבית משתנה כל 5 שנים, כי זה מאזן בין הפריים לבין המדד וגם השינוי בריבית הוא רק עוד 5 שנים". שמואלי גם לא שולל את מסלול הריבית הקבועה הלא צמודה – "ההחזר תמיד קבוע, הריבית קצת גבוהה יותר, אבל יש שקט נפשי".
לעומת זאת ממליץ שמואלי להיזהר ממסלול המט"ח: "המסלול הדולרי בהחזר נגזר משער חליפין ומריבית בין בנקאית שמשתנה כל תקופה. כרגע היא מאד אטרקטיבית וגם השער נמוך, אך אם יחול שינוי, הוא יכול לייקר את ההחזר. ברגע שהלווה מבין את המשמעות ואת הסיכון אז אפשרי לכלול חלק של מט"ח". בכל מקרה, מומלץ לעשות זאת, לדבריו, רק אם ללווה יש זיקה כל שהיא למט"ח, כגון תשלום חודשי המגיע מחו"ל וכדומה.
לדברי שמואלי התופעה של ירידה במרכיב צמוד הפריים בהלוואה - נכונה והוא צריך לעמוד סביב ה-50% מסך ההלוואה. מרכיב זה עדיין אטרקטיבי בגלל הייתרון שניתן לפרוע אותו בפירעון מוקדם ללא קנס.
השפעת מחירי הדירות
בהתחשב בריבית ובמחירי הדיור, האם צפויה ירידה בהיקף לקיחת המשכנתאות?"להערכתי היקף המשכנתאות לא ירד והוא יהיה זהה ל-2009 ואפילו יותר" אומר כהן. הנגיד יעלה את הריבית אך הוא לא יעלה אותה בצורה דרמטית. לדברי כהן לא צפויה ירידה במחירי הדיור, אך הדבר לא ישפיע על היקף לקיחת המשכנתאות. "לא צפוי שינוי בשוק הנדל"ן. יכול להיות שב-2012 תהיה השפעה, אבל היום ההיצע מאד מצומצם ואני לא רואה ירידת מחירים ב-2010."
"הפוטנציאל של הרוכשים במדינת ישראל גדל, דורשי המשכנתאות הם זוגות צעירים. האוכלוסיה הזו בישראל הולכת וגדלה והפוטנציאל שלה מאד גדול" אומר כהן. לדבריו היקף הלוואות המשכנתא שניתנו בחודש ינואר צפוי לעמוד על 4 מיליארד שקלים, עליה משמעותית לעומת ינואר 2009. למרות דברי כהן, בהשוואה לחודשים קודמים לא מדובר בשינוי דרמטי ונראה אף כי ניכרת ירידה בהיקף ההלוואות. כך או כך, אין ספק כי היקף המשכנתאות, נכון לחודש האחרון גדול וייתכן ומוקדם מדי להכריע האם השוק הזה יחלש בתקופה הקרובה או ימשיך לגדול.
לפנייה לכתב/ת 
