והדרת פני זקן - משתלם להשקיע בדירה ישנה

אם חלפתם בחודשים האחרונים ברחובות של שכונות ותיקות באיזור תל אביב והמרכז, לא הייתם יכולים שלא לראות את התנופה הגדולה של פרויקטים מסוג תמ"א 38 ואת השלטים בחצרות, שמבשרים על הפרויקטים העומדים לצאת לדרך בקרוב.

• הקבלנים: אלי ישי מעכב את ההקלות לתמ"א 38   
  

אם אינכם יודעים במה מדובר - הלא זו התוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, במסגרתה הדיירים בביניינים שמשתתפים בפרויקט, נהנים משדרוג של מאות אלפי שקלים ללא תשלום, שכולל את שיפוץ המבנה, הרחבת הנכס וגם הוספת מעלית. בתמורה, היזם מקבל זכויות בניה, לרוב לצורך בניית דירות גג.

תוכנית ותיקה יותר, שמאפשרת שדרוג בניינים ישנים, היא פינוי בינוי, במסגתרה הורסים מבנים ישנים לטובת הקמת פרויקט חדש וגדול יותר. גם כאן, הדיירים יקבלו דירה בבניין החדש - גדולה ומן הסתם יקרה יותר.

שתי התוכניות מהוות הזדמנות לרוכשי דירות עם תקציב מצומצם, לזכות בשדרוג משמעותי ולקבל נכס שבמצב רגיל היו מתקשים מאוד להגיע אליו. אבל לא כל הפרויקטים שמתאימים לקריטריונים יגיעו בהכרח להבשלה, מאחר שיש מכשולים בדרך כמו התנגדויות של חלק מהדיירים, מו"מ מתיש עם חברות יזמיות ועוד.

בנוסף, יישום של פרויקט כזה משמעותו שתאלצו לגור במשך שנתיים או יותר בצל שיפוץ מאסיבי ואולי אפילו בדירה חלופית.  אז אם לא נבהלתם, הנה הכללים שיגדילו את הסיכויים שלכם לרכוש דירה שתהפוך בעתיד גם להשקעה מוצלחת - בזכות השדרוג.

דירה באיזורי ביקוש

למרות שמדובר בתוכניות ממשלתיות, המדינה נכשלה בחלוקת ההטבות באופן שווה. במצב הנוכחי אין עידוד לביצוע פרויקטים בפריפריה, אלא רק במתחמים שבהם מחירי הדירות גבוהים יחסית.

משום כך, הכלל הראשון הוא רכישת דירה באיזור המרכז, או באיזור שבו המחיר למ"ר בנוי גבוה יחסית, ובכל מקרה לא נמוך מ-6,000 שקל למ"ר בנוי.

בניינים ישנים ונמוכים

תמ"א 38 מתייחסת למבנים שהוקמו לפני 1980. גם פינוי בינוי שבו תהיה הריסה, לא מתרחש בביניינים חדשים. בנוסף, ככל שהיקף הבניה בבניין הקיים נמוך יותר - כך יש סיכוי לרווח גבוה יותר ליזם ולכן סיכוי גבוה יותר להצלחת הפרויקט.

קומה גבוהה בלי מעלית

תמ"א 38 כמעט בלתי אפשרי ליישם בבניין עם מעלית ולכן צריך לאתר ביניינים ללא מעלית, שגם מתאימים יותר לפינוי בינוי בגלל זכויות בניה לא מנוצלות.

בנוסף, בבניין עם מעלית אין כמעט הבדל במחירים בדירות בגובה שונה, בעוד שבדירות בלי מעלית, ככל שהקומה גבוהה יותר - כך המחיר יורד. כלומר, אם אתם בכושר - רצוי לקנות דירה בקומה גבוהה מכיוון שהיא תהיה זולה יותר וכך השדרוג יהיה משמעותי יותר.

אז לפני שאתם מסתערים על הדירות הותיקות בביניינים בלי מעלית, חשוב רק לזכור שמדובר באופנה, ושעשרות חברות כבר השתלטו על ביניינים רבים. משום כך, יתכן שהמוכר שלכם כבר מודע לפרויקט ולכך שהדירה תתייקר בעתיד.

חשוב לוודא שלא מנסים למכור לכם את הדירה כבר לפי המחיר החדש, כלומר כאילו הדירה כבר שודרגה. למוכרים רבים יש נטיה לתמחר בעשרות אלפי שקלים ויותר את הפוטנציאל וחשוב להבהיר, שבמחיר כזה עדיף כבר לרכוש דירה משודרגת או חדשה, ללא חוסר הוודאות או שיפוץ מתיש ורעשני.

הכותב הוא מחבר המדריך "לרכוש דירה בלי להיפגע" ועורך אתר mydira