שאלה של מחיר: למה הדירה שלנו לא נמכרת?

"לשכן ממול הצלחת למכור ב-1.4 מיליון שקל, למה הדירה שלי שווה רק 1.3 מיליון שקל?", "בעוד כמה חודשים המחירים יעלו ב-20%", "החלפתי את הריצוף והחשמל, מגיע לי עוד 200 אלף שקל", "אז מה אם הדירה בקומה רביעית ואין מעלית, היא לא שווה 1.2 מיליון שקל?", "אוטוטו הולכים לבצע פה תמ"א 38, מה לא מגיע לי עוד כסף?".

• רק שלא יתפוצץ: כך תנהלו מו"מ על מכירת נכס
  

אלו הן חלק קטן מההתבטאויות שמשמיעים בעלי נכסים כשמגיעים לתמחר את הנכס שלהם. מה, לא מגיע להם לקבל יותר? בטח שמגיע, כשאפשר. אבל האם הם באמת יקבלו את המחיר שהם רוצים? והאם השכן באמת קיבל 1.4 מיליון שקל? ומדוע הנכס מפורסם מעל לשנה ואין דורש? 

לא מעט מבעלי הנכסים מפריזים במחיר דירתם, ולא בגלל חמדנות, תאוות בצע או בורות. הסיבה לכך נובעת מהעובדה, שזורם מידע רב בשוק הנדל"ן - מהתקשורת הכתובה והאלקטרונית, מהמתווכים הרבים הפועלים בשוק, וכמובן מהמשפחה והחברים, שכל אחד מהם מתפקד כיועץ נדל"ן בפני עצמו.

אינסוף מקורות המידע, שלעיתים אף סותרים אחד את השני, יוצרים בלבול ותסכול. תשאלו את השכן שמנסה למכור את הדירה שלו כבר מעל לשנה ולא מצליח.

מי פראייר?

תמחור נכסים מושפע ממשתנים רבים, מצד אחד, חשוב להקפיד שהמחיר לא יהיה גבוה מידי מכיוון שזה מקשה על המכירה וגרם לשריפת הנכס בשוק. מצד שני, מוכרים אינם מעוניינים במחיר נמוך מידי, ועל אחת כמה וכמה הישראלים, שאינם אוהבים להיות פראיירים.

באפשרותכם לנסות ולהעריך את שווי הנכס בכוחות עצמכם, או לפנות ליועץ נדל"ן המתמחה באיזור, על מנת שיעריך את שווי הנכס. אז מה המשתנים העיקריים שיש לבחון בבואנו לקבוע שווי של נכס?

נתונים בסיסיים - סוג הנכס (למשל דירה, פנטהאוז, וילה וכדומה), שטח הדירה, מטראז', מספר חדרים, קומה, כיווני אוויר, משופץ או לא, נוף, מספר דיירים בבנין, מעלית, לובי, בנין מטופח, גישה לתחבורה ציבורית ומרכזי קניות ועוד.

תדמית ומיצוב הסביבה הקרובה - האם מדובר ברחוב או בנין יוקרתי, או שמא בעממי? מהו המצב הסוציו אקונומי של הדיירים? מה האלטרנטיבות של הקונים הפוטנציאלים? האם יש סביבה דומה לזו בקרבת מקום, בצד השני של העיר או מחוצה לה?

היבטים משפטיים והיבטי מיסוי של הנכס - האם הוארשום בטאבו? האם הוא בבעלות פרטית, של מינהל מקרקעי ישראל או של חברה משכנת? האם הוא רשום כמושע"א (בעלות משותפת) ללא פרצלציה? האם יש הסכם שיתוף? האם יש צווי הריסה, עיקול, שיעבוד או תביעות משפטיות על הנכס? האם יש היטל השבחה?

פוטנציאל ותוכניות עתידיות - האם יש זכויות בניה או היתרי בניה לנכס? האם מתוכנן פינוי בינוי או תמ"א 38 בזמן הקרוב ואיפה זה עומד כרגע, למשל - אם מדובר בתמ"א 38 - מה אחוז החותמים בבנין, האם ניתנו כבר היתרי בניה ומה מתוכנן באיזור?

עסקאות דומות ומאגרי מידע - בתמחור נכסים נוהגים להתבסס על מחירי עסקאות שבוצעו לאחרונה באיזור. בנוסף, אפשר לפנות למאגרי מידע של מס שבח.

הכותב הוא יועץ נדל"ן ברי/מקס יהלום