האקדמיה לנדל"ן: מה זה מס שבח מקרקעין?

אחת הסוגיות המורכבות והכאובות ביותר לבעלי ומתענייני נדל"ן היא סוגיית מס השבח. לעתים קרובות שאלת חבות המס ושיעור המס הם לשון המאזניים ההופכים את העסקה מעסקה משתלמת לעסקת הפסד.

רבות נכתב ומפורסם מדי יום על מס שבח מקרקעין, על הפטורים השונים, דחיות המס, על הרפורמות, הוראת השעה החדשה ועוד.

לפעמים מרוב פרטים וחידושים קשה להבין את הבסיס. מהו בעצם הבסיס למס שבח מקרקעין, על מי הוא מוטל וכיצד מחשבים מהו המס הצפוי? ברשימה זו ננסה להתחקות ממעוף הציפור אחר עקרונות הבסיס של מס השבח.

מהו ה"שבח"?

מס שבח הוא בעצם מקרה פרטי של מס רווח הון. מס זה מוטל על רווח ההון (השבח) שנצבר לאדם כתוצאה ממכירת מקרקעין או מניות באיגוד מקרקעין.

היות שהמס מוטל רק על השבח שצבר הנכס במהלך תקופת הבעלות ולא על הנכס כולו, הרי שבמידה שרכשתי נכס ב- 100 ומכרתי ב- 150, הרי שהשבח עליו יוטל המס הינו 50 בלבד.

כמו כן, במידה שלצורך יצירת אותו שבח נדרשתי להוציא הוצאות שונות בסך של 20, הרי שהשבח עליו יוטל המס יצטמצם ל- 30 בלבד.

על מנת לחשב מהו השבח, דרושים לנו מספר נתונים בסיסיים: שווי המכירה ומועד המכירה, שווי הרכישה ומועד הרכישה, הוצאות המותרות בניכוי ופחת.

חישוב כל הנתונים האלה מוביל לתוצאה מהו השבח. בנוסף קיימת מערכת מסועפת של פטורים, דחיות מס ועניינים נוספים אשר לא ניכנס אליהם במסגרת זו.

שווי ומועד הרכישה

בדרך כלל קל לדעת מהו שווי ומועד המכירה. יום המכירה הוא יום חתימת חוזה המכר, ושווי המכירה הוא סכום התמורה. אך כיצד נדע מהו שווי ומועד הרכישה? גם פה התשובה לכאורה פשוטה: יום הרכישה הוא מועד רכישת המקרקעין והשווי הוא סכום הרכישה.

את סכום הרכישה יש להצמיד למדד ובמקרה של רכישה בלירות או בשקלים ישנים יש לתרגם לשקלים.

באשר למועד הרכישה, ישנם מקרים בהם המועד בו קיבל בעל הנכס את המקרקעין לבעלותו לא ייחשב כמועד הרכישה, כך למשל במקרים בהם קיבל בעל הנכס את הזכות במתנה מקרוב הפטורה ממס, או שקיבל את הנכס בירושה הפטורה ממס (ובלבד שהמוריש נפטר לאחר ביטול חוק מס עזבון בשנת 1981).

במקרים אלה מועד הרכישה מתגלגל לאחור, והוא נקבע למועד בו נותן המתנה או המוריש רכשו את הנכס ובכך נשמר עקרון רציפות המס.

ניכויים ופחת

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי לצורך קביעת השבח, ניתן להכיר בהוצאות שהוצאו לצורך רכישת הזכות או מכירתה, זאת מעבר לשווי הרכישה עצמה, ובלבד שאין מדובר בהוצאות המותרות בניכוי שוטף במס הכנסה.

כך למשל, במידה שבעל הנכס שילם שכר טרחה לעו"ד, דמי תיווך, הוצאות מימון, היטל השבחה וכו', סכומים אלו יתווספו הלכה למעשה לשווי הרכישה ובכך יקטינו את השבח וממילא יקטינו אף את המס.

מצד שני, היות ושווי הרכישה עצמו מותר עקרונית בניכוי לשיעורין במס הכנסה במסגרת הפחת הנתבע מדי שנה, הרי שבמשך השנים שווי הרכישה הולך ונשחק בהתאם לאחוז הפחת המותר בניכוי וממילא השבח גדל.

מהו שיעור המס?

לאחר שהבנו מהו פרק הזמן שבשלו מחושב השבח, ומהם שווי הרכישה והמכירה אשר ההפרש ביניהם מהווה את השבח, נותר לברר מהו שיעור המס המוטל על אותו השבח.

מדובר באחוז מיסוי המוטל על השבח, אשר עבר מספר שינויים משמעותיים במהלך השנים, כאשר המשמעותי שבהם ארע בשנת 2001 (רפורמת רבינוביץ). על מנת לא להרבות במידע בפירוט להלן נתייחס הפעם ליחיד בלבד ולא לחברה.

נכס שנרכש על ידי יחיד לאחר "התאריך הקובע" (7.11.2001), שיעור המס שיחול על כל השבח יהיה 20%. בעבר שיעור המס המוטל על שבח מקרקעין היה מקביל לשיעור המס השולי החל על אדם דהיינו מס הכנסה, אשר כיום מגיע ל- 45%.

כיום, לאחר יישום הרפורמה ירד שיעור המס ל- 20%. עם זאת שיעור המס הגבוה לא עבר מן העולם, כאשר מדובר בנכס שנרכש לפני מועד הרפורמה הרי שהחישוב יהיה יחסי: רואים את השבח כאילו נצבר באופן ליניארי במהלך כל תקופת הבעלות, ואז בגין התקופה שעד "התאריך הקובע" ישולם מס בשיעור המס השולי (45%), ובגין התקופה שמהתאריך הקובע ועד המכירה ישולם מס בשיעור 20%.

בנוסף, ישולם מס בשיעור 10% על השבח האינפלציוני החל מרכישת הנכס ועד לסוף שנת 1993. באשר לנכסים שנרכשו לפני שנת 1960 יחול שיעור מס אחר המכונה "מס היסטורי", ולפיו נכס שנרכש עד שנת 1960 ישלם מס היסטורי החל מ- 13% במידה ונרכש ב- 1948 או לפני כן, ומ- 1949 ואילך יתווסף אחוז אחד לכל שנה עד ל- 20%.

פטורים ודחיות מס

קצרה היריעה מלהתייחס ברשימה זו גם לנושא הפטורים, אך נזכיר כי חוק מיסוי מקרקעין מכיל פטורים שונים ואפשרויות רבות נוספות, אשר הידוע בהם הוא הפטור במכירת דירת מגורים מזכה אחת ל-4 שנים.

תכנון מס נכון יבחן את הפטורים הקיימים ויתאים את השימוש בפטור הרצוי למציאות ולנסיבות הקיימות. בהקשר זה נזכיר כי לאחרונה אושרה הוראת שעה אשר נועדה באמצעות הטבות מס שונות להגדיל את היצע דירות המגורים ולעודד מכירת דירות מגורים ומכירת קרקעות לבנייה.

הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחברת פירר הנהלת רכוש - חברה לניהול נכסים