ערך הבית ירד בגלל תכנית שימור? הזדרזו לתבוע

השעון מתקתק לאחור: בעוד כחודשיים תפקע זכותם של בעלי בתים לשימור בתל אביב לתבוע מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה את ירידת הערך של נכסיהם בגלל תכנית השימור. כיצד אפשר לדעת אם ערך הנכס ירד ומה צריך לעשות?

תוכנית השימור בתל-אביב אושרה ופורסמה למתן תוקף בספטמבר 2008, ונכללו בה 981 מבנים שהוגדרו כמבנים לשימור בתחום סמכותה של הועדה המקומית לתכנן ובנייה תל-אביב. לבעלי נכסים שכלולים בתוכנית, יש זכות לתבוע מהוועדה את ירידת הערך שעלולה להגרם כתוצאה ממנה, אך זכות זו הוגבלה ל-3 שנים מיום פרסום התוכנית. המשמעות - בקרוב היא תיישן ולא ניתן יהיה לתבוע פיצויים מכוחה.

לעומת זאת, זכותה של הוועדה לגבות היטל השבחה מכוח תוכנית זו, אינה מוגבלת בזמן ואינה מתיישנת. לטענת הוועדה, תוכנית זו משביחה את ערך הנכסים ואינה מורידה מערכם. 

לכאורה, תוכנית אינה יכולה להיות גם משביחה וגם פוגעת, אבל מאז פרסום התוכנית ועד היום, השמאויות המכריעות בנושא עסקו רק בשאלת ההשבחה מבלי להגיע לתוצאות חד משמעיות. חלקן קבעו שהתוכנית אכן משביחה, בעוד שאחרות קבעו כי אין השבחה ואולי אף קיימת פגיעה בערך הנכס. עיקר הויכוח מתמקד ב-3 שאלות עיקריות:

מהו השווי המיטבי הקודם?

על מנת להעריך האם תוכנית משביחה או מורידה את ערכו של נכס, יש להשוות את מצבו התכנוני של הנכס טרם אישור התוכנית, למצבו לאחר מכן. לטענת הוועדה המקומית, השווי המיטבי הקודם ברוב הנכסים לשימור, הוא שיפוץ המבנה הקיים ומימוש יתרת זכויות הבנייה הבלתי-מנוצלות מתוקף התוכניות הקיימות.

עם זאת, חלק מבעלי הנכסים טוענים כי השווי המיטבי הקודם הוא הריסת המבנה הישן ובניית בניין חדש ומודרני, הכולל מעלית וחניות, שיזכה לאחוזי בנייה גבוהים יותר על פי חלק מהתוכניות הקיימות.

האם תוכנית השימור "ממתגת" את הנכס?

טענה מקורית ומתוחכמת שהעלו שמאים מטעם הוועדה המקומית היא כי עצם הכללת המבנה ברשימת המבנים לשימור, "ממתגת" את הנכס וגורמת להשבחה בערכו בשיעור של 5%-8%, שניתן לקזז מעלויות השימור העודפות, או לחילופין לגבות בגינה היטל השבחה.

בעלי הנכסים שנאלצו להתמודד עם טענה זו השיבו, כי הגדרת הנכס כמבנה לשימור לא שינתה את מצבו הפיזי, התדמיתי ואת עצם ייחודיותו, שהיו קיימים עוד לפני התוכנית. לדבריהם, אלה נובעים מתכנון וביצוע ברמה גבוהה של בוני הנכס במקור.

עוד נטען מצידם של בעלי נכסים, כי עליית הערך ה"מלאכותית" הזו לא הוכחה על ידי העירייה, ושבכל מקרה אין לה סמכות לגבות בגין כך היטל השבחה, שכן "מיתוג" שכזה אינו נופל בגדר המצבים שלשון החוק מאפשרת גביית היטל השבחה בגינם.

מה גובה עלויות השימור העודפות?

נדבך חשוב בתביעות לירידת ערך מכוח תוכנית השימור, הוא חישוב העלות העודפת של שיפוץ ותחזוק בניין לשימור, בהשוואה לנכס "רגיל".

שמאים מטעם הועדה המקומית מעריכים, כי עלות שימור של נכס הינה כ-900 שקל למ"ר מעטפת. אולם שמאים מטעם בעלי הנכסים מעריכים את עלות השימור בכ-2,000 שקל למ"ר מעטפת לפחות, ולכן העלות העודפת של שיפוץ ותחזוק המבנה על-פי דרישות השימור גבוהה בהרבה.

בנוסף, לאור החובה בחיזוק על-פי תמ"א 38 והיעדר התמריצים מכוחה (שעל-פי מדיניות הועדה המקומית אינם חלים על מבנה לשימור), יש לבדור אם עלויות חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה צריכות להתווסף לחישוב העלות העודפת.

הגשת תביעה לירידת ערך הנכס

בעלי נכסים לשימור שלא ישכילו לממש את זכות התביעה לפיצוי בגין ירידת הערך מכוח תוכנית זו, עלולים למצוא את עצמם מתמודדים בעתיד עם עלויות כספיות אדירות בכל הקשור בשיפוץ ותחזוקת המבנה, ואף מול שומת היטל השבחה משמעותית, שהזכות לגבותה אינה מתיישנת לעולם.

לפיכך, אם ברצונכם להגיש תביעה לירידת ערך הנכס בגין תוכנית השימור, יש לנקוט בצעדים הבאים:

1. לפנות לעו"ד ולוודא שהנכס שבבעלותכם זכאי לתבוע ירידת ערך שכזו.
2. לקבל חוות-דעת שמאית המעריכה את ההיקף הכספי של ירידת הערך.
3. להגיש את כתב התביעה שנוסח על ידי העו"ד בצירוף השמאות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
   

הכותב הוא שותף במשרד עו"ד אמזל-לוי-חסיד העוסק בנדל"ן ומוביל פרויקטים של התחדשות עירונית