הלובי בבניין הפך למחסן פרטי - מה עושים?

אחד מגולשי האתר פנה אלינו בשאלה - "אנו מתגוררים בבניין מגורים רב קומתי עם לובי רחב, ששוכן מעל מרכז מסחרי. לאחרונה נבנה קיר לבנים במרכז הלובי, והתברר שחנות ירקות חדשה שנפתחת מתחת לבניין, סיפחה לעצמה חצי מהשטח כדי שישמש לה כמחסן. 

"התברר שיו"ר ועד הבית החליט על דעת עצמו וללא שיתוף של הדיירים והסכמתם, לתת לבעל העסק את השטח. כעת נותרנו אנו, הדיירים, זועמים וחסרי אונים - עם לובי מצומצם ושטח שנלקח מהבניין המשותף שלנו - ללא רשות בכלל. כשבאנו בטענות ליו"ר הוועד הוא אמר שהוא לא צריך לשאול אף אחד והוא מחליט לבד. זו חוצפה שקיימת רק בישראל. האם יש מה לעשות?".

התשובה לשאלה טמונה בחוק המקרקעין, שקובע כי לכל הדיירים יש זכויות ברכוש המשותף, שלא הוצמד במפורש בהסכם המכר ובתקנון הבית לדירה מסוימת. כך למשל, אין זכויות לכלל הדיירים על חנייה שהוצאה מהרכוש המשותף ומוצמדת בצורה מפורשת לאחת הדירות.

עוד מורה החוק, כי הרכוש המשותף כולל את כל חלקי הבית, למעט החלקים הרשומים כדירות. בכך כלולים הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים, המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם, גם אם הם בתחומי דירה מסוימת.

ויתור על זכויות ברכוש המשותף או מתן רשות להשתמש בו, יכולים להיעשות רק על ידי בעלי הזכויות בבית במישרין. לאור זאת, ומכיוון שלא מדובר בעניין הקשור בניהול הבית המשותף, לוועד הבית אין מעמד המאפשר לו לוותר בשם הדיירים האחרים על זכויותיהם ברכוש, אלא אם קיבל לכך ייפוי כח מפורש.

כשאחד השכנים רוצה להשתמש ברכוש המשותף

כאשר בעל דירה רוצה לעשות שימוש ייחודי בחלק מהרכוש המשותף, למשל מעוניין שהמחסן בבניין היה לשימושו הבלעדי, עליו לבקש את הסכמת כל בעלי הדירות להצמדת רכוש זה לדירה. על מנת שלהסכמה יהיה תוקף, היא צריכה לקבל ביטוי בהחלטה לשנות את תקנון הבית. 

לעומת זאת, אם בעל דירה מעוניין להצמיד חלקים מהרכוש המשותף לצורך הרחבת הדירה שבבעלותו, די בהסכמה של 75% מבעלי הדירות בבניין, שמחזיקים בשני שליש מכלל הרכוש המשותף המוצמד לדירותיהם. השטח המוצמד לכל דירה נקבע על פי יחס שטח הרצפה לעומת שטח הרצפה של כל הדירות. כך למשל, אם שטח הרצפה של הדירה הוא 100 מ"ר ושטח הרצפה של כלל הדירות בבית המשותף הוא 1,000 מ"ר - השטח של הרכוש המשותף המוצמד לדירה הוא 10%.

במקרה כזה, המהלך ילווה בתשלומי איזון של בעל הדירה לשאר הדיירים, כפי שיסכמו הצדדים. אם הדיירים לא מגיעים להסכמה, אפשר לפנות לשמאי שעלותו תתחלק בין כל בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.

דייר שמתנגד להרחבת הדירה בגלל פגיעה מהותית, התנגדות לגובה תשלומי האיזון או הסתייגות מהערכת השמאי, רשאי לפנות אל המפקח על רישום המקרקעין בתביעה נגד המהלך, תוך 30 ימים מקבלת ההחלטה אם היה נוכח בישיבת בעלי הדירות, או מהמועד בו הובאה ההחלטה לידיעתו.

לא להתפתות להבטחות

לנציגות הדיירים אין סמכות לתת לשכן אחד לבנות ברכוש המשותף או לקחת לשימושו הייחודי חלקים ממנו. הנציגות גם אינה מוסמכת להגיע לסיכומים בדבר תשלומי איזון או פיצוי לבעלי הדירות בשל "ויתור" על חלקים מהרכוש המשותף ואינה רשאית להסכים כי אחד השכנים ייבנה בו, בתמורה לכך שישקיע בשיפוץ הרכוש המשותף או התקנת מתקנים.

כאשר חברי הנציגות סבורים שכדאי לוותר על חלק מהרכוש המשותף לטובת הרחבת דירה או בניית חנות, באפשרותה לפעול באחת מהאפשרויות הבאות: לכנס אסיפת בעלי דירות, להפנות את המבקש לקבל הסכמה מכל בעלי השירות, או לכתת רגליים בעצמם ולבקש את הסכמת כל בעלי הדירות. בכל מקרה, אין להם אפשרות לוותר בשם הדיירים, לפעול בעניין זה בשמם או להקנות בשמם חלקים מהרכוש המשותף.

לאור כל זאת מובן, כי הנציגות לא מוסמכת לתת רשות לצד ג' כלשהו שאינו נמנה על בעלי הדירות בבניין, לעשות שימוש ברכוש המשותף. משום כך, דייר שמבחין כי מי מהשכנים או צד ג' כלשהו משתלט על חלקים מהרכוש המשותף ובונה בהם - רשאי לפנות אל המפקח על רישום המקרקעין על מנת שיוציא צו מניעה או אף יורה על סילוק יד מהרכוש המשותף.

נציגות שמוותרת לבעל דירה או לצד ג' מבלי שקיבלה לכך ייפוי כח מפורש מהדיירים, עלולה למצוא עצמה נתבעת בנזיקין כארגון. לחילופין, ייתכן שכל אחד מחברי הנציגות יעמוד בפני תביעה אישית, בשל פעולה בחוסר סמכות ובחוסר רשות. משום כך מומלץ לחברי הנציגות שלא לעשות עסקאות שכאלה, גם אם מדובר בשטח קטן שבתמורה לו מובטחים הרים וגבעות. 

הכותב הוא שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות . הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול