הממשלה תומכת בתמ"א 38 - ולא בפינוי-בינוי

פרויקטים של תוכניות "פינוי-בינוי" טומנים בחובם שני יתרונות: הם מגשימים את מטרות המדינה, ובהן התמודדות עם המחסור בקרקע וניצול התשתיות הקיימות; ומסייעים לשיפור איכות החיים של אוכלוסיות חלשות בעיקר - שיכולות לעבור להתגורר בדירות משודרגות יותר. למרות היתרונות שבתוכניות פינוי-בינוי, נראה כי בישראל לא מספיק מקדמים פרויקטים מסוג זה - אבל שמים דגש על התוכנית תמ"א 38.

מאז אושרה תמ"א 38 , אושרו מספר תיקוני חקיקה בתחומי המיסוי והקניין, המסייעים להוציא פרויקטים אלה לפועל:

* ודאות תכנונית: תמ"א 38 ו-תמ"א 38/2 קובעות את זכויות הבנייה בפרויקטים אלה, וכך יודע היזם לחשב את כלכליות הפרויקט.

* ההסכמה הדרושה: חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח-2008 הסדיר את ביצוע הבנייה בהיעדר הסכמת 100% של בעלי הדירות. החוק עדיין לא חל על תמ"א 38/2.

* מיסוי מקרקעין: חוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח מכירת זכות, שהתמורה עבורה מושפעת מזכויות בנייה על פי תמ"א 38.

* מע"מ: חוק המע"מ פוטר ממע"מ מתן שירותי בנייה לפי תמ"א 38.

* היטל השבחה: חוק התכנון והבנייה פוטר מהיטל השבחה בנייה לפי תמ"א 38, כולל חדרי יציאה לגג מכוח תוכניות אחרות.

* אגרות בנייה: חוק התכנון והבנייה מסמיך את שר הפנים להפחית במחצית את אגרות הבנייה.

* מענקים מהאגודה לתרבות הדיור: ניתנים לדירות בבניינים המעוניינים בביצוע חיזוק.

לעומת ההתפתחות הזו, קיים קיפאון בפתרון החסמים הנוגעים לפרויקטים של פינוי-בינוי , המצריכים פתרונות שחלקם פשוטים:

* זכויות הבנייה אינן ידועות: דבר המקשה על חישובי הכלכליות של היזם - וכתוצאה מכך על ההתקשרות עם הדיירים. יש לקבוע קריטריונים מוגדרים של צפיפות מינימלית בפרויקטים אלה, דוגמת הנוסחה שנקבעה בהחלטת מינהל מקרקעי ישראל 998, תוך שמירה על רווח יזמי מינימלי בשיעור שלא יפחת מאחוז שייקבע (ניתן להעזר לצורך כך בדוחות של הבנקים).

* התמשכות הליכי התכנון: משך הזמן הבלתי סביר פוגם אף הוא בוודאות ובכלכליות. לפיכך יש לקבוע מנגנון יעיל וזריז לאישור תוכניות של פינוי-בינוי, שהן בעלות חשיבות לאומית גבוהה.

* מינהל מקרקעי ישראל: על פי החלטה 998, אחד התנאים למתן פטור מדמי היתר הוא בנייה של פי שלוש דירות לעומת הקיים. מנגד, לא תמיד רשויות התכנון מאשרות כמות כזו, וכתוצאה מכך אין פטור מדמי היתר. לפיכך, יש ליצור התאמה בנושא זה.

בעיה נוספת נוצרת בשל העובדה, שהמינהל מתמהמה ואינו מעביר בעלות בדירות החכורות, בהתאם לתיקון משנת 2009 בחוק מינהל מקרקעי ישראל. בעקבות זאת, נדרשת הסכמת המינהל בפרויקטים של פינוי-בינוי, למרות שבעלות המינהל היא ערטילאית והיא שריד להתנהלות ביורוקרטית לא תקינה.

* היעדר מדיניות ברורה בעניין פטור מהיטל השבחה, מקשה אף הוא על ההתקשרות עם היזם.

* דייר סרבן: הפתרון המאפשר הגשת תביעת נזיקין אינו נותן מענה לצורך בחיוב הסרבן לחתום על החוזה. ניתן לשלב את המנגנון המצוי כבר בחוק פינוי-ובינוי (פיצויים) תשס"ו-2006, עם המנגנון בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים) - ולכפות חתימה על דייר סרבן מקום, בו שמאי פינוי-בינוי קבע שהעיסקה כדאית.

* אגרות בנייה: יש לתת לשר הפנים אותה סמכות שניתנה לו בעניין תמ"א 38.

* בנקים וצדדים שלישיים: הבנקים הנותנים ליווי ליזמים, דורשים הסרת המשכנתאות הרשומות על הדירות הקיימות, ומסרבים לפתרון המוצע להסב לטובתם את ערבויות חוק המכר שמקבלים הדיירים הקיימים. נושא זה כבר נדון עם הבנקים, אך טרם גובש פתרון כולל ומחייב - וכך תלויים היזמים והדיירים בהסדר נקודתי בכל פרויקט, דבר הפוגע אף הוא בוודאות.

* ארנונה עירונית: אחת הסיבות להימנעות דיירים לחתום על עסקאות נובעת מהגדלת הארנונה לדירה החדשה. הוצעו פתרונות להנחה בארנונה בשנים הראשונות, אך טרם קיבלו עבורה ביטוי בחקיקה.

הכותבת היא שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורשנטיין, בסון העוסק בנדל"ן ומלווה עשרות פרויקטים של התחדשות עירונית