מצאתם ליקויים בדירה? אפשר לתבוע את הקבלן

לא אחת אנו נתקלים בליקויי בנייה, כאשר אנו בודקים נכס שאנו מעוניינים לקנות או לשכור. נשאלת השאלה מה הדין במקרה שבו לא ניתן לתקן את הליקוי, כפי שקרה לדיירי בניין מפואר במתחם ח-300 החדש בחולון שנתקלו במצב דומה.

כתבות נוספות על ליקויי בנייה בערוץ הנדל"ן :

• לפני שהבניין קורס: כך תזהו ליקויי בנייה
• שקר היופי: כך תגלו ליקויים בדירה משופצת
• היזם או הקבלן - מי אחראי לתקן ליקויי בנייה?
  

כאשר אוכלס אחד הבניינים, התברר שדלתות הממ"ד בדירות הצרו את המסדרונות בדירות מתחת לתקן הנדרש. מאחר שלא ניתן היה לתקן את הליקוי מבלי להרוס את הדירות, במסגרת הליך משפטי שננקט נגד האדריכל והקבלן, נקבעה על ידי שמאי ירידת ערך של 2% משווי הדירות. המבחן לירידת הערך היה "כמה קונה סביר יהיה מוכן לשלם פחות עבור דירה עם ליקוי דומה".

נראה כי כאשר אדם רוכש כלי רכב ב-70 אלף שקל, הוא בדרך כלל משקיע בבדיקה במכון רכב; אולם כאשר אותו אדם רוכש דירה ב-1.5 מיליון שקל הוא אינו טורח לבדוק אם הדירה עומדת בתקנים ואם אין בה ליקויים - אף שמדובר בדרך כלל בהשקעה הכספית המשמעותית ביותר שיעשה בחייו.

כשבאים לבחון ליקויים בנכס יש להבחין בין מספר סוגי ליקויים:

• ליקויים שניתן ושווה לתקן (ריצוף, איטום, וכיוב').
• ליקויים בטיחותיים שחייבים לתקן ונקבעת להם עלות תיקון. כך, למשל, בדירת הגג בבניין שבו הקורה בעלייה לגג הייתה נמוכה, מדובר היה בליקויי בטיחותי המהווה מכשול למשתמש, ושם נקבעה עלות תיקון מאחר שאי אפשר היה לגור בדירה כזאת.
• ליקויים שלא כדאי לתקנם. למשל, קירות עקומים, גובה רצפה-תקרה נמוך, מסדרונות צרים, רוחב מעברים צר מהנדרש וכו'.
• אי התאמה למפרט המכר. אם רכשתם דירה והקבלן התחייב לריצוף אריחי שיש בשווי 250 שקל למ"ר, ואילו מה שסופק זה קרמיקה ב-50 שקל למ"ר - במקרה זה יש לקבוע עלות תיקון או ירידת ערך.
  

אז מה החוק אומר?

הדבר החשוב שיש לעשות רגע לפני קבלת המפתח בדירה מיד ראשונה, ובטרם החתימה על פרוטוקול המסירה, הוא לבדוק אם הדירה או הנכס מתאימים למפרט ולחוזה הרכישה. אם יש פרוטוקול, אפשר לתבוע את הקבלן על ירידת ערך - אבל יש לעשות זאת בפרק זמן סביר.

החוק קובע כי הדירה הנמסרת צריכה להיות תואמת למפרט הטכני ולפרוטוקול עליו חתם הרוכש מול היזם. כמו כן, אם הדירה אינה עומדת בתקנות הבנייה, הדבר מהווה הפרת התחייבות מצד הקבלן כלפי הרוכש. עם זאת, כדי לתבוע את הקבלן על ירידת ערך הנכס בגין הליקוי, על הרוכש להודיע לקבלן על אי ההתאמה שנמצאה בדירתו בפרק זמן של שנה.

מעבר לתקופת הבדק מחויב הקבלן גם ב"תקופת אחריות" - שתחילתה בתום תקופת הבדק. תקופת זו קבועה בתוספת לחוק מכר דירות התשל"ג (1973), שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה. אורך התקופה משתנה בהתאם לסוג הליקוי.

 כך, גם בחלוף התקופה המעוגנת בחוק המכר, ניתן יהיה לתבוע בגין ליקויים גם כעבור פרק זמן ארוך מאוד, וזאת מכוח פקודת הנזיקין וחוק ההתיישנות.

כדי להימנע מאפשרות לתביעה בגין ירידת ערך, על הקבלן לבנות את הבניין לפי תקנים. מהנדס הבניין והשמאי שיישכר לצורך בדיקת הנכס, בטרם הכניסה אליו, אמורים לבדוק את תקינות הדירות לפי תקנים המשתנים מאזור לאזור (למשל את הטיח, את עובי הקירות, חום וקור וכיוב').

איך מודדים את ירידת הערך?

בקביעת שומת נכס מקרקעין, הקריטריון החשוב לבחינת שווי הנכס הוא מבחן השוק, כלומר מהו הסכום שקונה סביר יהיה מוכן לשלם עבור נכס פגום. מבחן זה הוא הגיוני ברמה הבסיסית בקביעת שומת מקרקעין. מאחר שבדירות אין מחירון, נדרש שיקול דעת. לעתים לא ניתן לאתר נכסי השוואה אמיתיים, מפאת העובדה שלא ניתן לאתר בסביבה שני בניינים דומים.

במקרה כזה, המהנדס והשמאי מחשבים מקדמים הנקבעים על סמך ניסיונם והבנתם, כאשר אין דרך מספרית להוכיח שיעור זה או אחר של המקדם. המהנדס בונה מודל הנדסי והשמאי מפרט את ההיגיון הכלכלי ברכישת נכס שיש בו פגם. בין היתר, נלקחת בחשבון השאלה כמה זמן ייקח למכור נכס שהוא פגום ביחס לנכס שאינו פגום. למשל, נכס שגובה רצפה-תקרה הוא 2.50 מטר במקום 2.70.

לסיכום, חשוב לבצע בדיקה מקיפה בדירה באמצעות מהנדס ושמאי. אם יש חשש לבעיות, מומלץ להיעזר במהנדס שיגיע עמכם למעמד מסירת הדירה. יש להעלות על הכתב כל פרט שלגביו יש חשש לבעיה - ולדרוש מהקבלן לתקן אותו.

הכותב הוא מהנדס ושמאי מקרקעין