נולד לכם ילד? כך תגדילו את הדירה באופן חוקי
החלטתם להרחיב את המשפחה, אך אתם לא יכולים להרשות לעצמכם לקנות דירה גדולה יותר? החוק מאפשר לכם להרחיב את הדירה - אם תקבלו את הסכמתם של בעלי הזכויות בבניין
המשפחה מתרחבת - אך דירה חדשה אינה בהישג יד של כל אחד. גם רכישה של דירה גדולה יותר כרוכה בדרך כלל בפעילות מורכבת ויקרה, שלעתים אף מצריכה מעבר לסביבה אחרת ולא תמיד טובה יותר. אחת האלטרנטיבות היא הרחבת הדירה הקיימת - הוספת חדר, ממ"ד וכו'. אבל מהי הרחבה בראיית החוק?
מדריכים נוספים בערוץ הנדל"ן :
- טיפים: כך תמגנו את ביתכם מרעידת אדמה
- שיעור בשכירות: סטודנטים, כך תחתמו על חוזה
- נפרדים מהדירה: מי יקבל את הנכס כשמתגרשים?
הרחבה היא, למעשה, תוספת שטח בנוי לדירה קיימת. חוק המקרקעין מגדיר "הרחבה" כמקרה פרטי של הצמדה שאין ממנה חזרה: היא משפיעה על אופיו של הבית המשותף ומאזן הזכויות בו. תכליתה היא התמודדות עם צפיפות הדיור למען שיפור איכות החיים, תוך מזעור הפגיעה בזכויות הקניין של המיעוט ברכוש המשותף.
הליך הרחבת דירה בבניין משותף אינו פטור מבירוקרטיה, ומחייב את הסכמתם של בעלי הזכויות בבניין - עוד לפני הפנייה לרשויות לקבלת רישיון הבנייה. לאחר קבלת ההסכמות הנ"ל, ניתן להגיש לרשות המקומית תוכניות על מנת לקבל היתר וקבלת אישור. רק לאחר מכן אנו יכולים להתחיל בהרחבה.
לאחר ביצוע הליך ההרחבה, יש לטפל בהסדרת המישור הקנייני ותיקון צו הבית המשותף. הכרחי להיערך להליך זה מבעוד מועד, כלומר בטרם תחילת הבנייה.
מתי בנייה מעבר לשטח הדירה תיחשב הרחבה?
סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין קובע כי על אף הכלל, שבו נדרשת הסכמה של כל הדיירים לצורך הרחבת דירה, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם, להחליט להצמיד חלק מרכוש משותף לדירה לשם הרחבתה.
כמו כן, מי שבבעלותם 60% מהדירות, רשאי להחליט על הרחבת דירה אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי. החוק מסייע לדיירים למנוע עיכובים של דיירים אחרים שעושים "דווקא", והסיבה היחידה שלא נותנים את הסכמתם היא צרות עין.
ברחבי הארץ ישנם בניינים רבים שבהם יש אפשרות של הרחבת דירות, ובעיקר בגג, זאת בעקבות שינויים שחלו בתוכניות בניין ערים. היום סעיף 71ב מאפשר לבעלי דירות להרחיב את דירתם - אם ישיגו הסכמה של לפחות שלושה רבעים מבעלי הדירות (כולל הדירה שבה רוצים לבצע את ההרחבה), שיש להם לפחות שני שלישים מהרכוש המשותף.
חשוב להדגיש כי תנאי ליישום ההרחבה לפי סעיף 71ב, הוא אפשרות של בנייה לפי תוכנית בניין עיר שבתוקף. הסעיף מאפשר להצמיד רכוש משותף במקרים בהם ישנה אפשרות להרחבה, והוא לא נועד להצמיד חלק מהרכוש המשותף שלא לצורכי הרחבה.
אפשרות נוספת להרחבת דירה היא "הבית המתרחב", במסגרתה קונים את הבית כשהוא קטן - אבל עם אופציות להרחבה ידועות מראש. מדובר בזכות אשר נובעת מאי-ניצולן של כל זכויות הבנייה. כך, זוגות צעירים אשר נמצאים בתחילת דרכם, יכולים להרשות לעצמם לכלכל את צעדם.
יש לקבל את כל אישורי הבנייה הנדרשים בחוק מכל הרשויות הרלוונטיות. התופעה של בנייה בלתי חוקית הפכה לנפוצה מאוד בשנים האחרונות, ובסיכומו של דבר מזיקה לכולם. במוקדם או במאוחר יתלונן שכן כלשהו או שפקח יגלה את החריגה - ואיתם יושתו גם הקנסות והתביעות המשפטיות.
ההליכים המשפטיים והעונשים שבעקבותיהם, מחמירים בדרך כלל את מצבם הכספי של עברייני הבנייה. הניסיונות להתעלם מתשלום הקנסות אינו מועיל, והיהפך.
בניית מחסן אינה מהווה הרחבה בהכרח
ראוי לציין שלא כל תוספת בנייה תיחשב כהרחבה. בהקשר זה פסק באחרונה בית המשפט העליון כי בניית מחסן שלא בצמוד לדירה, אינה מהווה הרחבתה של הדירה כמשמעותה בחוק המקרקעין.
בפסק הדין טענו בעלי דירה בקומה רביעית בבית משותף ברחוב ברוריה בירושלים, כי בניית המחסן מהווה הרחבה של הדירה כמשמעותה בסעיף 71ב לחוק המקרקעין. מכיוון שזכו להסכמת רוב בעלי הדירות בבניין, הם רשאים לבנות על אף שלא כל הדיירים הסכימו לכך, כפי שקובע הסעיף.
בית המשפט מצא כי פרשנותם של בעלי הדירה אינה עולה בקנה אחד עם תכלית הסעיף, שעניינה הקלת צפיפות מגורים ומצוקת דיור. עוד מצא בית המשפט כי אם בנייה יכולה להיחשב הרחבה, היא חייבת להיות "המשך טבעי" של הדירה ובסמיכות לה.
לסיכום, הרחבת הדירה מהווה בדרך כלל אופציה משתלמת לטווח המיידי, כמענה לצורך במרחב דיור נוסף ולטווח הרחוק יותר בעליית ערכו של הנכס. כל זאת אם נקפיד לנהל את תהליך ההרחבה בהתאם לאמור בחוק.
הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד גינדי-כספי , המתמחה בנדל"ן ובעסקאות מקרקעין
לפנייה לכתב/ת 
