6 כללים שצריך לדעת לפני שנוטלים משכנתא

קצב נטילת המשכנתאות בישראל הולך וגובר. על פי נתונים שפורסמו בשבוע שעבר, נטל הציבור משכנתאות בסך 25.5 מיליארד שקל בחציון הראשון של השנה, ומסתמן ש-2013 תהיה שנת שיא בנטילת משכנתאות.

• הזדמנות שנייה: כך תמחזרו את המשכנתא
  
• רציונלי ואמוציונלי: מדריך ללקיחת משכנתא
  
• כתבות נוספות של פרויקט "משפחה בצמיחה"
  

הסיבות לפופולריות של המשכנתאות בישראל רבות, חלקן פסיכולוגיות וחלקן ריאליות. האכזבה מצעדיה של הממשלה החדשה בכל הקשור להורדת מחירי הדיור, לצד חקיקה שעשויה להגביל את נוטלי המשכנתאות, מסבירות את השוק ההולך וגואה של המשכנתאות בחצי השנה האחרונה.

למרות המגבלות של בנק ישראל על נוטלי המשכנתאות, כיום קל יותר מתמיד ליטול הלוואת משכנתא. כל מה שעליכם לעשות כדי לקבל כסף הוא להוכיח לבנק שיש לכם יכולת החזר חודשית מוכחת, ביטחונות מתאימים והון עצמי התחלתי. אך חשוב לזכור כי ישנם רבים שאינם עומדים בהחזרי המשכנתא, רק בגלל שלא העריכו נכונה את המציאות הכלכלית שבה הם חיים.

שלא תהפכו לחלק מהסטטיסטיקה

מנתוני בנק ישראל, שפורסמו בחודש מאי השנה, עולה כי 42 אלף משפחות לא עומדות בתשלומי המשכנתא שנטלו ונמצאות בפיגור של 3 חודשים ומעלה בהחזרים החודשיים. יתרה מזאת, 11 אלף משקי בית הוגדרו כחדלי פירעון עם פיגור ממוצע של 18 חודשים בהחזרי הלוואות לדיור.

רגע לפני שאתם נוטלים משכנתא, כדאי שתוודאו שלא תהפכו לחלק מהסטטיסטיקה העגומה. ככלל, זכרו תמיד שרכישת דירה אינה חובה, ולעתים שווה להמתין לזמן ולמקום כדי שהעסקה תהיה כלכלית וטובה - ולא תותיר אתכם עם הרבה חובות וללא בית. במסגרת פרויקט "משפחה בצמיחה" של ynet ובנק הפועלים אספנו עבורכם 6 כללים שיסייעו לכם בעת נטילת משכנתא.

1. על פי הוראת בנק ישראל, היום לא ניתן לקחת הלוואת משכנתא, מבלי שיש ברשותנו לפחות 25% מסך שווי הנכס לרכישת דירה ראשונה. בדירה שנייה, אגב, תצטרכו 30% מסך שווי הנכס. ראשית בדקו אם אתם עומדים בדרישת הסף של בנק ישראל. אל תנסו לקחת הלוואות ממקורות שונים כדי להגיע לדרישת המינימום. אם לא הצלחתם לגייס את המינימום הנדרש, אין טעם להיכנס לחובות גם לבנק וגם למי שלוויתם ממנו מחוץ לבנק. זכרו שהבנק יכול לממש את החוב שלו כנגד הנכס שאותו רכשתם, ואם זה יקרה אתם עלולים לאבד גם את ההון העצמי שכן הצלחתם לחסוך.
   
   
2. בדיקת כושר החזר חודשי - הטעות השכיחה ביותר קורית כאשר לווים שואלים את עצמם "כמה כסף אני יכול לקבל מהבנק?", במקום "כמה כסף אני יכול להחזיר בכל חודש לבנק?". היו כנים עם עצמכם. התשובה לשאלה זו אמורה להיות ברף התחתון, כלומר לא יותר מ- 25%-30% מההכנסות המשותפות נטו של בני הזוג (נכון להיום מומלץ לא להתחייב להחזר שעולה על 25%). קחו בחשבון שכיום אנו נמצאים בסביבת ריבית מאוד נמוכה, אך המצב עשוי להשתנות בעתיד הלא הרחוק, מה שייקר את סך ההחזר החודשי וסך ההלוואה שלקחנו.
   
   
3. חישוב גובה ההלוואה על פי כושר ההחזר חודשי - לאחר שבדקנו כמה אנחנו יכולים להחזיר בכל חודש, נוסיף את העלויות הנלוות למשכנתא, כמו: מסים, ביטוחים, פתיחת תיק עו"ד, שמאי וכו'. קחו בחשבון שגם הסכומים הנלווים, שאותם לא חישבתם בסכום הכולל של עלות הדירה, יכולים להגיע לעשרות ולמאות אלפי שקלים (תלוי בגודל העסקה). רק לאחר הבדיקה נוכל לדעת באמת מהו גובה ההלוואה שנוכל לקבל מהבנק וגם להימנע ממינוף גבוה ולהבטיח שנעמוד בהתחייבויות מבלי לפגוע ברמת החיים שלנו.
   
   
4. בניית התמהיל - טעות שכיחה נוספת שאנו רואים בקרב לווים, היא מתן חשיבות גדולה לריבית במהלך נטילת המשכנתא.הריבית היא רק משתנה אחד בסך הרכיבים שמרכיבים את המשכנתא. תמהיל, למעשה, הוא החליפה הכלכלית של הלווים. תמהיל נכון עשוי לחסוך מאות אלפי ש"ח מסך היקף ההלוואה.
   
   
5. סקר שוק - ברור לכולנו שקיים פער גדול בריביות בין הבנקים השונים. פער זה יכול להגיע לעתים עד ל-1% ואף יותר במקרים קיצוניים. גם שאר המרכיבים בתמהיל ההלוואה משתנים ממקום למקום. יש לבדוק לפחות 4 בנקים, וטוב יהיה עבורכם אם הבנקים ידעו על הסקר שאתם עורכים ביניהם.
   
   
6. לאחר שאספנו את כל הנתונים, אנחנו יכולים לעבור לשלב האחרון - מו"מ סופי מול הבנק וטקס החתימות על המשכנתא. בשלב הזה אנו אמורים להגיע מוכנים עם כל הנתונים והתמהיל הסופי של המשכנתא. יש להימנע ממבצעים של הרגע האחרון בבנקים למשכנתאות, ולא להתפתות לשינוי כזה או אחר. חשוב להיצמד לתוכנית הכלכלית הראשונית שאליה הגעתם, בתום ייעוץ מקצועי וסקר שוק בין הבנקים.
   

הכותב הוא מנהל תחום ייעוץ משכנתאות בהון ליין מקבוצת אלפא פלטינום