היזהרו מנוכלים: המלכודות בדרך לקניית דירה
שורת מקרים שבהם זייפנים מכרו דירות שלא בבעלותם מזכירים שיש בדיקות שחובה לבצע לפני שקונים דירה מיד שנייה. אילו מסמכים צריך להציג? אילו כלל לא מעידים על בעלות? ומה הבדיקות העצמאיות הדרושות? מדריך
עוד פסקי דין מעניינים – בערוץ משפט ב-ynet:
- דיון בעליון: לקיבוץ יש אחריות בעבירות מין?
- תביעת רשלנות רפואית חשפה אלימות בבית
- תמ"א 38 מי יבנה לנו? חברות, יזמים וספסרים
- תקוע בארץ: אזרח קנדי חייב מזונות 21 שנה
1. אילו מסמכים מעידים על כך שהדירה בבעלותו של המוכר?
תלוי היכן רשומה הדירה:
א. אם הדירה רשומה בבעלות המוכר בלשכת רישום המקרקעין, יש לדרוש נסח רישום מקרקעין עדכני.
ב. באם הדירה רשומה במינהל מקרקעי ישראל, יש לדרוש אישור זכויות עדכני וחוזה רלוונטי.
ג. אם הדירה רשומה רק בחברה משכנת (עמידר, חלמיש וכדומה), יש לדרוש אישור זכויות עדכני מהחברה.
כמו כן, רצוי לבקש מהמוכר את היסטוריית הרישומים של הדירה, או את שרשרת החוזים החל ממועד רכישתה במקור.
מס רכישה, מס שבח או מס רכוש. במקרה של רכישה מחברה: טופס 50.
3. אילו אישורים לא מעידים על בעלות המוכר על הדירה?
חשבונות הארנונה והמים, אף שהם רשומים על שם אדם זה או אחר, לא בהכרח מעידים שהוא בעל הדירה.
4. אילו בדיקות עצמאיות ניתן לערוך על מנת לוודא את בעלות המוכר על הדירה?
מעבר לבדיקות בלשכת רישום המקרקעין או מינהל מקרקעי ישראל, מומלץ לאשש את הממצאים גם ברשות המקומית ואף בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, על מנת לקבל מידע
אמין לגבי השאלה אם הדירה נבנתה כדין, לפי היתר בנייה ושאין בה חריגות בנייה.
כמו כן, ניתן לבדוק בתיק הבניין בעירייה אם יש תוכניות עתידיות לאזור הדירה. למשל, האם הנוף הירוק הניבט ממרפסת הדירה עתיד להישאר ירוק או שמא יוחלף בגורדי שחקים או במרכז מסחרי.
מומלץ לערוך גם בדיקה אצל רשם המשכונות לצורך איתור שעבודים לצד ג' וכן כל בדיקה אחרת הנדרשת בנסיבות. יש מקרים שבהם רצוי להסתייע בשמאי מקרקעין או מהנדס בניין על מנת לקבל מידע אופטימלי על הנכס מזוויות נוספות.
מומלץ לבקר כמה פעמים בדירה טרם רכישתה, לשוחח עם השכנים ועם ועד הבית ולקבל מהם מידע נוסף. לעיתים די בבדיקה פשוטה זו על מנת ללמוד על זהות המוכר ואופיו.
5. האם כדאי לחתום על זיכרון דברים?
מרבית עורכי הדין מתחום המקרקעין ישיבו על שאלה זו בשלילה, מהסיבה הפשוטה שהוא מחייב כחוזה לכל דבר ועניין. זיכרון הדברים הוא בדרך כלל מסמך תמציתי ולא ממצה של פרטי העסקה, והוא עלול לעורר בעיות בהמשך, בעיקר על מה שלא היה ידוע בעת החתימה עליו.
מומלץ קודם כל לבצע את כל הבדיקות הנדרשות, לנהל משא ומתן עם המוכר, להגיע לנוסח מוסכם של הסכם המכר ורק אז לחתום על חוזה.
ככל שהצדדים חפצים לחתום על זיכרון דברים, יש לוודא שהעסקה מוגדרת בו כראוי: מה נמכר, מה המחיר, מהם מועדי תשלום ומועד מסירת החזקה, סנקציה להפרה וכדומה. כמו כן, יש לציין בזיכרון הדברים ובהסכם המכר שייחתם לאחר מכן שהחתימה עליהם כפופה לביצוע בדיקות שיעשה קונה סביר, וככל שתוצאות הבדיקות יהיו ללא רבב, אז יחייב זיכרון הדברים את הצדדים.
6. המוכר והקונה סיכמו שהדירה תימכר עם כמה רהיטים. האם יש לציין זאת בהסכם המכר?
בהחלט כן, מאחר שכל מה שלא נרשם בחוזה באופן מפורש אינו מחייב את הצדדים. חובה אף לציין שמחיר הדירה כולל את המיטלטלין לשם הטיפול במיסוי.
7. רגע לפני החתימה, המוכר דורש את כל התשלום מראש אף שהוא מפנה את הדירה רק בעוד כמה חודשים. הגיוני?
לא. בדומה לעסקאות של רכישת דירה חדשה מקבלן, גם בעסקאות יד שנייה מומלץ לקבוע את העברת התשלום בהתאם לפרקי הזמן החולפים ממועד החתימה ועד מועד מסירת הדירה, כשהמטרה העיקרית היא לוודא קיומה של בטוחה כספית עד למסירת החזקה בדירה.
עם זאת, במקרה שעל הדירה רובצת משכנתה מטעמו של המוכר והוא מבקש שאופן התשלום יתאים לצרכיו, עליו להציג בפני הקונה "מכתב כוונות" עדכני מהבנק בדבר גובה החוב, וכן אישור מרשם המשכונות בדבר השעבוד הקיים אצלו. אז יוכל הקונה להעביר את התשלומים ישירות לבנק שהמוכר משועבד אליו, תוך הקפדה שהדירה תימסר לקונה "נקייה" ממשכנתה או משעבודים.
8. מהי הערת אזהרה ומה מטרתה?
הערת אזהרה נרשמת, בדרך כלל, בספרי המקרקעין הרלוונטיים (טאבו, מינהל מקרקעי ישראל) לטובת רוכש זכויות במקרקעין ואל מול המוכר. משמעות ההערה היא שהמוכר מתחייב להימנע מלבצע עסקה סותרת לזו שבגינה נרשמה הערת האזהרה, וברגע שיגיע צד שלישי ויבקש לרשום הערת אזהרה על אותו נכס, הוא יגלה שיש פלוני שקודם לו.
לשם רישום הערת אזהרה נדרשים הצדדים לחתום על הטפסים המתאימים, לצרף חוזה או התחייבות או ייפוי כוח ולשלם את האגרה הנדרשת.
9. אילו אישורים ו/או מסמכים צריך המוכר להעביר לקונה לאחר חתימת ההסכם?
המוכר יעביר לקונה, בדרך כלל במועד תשלום האחרון, את האישורים על התשלומים הבאים: מס שבח ו/או מס רכוש (בשינויים הנדרשים); תשלומים שוטפים החלים על הנכס, ועד בית וכדומה. כמו כן, יציג המוכר אישור העברת הזכויות מטעם הרשות המקומית ו/או הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הכולל גם אישור על תשלום היטל השבחה או פטור
ממנו.
בנוסף, על המוכר להעביר לקונה שטרי מכר חתומים ומאומתים על ידו, ייפוי כוח בלתי חוזר וטפסי רישום מקרקעין.
10. אילו הוצאות נוספות מוטלות על הקונה, מעבר למחיר הדירה?
הקונה נדרש לשלם, בדרך כלל, מס רכישה, שגובהו משתנה לפי סוג הנכס ו/או לפי מספר הנכסים שכבר קיימים בבעלות הרוכש. במקרה הצורך, הקונה יחויב גם בתשלום חלקי עבור היטל השבחה, ממועד חתימת ההסכם ועד למסירת החזקה בדירה, ככל שקיים היטל כזה והצדדים הסכימו על כך. מלבד זאת יש כמובן תשלום לעורך הדין ולמתווך במידת הצורך.
11. כיצד הקונה יכול להבטיח שהדירה לא תימסר לו עם פגמים שלא הוצגו לו או שלא היו בעת חתימת ההסכם?
בחוזה המכר יש לציין באופן חד משמעי שהמוכר מתחייב למסור לקונה את הדירה במצבה במועד החתימה על הסכם המכר ובכפוף לבלאי סביר עד למסירה.
12. מהו מס שבח ולמה הוא חיוני להשלמת העסקה?
מס שבח מוטל על מי שמכר זכות במקרקעין ו/או מניות באיגוד מקרקעין. המס נוצר בעת ביצוע העסקה וחישובו הוא עניין מורכב, הנקבע לפי שיעורי מס משתנים ופרמטרים נוספים. ככלל,
מדובר בפער בין התמורה שאותה מקבל המוכר אל מול המחיר ששילם במועד שבו רכש את הנכס.
13. האם ניתן להכניס לחוזה סעיף של פיצויים במקרה של הפרת ההסכם?
בהחלט. ניתן לקבוע סעיף פיצויים יומי כולל למקרה של איחור בביצוע התשלומים או במסירת החזקה בדירה. הפיצויים המוסכמים אינם שוללים פיצויים נוספים על פי חוק ומומלץ לציין זאת בהסכם.
14. באיזה שלב של העסקה מומלץ לקונה להיעזר בעורך דין?
מומלץ לערב עורך דין משלב המשא ומתן הטרום חוזי וטרם ההחלטה על הרכישה. במקרים רבים ייעוץ משפטי נכון ומקצועי יכול למנוע עוגמת נפש עתידית ולזהות אם מדובר בעסקת סרק.
15. האם המוכר והקונה יכולים לשכור את אותו עורך דין ולחסוך כסף?
מבחינת החוק וההוראות החלות בעניין זה אין בכך מניעה, אך מומלץ להפריד את הייצוג המשפטי של הצדדים, למניעת טענות כאלו ואחרות כלפי הצד שהביא או בחר את עורך הדין המייצג.
- הכתבה באדיבות אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד יעקב אברמוביץ
עוסק בתחום המקרקעין
לפנייה לכתב/ת 
