איזה קניון מכר הכי הרבה ב-2013?
מוֹל הים באילת הכי חזק במכירות למ"ר, רמת-אביב הכי גבוה במכירות לחנות והקיריון הוא העוצמתי ביותר ישראל - כפי שעולה משקלול של מכירות גבוהות וגודל הקניון. חוצות המפרץ הציג את השיפור הכי גדול במכירות. כלל המכירות בקניונים בקיפאון: מתוך 80 רשתות - 49 קפאו או ירדו במכירות
הקניון הכי מצליח ב-2013, בקטגוריית מכירות למ"ר, שיכול גם לגבות את שכר הדירה הגבוה ביותר (שכר הדירה בקניון נגבה לפי מכירות למ"ר), הוא קניון מוֹל הים באילת עם ממוצע מכירות של 112 שקל למ"ר - כך עולה מנתוני חברת המחקר ריס. אחריו מדורג קניון רמת אביב, עם ממוצע מכירות של 110 שקל למ"ר.
במקום השלישי בממוצע המכירות למ"ר נמצא קניון עזריאלי בתל אביב, עם ממוצע מכירות של 102 שקל למ"ר, ובמקום הרביעי קניון מלחה בירושלים עם ממוצע מכירות של 96 שקלים למ"ר. ריס יכולה להעריך את המכירות בקניונים בכך שהיא מחוברת לקופות של הרשתות שפועלות בהם.
בקטגוריית מכירות ממוצעות לחנות מוביל קניון רמת אביב, עם ממוצע של 392 אלף שקל לחודש. אחריו מדורג קניון מלחה עם 369 אלף שקל לחודש וקניון ממילא עם ממוצע של 329 שקל לחנות בחודש. גם נמל תל אביב ממוקם בעשירייה הראשונה עם 315 אלף שקל לחודש.
הקניונים החזקים ביותר ואלה שהכי שיפרו את המכירות
בקטגוריית עוצמת הקניון - שמשקללת את הגודל של הקניון והמכירות שלו - מוביל הקיריון שגודלו 60 אלף מ"ר והמכירות שלו למטר גבוהות. הגרנד קניון בבאר שבע גדול במידה דומה, אך המכירות שלו לא מדגדגות את המכירות של הקיריון לכן כרגע הוא לא עוצמתי.
גם אם קניון מציג מכירות גבוהות למ"ר, זו לא בהכרח הצלחה אם המכירות דומות או נמוכות בהשוואה לאלו של השנה הקודמת. לעומת זאת, קניונים עם מכירות פחות גבוהות למ"ר, ששיפרו מאוד את המכירות שלהם ב-2013, נחשבים להצלחה.
הקניון עם שיעור העלייה הגבוה ביותר במכירות ב-2013 לעומת 2012 הוא חוצות המפרץ במפרץ חיפה, שעלה ב-16.16%. אחריו ממוקמים קניוני עכו וקריית אתא של עזריאלי, שעלו ב-13% וביג פאשן נצרת שהציג עלייה של 9.3%.
הנתונים לא כוללים את זארה ו-H&M
יש לקחת בחשבון שחברת ריס בודקת את הפידיון של רוב הרשתות בקניונים, למעט הרשתות הבינלאומיות זארה ורשתות הבת שלה, ו-H&M. אמנם חנות אחת של זארה יכולה להרוויח כמו כל החנויות בקניון, אך בדרך כלל לא תשקף מגמה מאוד שונה מהמגמה שיציגו כלל חנויות הקניון גם יחד.
יחד עם זאת, קניון שמחזיק ברשתות כמו זארה, H&M ו-FOREVER21 מקבל תשואה גבוהה יותר, משום שאלה מוקדי משיכה כבדים. בנוסף, הבדיקה של ריס לא כוללת דוכנים, שהתרבו השנה מאוד בקניונים.
הבדיקה של ריס נעשית גם בסניפים זהים של רשתות (כלומר שהיו קיימים גם בשנה קודמת) וגם בסניפים לא זהים (כלומר סניפים חדשים שהתווספו השנה). הבדיקה לא כוללת חנויות בודדות שיש רבות מהן בקניון רמת אביב, מה שעשוי להטות את התוצאה, וכן לא משקללת את המדד המחירים לצרכן בתוצאות.
1,038 חנויות ירדו או קפאו במכירות
מהבדיקה עולה שבהתאם להערכה שנתן הראל ויזל, מהבעלים של פוקס, תשע רשתות אופנה נמצאות בבעיה, שכן הן מציגות ירידה במכירות של בין 10% ל-20%. סך הכל 40 רשתות אופנה ירדו במכירות, מתוך 66 רשתות אופנה שנבדקו. הרשתות האלה מפעילות את רוב החנויות ברשתות שנבדקו: 1,038 חנויות.
מתוך 80 כלל הרשתות שנבדקו – 48 ירדו במכירות ב-2013. מדובר ברשתות שמפעילות רוב של 1,100 חנויות.
השוק ב-2013 מציג קיפאון. קטגוריית סניפים לא זהים בריס מלמדת פחות או יותר על היקף הגידול של השוק, במונחים של סך כל המכירות. אמנם ריס בודקת את הרשתות בקניונים, אך בחברה מאמינים שהבדיקה משקפת בעיקר את הגידול של שטחי המסחר בישראל, ובחלקה הקטן - קניבליזציה של רשתות קטנות וחנויות פרטיות.
בחנויות זהות יש ירידה בפדיון למ"ר
הפדיון הכולל של כלל הרשתות החברות במערכת ריס ב-2013 הסתכם ב-7.06 מיליארד שקל. זאת, לעומת 6.855 מיליארד שקל ב-2012 ולעומת 6.528 מיליארד שקל ב-2011.
המשמעות היא ששוק הרשתות גדל ב-2013 בשיעור של 3.1% (כשמתחמי הפאואר סנטרים גדלו ב-5.14%) לעומת 2012, ובשיעור של 8.17% לעומת 2011. יחד עם זאת, אם מסתכלים על אותם סניפים, בניפוי הסניפים שהתווספו השנה, ניתן לראות שהעלייה הזאת לא תואמת את שיעורי השינוי בסניפים זהים, שם חלה ירידה.
בבחינה של למעלה מ-2,000 סניפים זהים, עולה כי הפדיון למ"ר ב-2013 ירד בערכים נומינלים של 0.37%. התוצאה הזאת היא בעיקר "באשמת" העיר באר שבע, שם חלה ירידה מהותית של חנויות זהות בעקבות פתיחת גרנד קניון באר שבע. אם מנטרלים את זה, המכירות למעשה עלו ב-0.25%. כך או כך, לא מדובר בירידה גדולה או בעלייה גדולה. משמע - 2013 היתה די דומה ל-2012 וזה אומר קיפאון.
מדינת הקניונים
אז כמה קניונים ומרכזים מסחריים הצרכן הישראלי באמת צריך? בישראל פועלים 329 מרכזים מסחריים, קניונים ופאואר סנטרים (מרכזים מסחריים גדולים מחוץ לערים), שמתפרשים על פני שטח של 8.2 מיליון מ"ר. ב-2013 התווספו 162,745 מ"ר שטחי מסחר.
רוב השטח נוסף בבאר שבע בזכות הגרנד קניון (50 אלף מ"ר) ובנצרת עלית עקב הקמת מרכז המזון (20 אלף מ"ר) - כך עולה מבדיקה שערכה חברת שיווק הנדל"ן המניב מאן נכסים, נציגה של חב' הנדל"ן הבינ"ל CBRE, לסיכום שוק הנדל"ן המסחרי בארץ ב-2013 ותחזיות ל-2014.
לפי מאן נכסים, הקניונים מהווים 15% והפאואר סנטרים מהווים 13% מסך כל שטחי המסחר בישראל. ב-2013, דמי השכירות הממוצעת למ"ר בקניונים היה 330 שקל למ"ר ובפאוור סנטרים - 105 שקל למ"ר. דמי השכירות לחנויות עוגן (רשתות מזון או קבוצות האופנה החזקות) נמוכים בהרבה וינועו בין 120 ל-200 שקל למ"ר.
נוסף על דמי השכירות בקניונים, החנויות משלמות דמי ניהול של בין 60-90 שקל למ"ר. דמי הניהול מכסים הוצאות אחזקה של השטחים הציבוריים כמו מיזוג, דרגנועים, מעליות והשתתפות בהוצאות השיווק. הפאוור סנטרס זולים באופן משמעותי גם בדמי הניהול שנעים בטווח של 19-12 שקל למ"ר.
כל העלויות האלה - מגיעות בסופו של דבר לכיס של הצרכן. גורם בולם הוא הרשתות הבינלאומיות שמשאירות את המחירים באופנה נמוכים יחסית, אך הן בעלות חוזקה כלכלית בינלאומית והן גם מקבלות הטבות מפליגות בדמי השכירות והניהול.
קניון רמת אביב ייפגע כשייפתחו את שרונה וגינדי
ג'קי מוקמל, מנכ"ל חברת "מאן נכסים אמר ל-ynet: "כרגע נראה ששוק הקניונים פוגע בעצמו כשהוא פותח יותר מדי קניונים במקום אחד, כמו שקרה בבאר שבע. הגרנד קניון בבאר שבע יצר חווית קנייה, ולכן פגע בעזריאלי ובביג שבעיר. בישראל יש בנייה אדירה של קניונים ולא בטוח שזה יחזיק מעמד. גם קניון מצליח כמו רמת אביב, שיצר לעצמו תמהיל מיוחד של מותגים, עשוי להיחלש כשייפתחו בתל אביב את שרונה וקניון האופנה של גינדי.
"הפאואר סנטרים התחזקו ב-2013, כי שכר הדירה בהם נמוך יותר, אך מרכזי ביג רוויים והם כבר קרובים מדי אחד לשני. יש בנייה של מרכזים מסחריים משולבים במשרדים, ולא ברור אם יש בכלל ביקוש למשרדים האלה. מה שכן צפוי שיצליח אלה מרכזים שכונתיים".
מה יקרה ב-2014?
לפי הניתוח של מאן נכסים, ב-2014 יתווספו כ-380,000 מ"ר שטחי מסחר. ברם, נראה שב-2014 ייפתחו רק מרכזים שב-2013 נמצאו בשלבי בנייה ושיווק מתקדמים. לשם השוואה, ב-2012 היו פרסומים על פתיחה של כ-30 אלף מ"ר למסחר, אך בפועל רק מחצית מהם נפתחו ב-2012. רבע מהם נפתחו ב-2013, ופתיחה רבע נוסף נדחתה ל-2015-2014.
"ב-2014 תתחזק המגמה של פתיחת חנויות עודפים של מותגים, לאור הרצון של הצרכנים לקבל מוצרים טובים במחיר נמוך", טוען מוקמל, "יותר חנויות דיסקאונט יחלו להיכנס לקניונים".
בשוק יש מגמה של הגדלת חנויות בקרב רשתות כמו רנואר ופתיחת חנויות גדולות, כמו זו של FOREVER21 בירושלים. במיקומים האלה עמדו פעם חנויות קטנות יותר שנסגרו כי לא עמדו בתחרות. "כיוון שיותר ויותר רשתות אופנה מתקשות לעמוד בדמי השכירות שגובים הקניונים - נוצר לחץ לסגירה של חנויות", טוען מוקמל.
לדבריו, "על מנת להלחם בקניבליזציה, הרשתות לוחצות לסגור חנויות במיקומים שנחלשים ומבקשות הנחות בדמי השכירות והניהול. לאור ריבוי הרשתות שנמצאות בקשיים, התחרות הגוברת וריבוי שטחי המסחר שנפתחים, להערכתי נראה מגמה של ירידה בדמי השכירות בקניונים. בגלל התחרות תהיה ירידה נוספת בפידיון הממוצע למ"ר".
