פרויקט פינוי-בינוי נתקע? כך תקדמו אותו

פרויקטים של התחדשות עירונית, ובעיקר של פינוי-בינוי, יכולים לתרום רבות למדינת ישראל - המשוועת לבנייה חדשה במרכזי הערים. מי עוד נהנה מפרויקטים אלה? התושבים, כמובן, אלה שגרים בבניינים ישנים ומסוכנים, בצפיפות גדולה ובתנאים קשים. פרויקטים רבים הנמצאים בהליכי אישור בימים אלו יעניקו להם שדרוג ודאי באיכות חייהם ובהעלאת שווי דירותיהם.

מדריכים נוספים על פינוי-בינוי בערוץ הנדל"ן :

• פינוי-בינוי: כך תחתמו על חוזה הוגן מול היזם
• רוצים פינוי-בינוי? כך תגייסו את השכנים
• תמ"א 38 במסלול פינוי-בינוי: גם ליזמים לא קל
  

ההון האנושי

• נציגות הדיירים: נציגות הדיירים היא הלב של הפרויקט ותפקידיה מגוונים וחשובים לאין שיעור. חשוב שנציגות הדיירים תמנה נציגים אמפטיים ובעלי כישורים חברתיים, ומומלץ שנציגות הדיירים תמנה נציגים דומיננטיים שיהיו מוכנים להשקיע ממרצם וזמנם עבור הקמת הפרויקט. אופיים ואיתנותם יעמדו למבחנים רבים וקשים במהלך הקמת הפרויקט.
  

• עו"ד הדיירים: עורך דין שיושב ב"מגדל שן" איננו מתאים לייצג בפרויקט מעין זה. עורך הדין הנבחר לייצג את הדיירים בפרויקט של פינוי-בינוי, חייב להיות נגיש לדיירים, בעל יכולת הסברה ושכנוע וסבלנות אין סופית. הוא צריך לדבר בגובה העיניים ולשדר אמינות וניקיון כפיים בפני הדיירים.
  

• היזם: מעבר לבדיקת היזם בכל הנוגע לניסיונו, איתנותו הכלכלית והמוניטין שצבר, מוטב לתהות על הקנקן של צוותו המקצועי של היזם - אלו האנשים אשר ילוו אתכם לאורך הדרך.
  

פרויקט פינוי-בינוי ברמת השרון. הכי חשוב: ההון האנושי(צילום: שרון אברהם)

מתנגדים וסרבנים

דירת המגורים היא לרוב הנכס היקר ביותר שלנו. רובנו עשינו כברת דרך לרכישתה, ועוד נמשיך שנים רבות לשלם את תשלומי המשכנתא בגינה. מכיוון שדירת המגורים היא העוגן הכלכלי היחיד היציב ביותר שלנו ברוב המקרים, מובן מדוע חוששים בעלי דירות להכניס את דירתם היחידה לתוך הרפתקה בדמות פרויקט תמ"א 38 או פינוי-בינוי.

לא מעט בעלי דירות, בבניינים העתידים לעבור תהליך של התחדשות עירונית כזו או אחרת, הביעו פסימיות רבה וחששות לגבי אובדן ערך או אובדן הדירה, מפני החתימה על החוזה המשפטי הארוך והמסובך להבנה ועוד.

כאשר סיבת הסרבנות היא חששות כאלו או אחרים, ניתן לספק לאותם דיירים חיזוקים ופתרונות יצירתיים לחששותיהם. כאשר סיבת הסרבנות נובעת מניסיונות סחטנות, הדבר קשה ומסובך יותר. לעתים רבות מגיע הדבר לבית המשפט בדמות תביעה נזיקית מצד הדיירים שחתמו על החוזה או תביעה למפקחת על הבתים המשותפים.

כאשר נשמעות התנגדויות שאינן נובעות מחשש או סחטנות, מוטב לבדוק היטב מי עומד מאחורי ההתנגדויות ולברר את המניע להתנגדות. לעתים מתגלים הסרבנים כשוכרי דירות פרטיים או דיירים של חברות הדיור הציבורי, אשר חתימתם והסכמתם אינה דרושה לקידום הפרויקט. במקרים אחרים מתגלים הסרבנים כבעלי אינטרסים שונים, חלקם מעוניינים בהכנסת יזם מטעמם וזאת על ידי מציאת פסול ביזם הנבחר.

בהירות, שקיפות ושוויון

בבואנו לפעול למען הקמת פרויקט פינוי-בינוי, כדאי לכל הצדדים לנהוג בשקיפות, בניקיון כפיים ובאחריות. כאשר פועלים על פי הספר, נמנעים מתקלות והתגוששויות בהמשך הדרך. חובה להעניק לכל בעל דירה מענה אישי וספציפי לשאלות ופתרון בעיות אישיות הקשורות בדירת המגורים ובבעלות.

כמו כן, כדאי לפעול בשקיפות מול הדיירים ולהציג בפניהם את האינפורמציה ופרטי המו"מ כאשר נדרשים לכך. במקרים רבים, מתעוררת חשדנות מצד בעלי הדירות כלפי חברי הוועד. חשוב לזכור שחברי הוועד שווים בזכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע לפרויקט, ולומר זאת לבעלי הדירות. ככל שיובהר כי התמורות בפרויקט שוות בין כל בעלי הדירות, כך יגבר אמונם של בעלי הדירות בוועד.

אלו הפעולות לפי סדר כרונולוגי שיש לבצע:

• מינוי ועד על ידי החתמת מירב הדיירים על הסכמתם לוועד מייצג.
• מינוי עו"ד מומחה לנושא לליווי הדיירים.
• מינוי יזם ראוי בעל רקורד, ניסיון ואיתנות כלכלית.
• מו"מ עסקי - תמורות הדיירים.
• מו"מ משפטי - חוזה משפטי המגן על זכויות הדיירים ועומד על כך שלא יידרשו להוצאות ושדרוגים כדי לקבל דירה מוכנה למגורים.
• מיפוי משותף של כל בעלי הדירות.
• החתמות הדיירים.
  

לסיכום, פרויקט מעין זה הוא משחק חברתי רווי יצרים ואינטריגות. אלו הנכנסים אל תוך המשחק מוטב כי ידעו לאן פניהם מועדות. בהצלחה.

הכותב הוא עו"ד ומגשר המתמחה במקרקעין ומלווה דיירים בעסקאות תמ"א 38 ופינוי-בינוי