שתף קטע נבחר
הכי מטוקבקות
    זירת הקניות
    נהריה או ירוחם: יעדי השקעות נדל"ן ב-2015
    באילו ערים בישראל תצליחו להשיג תשואה מהשכרת דירה של יותר מ-5% לשנה; איזו עיר במרכז הארץ מציעה תשואה נמוכה יחסית, אך עדיין שווה להשקיע בה בקניית דירה; ואיך תשפיע עיר הבה"דים על ערי הדרום? סקירה

    שוק הנדל"ן ממתין בציפייה לצעדי הממשלה בנושא, אולם בענף חוזים המשך עליית מחירים וביקושים קשיחים לדירות גם השנה. רגע לפני הכותרות החדשות שייצאו ממשרדי הממשלה בתחום, בדקנו אילו יעדי השקעות נדל"ן מומלצים כיום בישראל, על רקע פוטנציאל ההשבחה העתידית של הנדל"ן בארץ בעקבות תוכניות בתחום התחבורה, הבינוי ותהעסוקה. סקירה שערכה חברת סביבות מגורים, המתמחה בייעוץ למשקיעי נדל"ן, בחנה את התשואה בערים הגדולות, על רקע תוכניות כאלה.

     

    לכתבות נוספות בנושא בערוץ נדל"ן:

     

    "שנת 2015 תתאפיין בהמשך מגמה של ביקושים חזקים ועליות מחירים של 5%-8%. אמנם רמות המחירים הגבוהות הגדילו את הסיכונים ושחקו את התשואות, אך בשורה התחתונה, נדל"ן למגורים מייצג השקעה אטרקטיבית וסולידית ביחס לחלופות", מסביר מתכנן הערים והאזורים אלון גרינברג, מנכ"ל החברה שביצעה את הסקירה. לפניכם הערים המומלצות על ידי גרינברג להשקעה.

     

    נהריה

    בשנים האחרונות ישנה עלייה משמעותית בהתחלות הבנייה בנהריה, ולדברי גרינברג, העיר זוכה לביקושים ערים, לאחרונה אפילו מצד יהודים מצרפת. בשנים 2010-2014 החלו להיבנות בה 1,906 יחידות דיור - קפיצה של 115% לעומת 5 השנים לפני כן. "מגמה זו צפויה להימשך בשנים הקרובות, עם בנייתם המתוכננת של מתחמים חדשים שיכללו כמעט 4,000 יחידות דיור: שכונת אכזיב היוקרתית, שממוקמת על קו חוף אכזיב, ותכלול 769 דירות בבנייה רוויה, 70 וילות ועד 750 חדרי מלון; 2,600 יחידות במזרח העיר; ועוד 450 דירות במבואות הדרומיים", הוא אומר.

     

    גרינברג מתייחס גם לכביש 6 שצפוי להיסלל בשנים הקרובות עד צומת כברי (4 ק"מ מנהריה) ושלומי. הפרויקט נמצא כיום בשלבי תכנון מפורטים, וצפוי לקרב את נהריה לאזור המרכז. "נהריה מצויה בתנופת פיתוח הכוללת בנוסף למגורים גם את פתיחתו של קניון ארנה החדש, המשך פיתוח הטיילת לכיוון צפון, גשר מיתרים להולכי רגל, היכל תרבות ואצטדיון כדורגל חדשים", ממשיך גרינברג. "יש לה תוכנית מתאר חדשה המגדילה את שטחי התעסוקה ב-37%, וההערכה היא כי בשנים הקרובות דפוסי התעשייה בה ישתנו לכיוון תעשיות עתירות ידע".

     

    "המחירים בנהריה מצויים בטווח העליון של המרחב הסובב, פועל יוצא של איכות חיים גבוהה והיצע שירותים רחב", מוסיף גרינברג. לדבריו, ב-3 השנים האחרונות עלו מחירי הדירות בעיר ב-26%. בנהריה מחסור בהיצע של דירות 4.5-5 חדרים, והן זוכות לביקושים גבוהים. האזורים היקרים הם אלו הסמוכים לים - במיוחד בדרום וצפון העיר. כ-30% ממשקי הבית מתגוררים בשכירות, והתשואה מהשכרה היא בין הגבוהות בארץ - 5.2% לדירות 3 חדרים ו-4.6% לדירות 4-5 חדרים.

    נהריה. תשואה של יותר מ-5% לדירות 3 חדרים (צילום: google street view)
    נהריה. תשואה של יותר מ-5% לדירות 3 חדרים(צילום: google street view)

     

    עפולה

    העיר עפולה מתעוררת מתרדמת ארוכה בשוק הנדל"ן. אם בשנים 2005-2011 ממוצע התחלות הבנייה עמד על 116 בשנה, הרי שלדברי גרינברג, ב-3 השנים האחרונות ישנה קפיצה גדולה, עד ל-432 בממוצע רב-שנתי. העיר, שמתפקדת כמוקד שירותים אזורי ונהנית כיום מהגירה חיובית, צפויה להכפיל את גודלה תוך 15 שנה. לעפולה עתודות קרקע נרחבות וקיים תכנון לתוספת של כ-9,000 יחידות דיור, מתוכן למעלה מ-4,000 בשכונת רובע יזרעאל החדשה, הממוקמת בליבה הגיאוגרפי ותיצור רצף בנוי בין שני חלקי העיר.

     

    "רכבת העמק, שצפויה להיפתח בשנה הבאה, תקצר את זמני הנסיעה למתחמי התעסוקה באזור חיפה (17 דקות נסיעה) ומהווה נדבך חשוב בהתפתחותה של העיר ובחיזוק מעמדה המרחבי. להערכתנו, הרכבת תקפיץ את מחירי הנדל"ן בעפולה ב-15%-18%. בנוסף, בעיר מתוכנן פארק היי-טק על שטח של מאות דונמים ותחנה מרכזית חדשה", מוסיף שלומי כהן, סמנכ"ל השיווק בחברת אלמוגים הבונה באזור.

     

    על פי הסקירה של סביבות מגורים, מחירן הממוצע של דירות 3 חדרים יד שנייה בעפולה עומד על כ-450 אלף שקל; בעוד דירות 4 חדרים חדשות ברובע יזרעאל נמכרות ב-850 אלף שקל בממוצע. התשואה מהשכרה נאה יחסית ועומדת על כ-4.1%.

    עפולה. תשואה של כ-4% מהשכרת נכס (צילום: שרון בן צבי)
    עפולה. תשואה של כ-4% מהשכרת נכס(צילום: שרון בן צבי)

     

    רעננה

    "רעננה נחשבת לאחת מהערים האיכותיות ביותר בארץ, אך לאורך השנים היא התאפיינה בפיתוח שמרני ושוק נדל"ן שקט יחסית", אומר גרינברג. לדבריו, בשנתיים האחרונות מתרחשת פריחה נדל"נית בעיר, המתבטאת בין השאר בקפיצה בהתחלות הבנייה מרמות של 100-200 יחידות דיור לשנה, עד ל-600 יחידות בין השנים 2013-2014. רעננה היא גם מהמובילות בארץ ביישום תמ"א 38, ועד לסוף 2015 כ-50% מהמבנים הישנים צפויים להיכלל בהליכי התחדשות עירונית.

     

    בשנה האחרונה עלו מחירי הנדל"ן ברעננה בכ-10%, אך להערכת גרינברג, "לא נאמרה המילה האחרונה בעניין". כביש 531 ומסילת השרון, שהעבודות עליהם נמצאות בעיצומן, צפויים לשדרג בצורה דרמטית את הנגישות הבעייתית של העיר כיום, ולהקפיץ את מחירי הדירות.

     

    גולת הכותרת בתחום הבנייה למגורים היא שכונת נווה זמר, שממוקמת בצפון העיר ותכלול 3,484 דירות בבנייה רוויה - השכונה הגדולה ביותר בתולדותיה של העיר. על פי הסקירה, מחירן של דירות 4 חדרים בשכונה עומד על כ-2.15 מיליון שקל ו-2.7 מיליון שקל לדירות 5 חדרים. דירות 3 חדרים מיד שנייה בחלקים אחרים בעיר נמכרות בכ-1.5 מיליון שקל בממוצע. בדומה לערים חזקות אחרות באזור המרכז, התשואה מהשכרה נמוכה יחסית - 2.9%.

    רעננה. תשואה של קרוב ל-3% (צילום: google street view)
    רעננה. תשואה של קרוב ל-3%(צילום: google street view)

     

    באר שבע

    באר שבע נחשבת ליעד מועדף על משקיעים, הודות לשילוב בין מחירים נמוכים, תשואה גבוהה ושוק שכירות מפותח. ברבעון הרביעי של שנת 2014 נמכרו בה כמעט 900 דירות להשקעה - עלייה של 20% לעומת הרבעון השלישי.

     

    אך עתידה של באר שבע עוד לפניה. העיר עוברת מתיחת פנים משמעותית שכללה ותכלול עשרות פרויקטים בתחומים שונים: שדרוג מסילת הרכבת, חידוש מסוף האוטובוסים המרכזי, הקמת פארק עירוני-מטרופוליני, פיתוח תיירותי, שדרוג חזות העיר, פתיחת הקניון הגדול בארץ העיר ועוד.

     

    "גולת הכותרת מבחינת טריגר לצמיחתה העתידית של באר שבע היא הקמת פארק היי-טק חדש על שטח של 93 דונם, ובהמשך גם קריית התקשוב של צה"ל", מציין יורם אביסרור, סמנכ"ל השיווק בחברת אביסרור משה ובניו, הבונה בעיר. לדבריו, "כמובן שגם לעיר הבה"דים תהיה השפעה חיובית על הבסיס הכלכלי של העיר".

     

    עוד אומר אביסרור כי לבאר שבע פוטנציאל אדיר להתפתח כעיר היי-טק, בין השאר הודות למוסדות האקדמיים הבולטים שפועלים בשטחה. "רק לאחרונה היא נבחרה כאחת מ-7 ערי העתיד בתחומי הטכנולוגיה ומדעי החיים ברחבי העולם, במסגרת מחקר משותף של אוניברסיטת ברנדיס וחברת T3".

     

    למרות שחיקה ברמת תשואות הנדל"ן בשנים האחרונות, היא עדיין מהגבוהות בארץ ונושקת ל-5%. למעלה משליש ממשקי הבית בעיר גרים בשכירות, ובשכונות המקיפות את האוניברסיטה יש אזורים שבהם הנתון אף גבוה מ-50%. בשכונות ג' ו-ד', שמושכות משקיעים רבים עקב הסמיכות לאוניברסיטה ולבית החולים, מחירי דירות 3 חדרים עומדים על כחצי מיליון שקל. בשכונת רמות החדשה, במבואות הצפוניים של העיר, דירות 4 חדרים נמכרות ב-1.1 מיליון שקלים.

    באר שבע. כמעט 5% תשואה מהשכרת דירות (צילום: הרצל יוסף)
    באר שבע. כמעט 5% תשואה מהשכרת דירות(צילום: הרצל יוסף)

     

    ירוחם

    לאחרונה גם ירוחם, שבעבר סימלה את כישלון עיירות הפיתוח וכיום נהנית מתדמית משופרת, הופכת ליעד מועדף למשקיעים. בשנת 2014 למעלה מ-50% מהדירות שנמכרו בה נרכשו למטרות השקעה, ובהתאם לכך מחירי הדירות ביישוב עלו בכ-12% בשנה החולפת. אך להערכת חברת סביבות מגורים, רמות המחירים בה עדיין נמוכות ביחס לפוטנציאל הגלום בה, ובשנים הקרובות הצפי הוא להמשך מגמה של עליות מחירים.

     

    "הסיבה המרכזית להופעתה של ירוחם על מפת הנדל"ן היא עיר הבה"דים שנבנית בסמוך, וצפויה להשפיע על צמיחתה של העיר בצורה משמעותית ולהעמיק את בסיסה הכלכלי-תעסוקתי", אומר גרינברג. עיר הבה"דים גם תשויך מוניציפלית לירוחם, דבר שיגדיל את הכנסות הרשות המקומית ב-6.5 מיליון שקלים בשנה.

     

    "סיבה נוספת לאטרקטיביות של ירוחם היא הרחבתו העתידית של כביש 6, עד צומת הנגב", מוסיף צביקה פוקס, מנכ"ל חברת צ.פ. הבונה בעיר, "בכל הקטעים הדרומיים ממחלף שורק השימוש בכביש יהיה חופשי, ללא גביית אגרה. בחודש שעבר נפתח בירוחם המלון הראשון ובדרום היישוב מקודמת שכונת אופק שתכלול 1,074 יחידות - 348 צמודי קרקע והיתר בבנייה רוויה נמוכה. לאחרונה שווקו 146 מגרשים בשכונה והוגשו עבורם 575 הצעות - נתונים שבעבר לא היו מוכרים בירוחם".

     

    התשואה הממוצעת בעיר עומדת על 5% וניתן להשיג דירות 3 חדרים יד שנייה בפחות מ-300 אלף שקל (מחיר ממוצע לדירות 3 חדרים: 360 אלף שקל). בתים צמודי קרקע דו-משפחתיים עם 5 חדרים נמכרים בכ-750 אלף שקל בממוצע.

    ירוחם. גם כאן ניתן להשיג תשואה של 5% (צילום: הרצל יוסף)
    ירוחם. גם כאן ניתן להשיג תשואה של 5%(צילום: הרצל יוסף)

     

     תגובה חדשה
    הצג:
    כל התגובות לכתבה "נהריה או ירוחם: יעדי השקעות נדל"ן ב-2015"
    אזהרה:
    פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
    צימרים
    מומלצים