לוקחים משכנתא - ומנפצים כמה מיתוסים

מתכננים להגיע לבנק כדי ליטול משכנתא לרכישת דירה שתלווה אתכם בשנים הבאות? כנראה שהגיע הזמן לנפץ כמה מיתוסים על נטילת משכנתאות, בטרם החתימה על חוזה ההלוואה. בעזרת זאב טפר ממערך המשכנתאות בבנק לאומי, הצלחנו להפריך לא מעט הנחות שמלוות את נוטלי המשכנתאות.

• למחשבון משכנתא - לחצו כאן
• הכול על תכנון משכנתא - בעמוד מיוחד
  

מיתוס: חשוב לקבל ריבית נמוכה עבור המשכנתא

לא נכון - כאשר אתם מקבלים הצעה לריבית נמוכה במשכנתא, חשוב לבדוק לאיזו תקופה מובטחת הריבית. למעט במקרים שבהם המשכנתא היא בריבית קבועה שאינה צמודה למדד, תשלומי המשכנתא משתנים בעיקר בגלל שני גורמים: שינויים בריבית ושינויים במדד.

כך שייתכן שתתחילו את התשלומים על המשכנתא בריבית נמוכה, אך בהמשך הריבית "תקפוץ" - וההחזרים החודשיים על המשכנתא יעלו בצורה משמעותית. לדוגמא: נטילת הלוואה על בסיס ריבית פריים. נכון להיום ריבית הפריים נמוכה מאוד, אבל במשכנתא - שנלקחת לרוב לתקופה ארוכה - ייתכן שריבית הפריים תעלה בצורה משמעותית בהמשך.

(צילום: shutterstock)

מיתוס: קודם משלמים את הריבית ואחר כך את הקרן

לא נכון - ברוב ההלוואות (בשיטת החזר שפיצר או בשיטת החזר קרן שווה), ההחזר החודשי על הלוואת המשכנתא מורכב הן מתשלום הריבית שנצברה בהלוואה מאז התשלום החודשי האחרון, והן חלק מקרן ההלוואה. כך שבסיום תקופת ההלוואה - חוב ההלוואה יסתיים.

מיתוס: צריך ליטול משכנתא עם החזרים נמוכים

לא נכון - בחירת תקופת ההלוואה משפיעה על ההחזר החודשי. מי שהכנסותיו מצריכים החזר חודשי נמוך, יבחר בתקופת הלוואה ארוכה. אך מבחינת סך התשלומים על המשכנתא, ככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר, סך ההחזרים על המשכנתא כמובן נמוכים יותר.

בסופו של דבר, סך החזרים גבוה יותר למי שפרס את המשכנתא לתקופה ארוכה. כמו כן, ככל שנקצר את תקופת ההלוואה, יש סיכוי לקבל ריבית נמוכה יותר על הלוואת המשכנתא.

מיתוס: סכום ההלוואה צריך להיות גבוה מ"הסכום שצריך"

לא נכון - סכום הלוואת המשכנתא אמור להיות ה"סכום שצריך". הקושי הוא בהגדרת "הסכום שצריך". כשמחשבים את הסכום, יש לקחת בחשבון, בנוסף למחיר הדירה, הוצאות נוספות כמו תיווך, עורך דין, שיפוצים, הובלות, מסים ועוד. ללאומי למשכנתאות יש מחשבון העוזר לכם לחשב את ההוצאות הנוספות הצפויות לכם כאן.

מדריך משכנתא - כתבות קודמות:

• מושגים במשכנתא: להבין את דו"ח המשכנתא השנתי
• אילו מסלולי הלוואות כדאי לבחור במשכנתא?
• איך נוטלים משכנתא עם קבוצת רכישה?
• איך שולטים בהחזר החודשי של המשכנתא?
• גם רווקים יכולים לקחת משכנתא?
• משפרי דיור: מה עושים עם משכנתא קיימת?
• איך לוקחים משכנתא על דירה להשקעה?
• זכאי מחיר מטרה: מה לשאול את בנקאי המשכנתא?
• חוזרים לדירות: אפשר להוריד את ריבית המשכנתא?
• האם ניתן לקחת משכנתא כשיש מינוס בעו"ש?
  

כמו כן, יש לקחת אחוז מסוים כהוצאה בלתי צפויה. יש להוסיף סכומים אלה לסכום הדירה שרוכשים, להפחית ממנו את ההון העצמי שיש לכם, וזה אמור להיות הסכום שאותו תצטרכו.

מיתוס: הבנק מציע לכולם את אותם תנאים

לא נכון - הבנק מציע תנאים שונים לעסקאות שונות, וזאת בהתאם לפרמטרים כמו מטרת ההלוואה, אחוז המימון הנדרש, יחס ההחזר בין ההכנסה הפנויה להחזרים על המשכנתא, הקצאת ההון הנדרשת על ידי בנק ישראל ופרמטרים נוספים.

מיתוס: במשכנתא בריבית קבועה התשלום החודשי קבוע

לא תמיד נכון - קיימים שני סוגים של הלוואה בריבית קבועה: הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד; והלוואה בריבית קבועה שאינה צמודה למדד. בהלוואות בריבית קבועה שלא צמודה למדד, אכן ההחזר החודשי קבוע ואינו משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה.

ואולם, בהלוואה בריבית קבועה צמודה למדד, התשלום החודשי משתנה בהתאם לשינויים במדד. בתקופות שבהן האינפלציה גבוהה, ההחזר החודשי יכול לעלות באופן משמעותי.

מיתוס: כדאי ליטול משכנתא דווקא בסוף השנה

לא נכון - בעבר היו יוצאים הבנקים במבצעים שונים על הלוואות משכנתא לקראת סוף השנה, ומורידים את הריביות. אולם ב-5 השנים האחרונות התופעה הזו כבר אינה קיימת. הריביות בכל בקשה נקבעות על פי דירוג האשראי של הבקשה, המושתת בעיקר על שני פרמטרים: דירוג האשראי והקצאת ההון הנדרשת על ידי בנק ישראל. לכן לא ניתן לצאת במבצע גורף לכלל הלקוחות.

מיתוס: צריך לבדוק את ההצעה הטובה ביותר בין הסניפים

לא נכון - אם רוכש דירה מגיש בקשה למשכנתא באחד מסניפי הבנק, הבקשה מופיעה במערכת הכללית, ולא ניתן להגיש בקשה נוספת בסניף אחר. כמו כן, מכיוון שלמודל דירוג האשראי יש השפעה גדולה מאוד על גובה הריבית, הפער בריביות בין הסניפים השונים יהיה קטן מאוד.

מיתוס: מדד תשומות הבנייה משפיע על תשלומי המשכנתא

לא נכון - מדד תשומות הבנייה נמצא לרוב בחוזה הרכישה שעליו חותם הקונה מול הקבלן, אולם אין כיום משכנתא צמודה למדד תשומות הבנייה. יש משכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן. על כן, אם מדד תשומות הבנייה עולה והחוב שלכם לקבלן גדל, עובדה הזו אינה משפיעה על המשכנתא - אלא על העצמי החוב שלכם לקבלן.

מיתוס: אפשר ליטול משכנתא רק למגורים ולא לעסקים

לא נכון - משכנתא לעסקים אפשרית בשתי צורות. אפשרות ראשונה: במסגרת משכנתא לכל מטרה, אפשר למשכן את הנכס שנמצא בבעלות של החברה - ולקבל משכנתא לצרכי החברה. אפשרות שנייה: החברה יכולה למשכן נכס אותו היא מעוניינת לרכוש לצורך הרכישה.