דוגמא מטוקיו: מרכזי הערים המוצלחים בארץ

למרבית הערים המשפיעות בעולם כמו ניו-יורק, לונדון, פריז, טוקיו וסינגפור יש תכונה משותפת - לרובן יש מרכז עיר מתפקד, פעיל ותוסס. מרכז העיר מהווה את הליבה של הכלכלה והתרבות העירוניים, מקום שבו נוצרים קשרים חברתיים ועסקיים. זוהי זירה המשמשת להחלפת סחורות, שירותים וידע; כך שלמעשה, עיר שיש בה מרכז מתפקד - היא עיר עם יסודות בריאים.

כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן של ynet:

• IN&OUT: טרנדים בנדל"ן לשנה החדשה
• שוק השכירות בברלין: עדיין יותר משתלם?
• יזמים מספרים על הפרויקט הראשון שלהם
  

סקירה מיוחדת שערכה עבור ynet חברת סביבות מגורים, המתמחה בייעוץ כלכלי-אורבני, בדקה מהם 5 מרכזי הערים המוצלחים בישראל. על פי הסקירה, מדובר בערים גבעתיים, כפר סבא, נהריה, ירושלים ותל-אביב. הסדר בין חמשת הערים שנבחרו הינו אקראי לחלוטין. הבדיקה נערכה על פי כמה מדדים איכותניים: תנועת הולכי רגל ורוכבי אופניים וידידותיות עבור משתמשים אלו; חזות סביבתית; תשתיות ותחזוקה; עירוב שימושי קרקע; מגוון ואיכות בתי העסק; יעילות תחבורה ציבורית; פעילויות תרבות ופנאי; והימצאות מוקדי עניין עירוניים.

"בחלקים רבים של העולם, תפקיד מסורתי זה של מרכזי הערים נשחק בשנים האחרונות", אומר מתכנן הערים אלון גרינברג, מנכ"ל סביבות מגורים שערכה את הסקירה. לדבריו, בארץ התופעה בולטת במיוחד ומתמשכת כשני עשורים. "הסיבה היא התמקדות בפיתוח פרברי ופריפריאלי - מרכזי קניות, שכונות ענק ומתחמי תעסוקה שנבנו בשולי העיר או מחוצה לה, ופגעו בתפקודם של מרכזי הערים; לצד דיכוי והגבלות שונות על פיתוח וציפוף לב הערים", הוא אומר.

הפיתוח הפרברי שגרינברג מדבר עליו "ינק" מהמרכזים העירוניים פעילות כלכלית, חברתית ותרבותית. למעשה, מרכזי הערים התרוקנו ממשקי בית מבוססים, שהיגרו לשכונות חדשות בשולי העיר. כך נוצר מצב חסר תקדים, שלדברי גרינברג מבין כלל הערים בארץ - מחירי הדירות במרכזי הערים גבוהים ביחס לפרברי העיר רק בשתי הערים הגדולות: תל-אביב וירושלים.

כפי שניתן לראות בגרף, מהסקירה עולה כי מחיר דירת 3 חדרים מיד שנייה במרכז גבעתיים עומד בממוצע על 1.75 מליון שקלים; בעוד שבשכונת תל גנים הפרברית יותר, דירה דומה עולה 1.77 מיליון שקלים. במרכז כפר סבא, דירת 3 חדרים מיד שנייה עולה בממוצע 1.35 מיליון שקלים; בעוד שבשכונת נווה הדרים הפרברית דירה דומה עולה 1.54 מיליון שקלים. ובמרכז נהריה, דירת 3 חדרים ישנה עולה 780 אלף שקל - לעומת 830 אלף שקל בשכונת עין שרה הפרברית.

רק בירושלים ובתל-אביב, כאמור, דירת 3 חדרים מיד שנייה עולה יותר במרכז העיר (2.68 מיליון שקל ו-2.71 מיליון שקל בהתאמה), לעומת השכונות בשולי הערים (2.45 מיליון שקלים בשכונת רמת אביב בתל-אביב ו-1.72 מיליון שקלים בשכונת בית הכרם בירושלים). 

גם מרכזי המסחר שבשוליים פגעו במסחר הקמעונאי ברחובות הערים, וגם בתחום זה הנדל"ן בשולי העיר לרוב יהיה יקר יותר. על פי הסקירה, בעוד שדמי השכירות ברחוב כצנלסון המרכזי בגבעתיים עומדים על 130 שקל למ"ר, בקניון גבעתיים שכר הדירה גבוה הרבה יותר (450 שקל למ"ר). גם בכפר סבא המצב דומה - ברחוב ויצמן המרכזי שכר דירה עומד על 120 שקל למ"ר, בעוד שבקניון מרכז G החדש יחסית בשולי העיר הוא עומד על 290 שקל למ"ר.

בנהריה המצב מעט שונה - הן בשדרות הגעתון המרכזיות והן בקניון נהריה, שכר הדירה למ"ר עומד על 120 שקל. בירושלים ובתל-אביב המצב תואם את המגמה שעליה מצביע גרינברג: בלב ירושלים שכר הדירה לבית עסק עומד על 250 שקל למ"ר, לעומת 380 שקל למ"ר בקניון מלחה; ובלב תל-אביב שכר הדירה עומד על 360 שקל למ"ר, לעומת 670 שקל למ"ר בקניון רמת אביב "הפרברי" של העיר.

למרות זאת, המודעות לחשיבות מרכזי הערים הוותיקים עלתה, וכיום עיריות רבות נוקטות בפעולות להחייאתם. "בערים כמו מודיעין ואור עקיבא, למשל, מקימים כמעט מאפס מרכזים עירוניים חדשים", מציין גרינברג, "וישנם כמה מרכזי ערים שבכל זאת בולטים לטובה ותפקודם דווקא התחזק או נשאר איתן. הם מתאפיינים בריבוי הולכי רגל, עירוב שימושי קרקע, מסחר עירני ברחוב, מקומות בילוי ומוקדים עירוניים בולטים".

רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק, מחזק את הדברים. "פיתוח מרכזי הערים, בייחוד בערי הפריפריה, הוא קריטי להתפתחות העיר. הרשות המקומית גובה מבתי העסק ארנונה גבוהה יותר, והיא מאפשרת להעניק לתושב רמת שירות וחינוך טובה יותר", הוא מסביר. "לזוג צעיר שרוכש דירה חשובה רמת החינוך בעיר ואם הוא יכול לקבל באזור מגוריו את מה שהוא צריך ליומיום בגזרת הקניות והפנאי".

גבעתיים: זקנה - אבל כבר לא משעממת

"במשך שנים גבעתיים נחשבה לאחת הערים האיכותיות והיקרות בארץ, אך גם לאחת הזקנות והמשעממות ביותר", מסביר גרינברג את הבחירה בעיר הממוקמת בקרבת רמת גן ותל-אביב. "מדובר בפרבר מנומנם של תל-אביב, אך אפילו זקני גבעתיים לא יכולים היו לחזות את ההתפתחות המפתיעה של סצינת חיי הלילה במרכז העיר".

גרינברג מדגים: "עשרות בארים, בתי קפה ומקומות בילוי נוספים נפתחו בשנים האחרונות, בעיקר לאורך הרחובות כצנלסון ושינקין, ומסמלים את הפריחה המחודשת של העיר השקטה. העירייה אף יוזמת בימים אלה פתיחה של כל בתי העסק בצירים הראשיים עד לשעה 22:00 בימי חמישי", הוא מציין.

"גבעתיים מיצבה את עצמה כאלטרנטיבה אמיתית לשכנה הבולטת, תל-אביב, ולמחירי הנדל"ן תפקיד בולט - דירות במרכז העיר גבעתיים זולות בכ-35% בממוצע ביחס למרכז תל-אביב", מחזקת את הדברים שירי בן יקר, מנהלת המכירות בחברת שלום את נתן המתמחה בהתחדשות עירונית ובונה את פרויקט המרי 18 בגבעתיים.

גבעתיים. אפילו זקני העיר לא יכולים היו לחזות את ההתפתחות המפתיעה(צילום: עופר עמרם)

לדברי בן יקר, "יתרונות נוספים בגבעתייים הם נגישות טובה לתחבורה ציבורית וסמיכות למרכזי תעסוקה, מסחר ולתל-אביב עצמה כמובן. כל אלו הביאו מאות צעירים להגר למרכז העיר, הממלאים מחדש את מוסדות החינוך המידלדלים".

הביקוש לנדל"ן במרכז העיר מתבטא גם בתחום ההתחדשות העירונית. גרינברג מציין כי אמנם ראש העירייה, רן קוניק, הביע בעבר את התנגדותו העקרונית לתמ"א 38 (תוכנית המתאר למיגון מבנים מפני רעידות אדמה), אך למרות זאת במרכז העיר רבתי מקודמים כמה עשרות פרויקטים הכפופים להגבלות שהטילה העירייה.

"יש רצון גדול מאוד מצד תושבים ויזמים לבנות בגבעתיים בשל האטרקטיביות שלה", טוען אבי טוריסקי, מנכ"ל ובעלי חברת רותם שני, המקדמת בעיר יותר מ-10 פרויקטים של התחדשות עירונית עם 500 יחידות דיור. לדבריו, הקרבה לתל-אביב, האוכלוסייה החזקה ועתודות הקרקע הקטנות יוצרים ביקושים גדולים שמשפיעים על רמת מחירי הדירות.

"מצד שני", הוא מוסיף, "בשל מחסור בעתודות הקרקע ובשטחים ירוקים - לעירייה אין הרבה ברירה והיא חייבת לאפשר בנייה לגובה. לכן, התחדשות עירונית בגבעתיים הוא הפתרון הנכון והמאוזן ביותר בין דרישות העירייה לביקושי התושבים".

כפר סבא: נעימה, קומפקטית ומרושתת

כפר סבא היא עיר נעימה למגורים, הנהנית מדימוי ירוק וממדרג חברתי-כלכלי גבוה, מציין גרינברג. לדבריו, "למרות פיתוח נדל"ני בשוליים המזרחיים והמערביים של העיר, למשל השכונה הירוקה, מתחמי G ואושירה, היא נחשבת לקומפקטית ונהנית מרשת רחובות מתוכננת היטב, בה בולט מעל כולם רחוב ויצמן - עורק החיים המרכזי של כפר סבא".

רחוב ויצמן חוצה את העיר כמעט לכל אורכה ומנקז לתוכו חנויות, משרדים, בתי קפה, דוכני מזון, מוסדות ציבור, מבני מגורים ושטחים ירוקים. הרחוב מתאפיין בתנועה ערה של הולכי רגל, בעיקר בשעות היום, הודות להיותו שזור במוקדים עירוניים בולטים: בניין העירייה, מדרחוב ירושלים, התחנה המרכזית, הספרייה העירונית, היכל התרבות והשוק העירוני. 3 האחרונים אף זכו לאחרונה לשיפוץ ושדרוג מקיפים ביוזמת ראש העיר, יהודה בן חמו.

כפר סבא. רחוב ויצמן חוצה את העיר כמעט לכל אורכה מנקז לתוכו חנויות, משרדים ובתי קפה(צילום: עידו ארז)

"לאלו יש להוסיף את קניון ערים הממוקם בלב המרכז הפועם של כפר סבא, ונחשב למוצלח ביותר בארץ מבחינה תכנונית-אורבנית", אומר גרינברג. "בניגוד למרבית הקניונים הנבנים כ'קופסאות סגורות', קניון ערים פתוח (אך מקורה) ומשתלב היטב עם רחוב ויצמן והמרקם העירוני".

יחד עם זאת, השנים שחולפות, לצד הפיתוח בשולי העיר, נתנו את אותותיהם. רחוב ויצמן עדיין פעיל וחיוני, אך גרינברג סבור שזוהרו הועם במידה מסוימת. "בעירייה כנראה גם מבינים זאת, ולכן החלו בשורת צעדים לעידוד עירוניות מתחדשת, הכוללים בנוסף לשדרוג מוקדי ציבור, גם מיזם לשיפוץ חזיתות בתים ברחוב ויצמן, תחרות אדריכלים להחייאת רחוב ויצמן, וכן תמיכה מוגברת במיזמים של פינוי-בינוי ותמ"א 38", הוא מוסיף.

"בשנים האחרונות, ככל שהשכונה גדלה והתאכלסה - אנו רואים שהיא מספקת לתושביה איכות חיים גבוהה ואת כל צרכיהם במסגרת השכונה", מוסיף אבי זיתוני, מבעלי חברת א. זיתוני שבונה בשכונה הירוקה בכפר סבא את פרויקט eco הכולל מאות יחידות דיור. לדבריו, "בשכונה יש מוסדות חינוך ותרבות, פארקים ומספר מרכזי קניות ופנאי; ולכן התושבים כבר אינם מגיעים כבעבר למרכז העיר כפר סבא".

נהריה: עיר מתוכננת ומתפקדת היטב

במסגרת הסקירה בחר גרינברג בעיר נהריה. "זוהי עיר מתוכננת ומתפקדת היטב, המהווה הוכחה שגם ישובים קטנים בפריפריה מסוגלים להציע מרכז עיר מוצלח", הוא טוען. העיר חצויה לאורכה על ידי כביש 4 ולרוחבה שדרות הגעתון, המהווה את לב נהריה.

"מרבית המוקדים העירוניים מתנקזים לאורך השדרה ובסמיכות לה: תחנת הרכבת, בניין העירייה, המרכז הרפואי לגליל, בתי מלון, פארק נופש וספורט וכן עשרות חנויות, בתי קפה ומסעדות", הוא מוסיף.

"מרכז העיר נעים וירוק, עם רמה גבוהה של פיתוח ואחזקה של שטחים ציבוריים פתוחים", ממשיך גרינברג, "השדרה מתאפיינת גם בעומסי תנועה, אך העיר קומפקטית ומתאימה להליכה ברגל או רכיבה על אופניים. קניון ארנה שנפתח לאחרונה מהווה, לכאורה, איום על התפקוד המסחרי של שדרות הגעתון - אך מיקומו של הקניון בהמשכה של השדרה מבטיחים שהפגיעה במרכז העיר תהיה מצומצמת".

לנהריה תוכנית מתאר חדשה שטרם אושרה סופית, ותאפשר בנייה של עד 24 קומות לאורך שדרות הגעתון בייעוד למסחר, תיירות ומגורים. בשולי העיר ייבנו בשנים הקרובות אלפי יחידות דיור: במבואות הדרומיים, במזרח העיר, ובשכונה חדשה על חוף אכזיב.

נהריה. הוכחה שגם ישובים קטנים בפריפריה מסוגלים להציע מרכז עיר מוצלח(צילום: אבישג שאר-ישוב)

ירושלים: אחרי הדעיכה, הלב חזר לפעום

גרינברג מציין כי לאחר שנים רבות של דעיכה, ליבה האורבני של ירושלים חזר לפעום בעקבות שינוי גדול שעבר בשנים האחרונות. לדבריו, הרכבת הקלה נתנה דחיפה אדירה למרכז העיר ההיסטורי, והזניקה את מחירי הנדל"ן בסמוך לתחנות ואת פדיונות בתי העסק. היקף תנועת הולכי הרגל באזור "המשולש" (האזור אותו תוחמים הרחובות יפו, המלך ג'ורג' ובן יהודה) קפץ בכ-30%, ויותר ירושלמים משאירים את רכבם הפרטי בחניית הבית.

במקביל לבניית קו הרכבת הקלה, חלקים רבים במרכז העיר שודרגו ותשתיות שופצו. רחוב יפו עבר שיפוץ כללי, נבנו אזורי מדרחוב ומדרכות הורחבו. "בחברת עדן, האחראית מטעם העירייה על פיתוח ותכנון מרכז העיר, השקיעו בעשור האחרון יותר מ-300 מיליון שקל בפיתוח לב העיר; והיא צפויה להשקיע 150 מיליון שקל נוספים בתקופה הקרובה", מוסיף גרינברג.

לדבריו, "כ-50% מהיטלי ההשבחה, אגרות הסלילה והתיעול ואגרות הבנייה הנגבים בתחום מרכז העיר מיועדים לטובת פעולות עדן. בכך, למעשה מתקיים משק כספי סגור שמחצית מהגבייה חוזרת למתחם עצמו". עם סיום השלב המרכזי של עבודות הפיתוח, הדגש המרכזי כיום הוא בפיתוח העסקי ובמשיכת עסקים, תיירים ומבקרים למרכז העיר, תוך ניצול חווית השוטטות שמציע מרכז העיר.

רחוב יפו בירושלים. עבר שיפוץ כללי, במקביל לבניית הרכבת הקלה(צילום: רועי ינובסקי)

"כדי להשפיע על תמהיל המבקרים במרכז העיר ולמשוך אליו קהלים נוספים, קיימת פעילות ליציקת תוכן במרחב", הוא אומר. דוגמא לכך היא "פרויקט המטריות": למעלה מ-1,000 מטריות שנפרסו מעל ראשי העוברים והשבים ומקשטות את מדרחוב יואל משה סלומון ההיסטורי בירושלים. לדבריו, "למרכז חשיבות מסחרית ותיירותית, אך גם הרבה מעבר לכך. באחת הערים בעלות המרקם החברתי הסבוך בעולם, מרכז העיר מהווה מקום מפגש לאוכלוסיות מרקע שונה: דתיים וחילונים, יהודים וערבים".

אוהד סבן, סמנכ"ל בחברת דונה הבונה את פרויקט דונה עין כרם בבירה, מחזק את הדברים. "ירושלים שינתה את פניה בשנים האחרונות - היא הופכת להיות אטרקטיבית לקהלים מגוונים ורחבים שמגיעים אליה גם מחוץ לעיר, ובכך מגדילה את הביקושים. ידוע כי ירושלים מהווה מוקד משיכה לא רק לזוגות צעירים, אלא גם למשפרי הדיור, ואחת הסיבות לכך היא השקעת העירייה בפיתוח מרכזי תרבות ובילוי בעיר כמו גם פריחה של מרכזי היי טק וביוטכנולוגיה בעיר".

באיזו שכונה כדאי לגור בירושלים? מוזמנים לצפות:

תל-אביב: קוסמופוליטית, פלורליסטית וחדשנית

העבודות על הקו האדום של הרכבת הקלה פגעו בפעילות ובתפקוד של מרכז תל-אביב, אך בירת העסקים והתרבות של ישראל ידעה בעבר זמנים קשים יותר. בשנות ה-60 ועד שנות ה-80 של המאה הקודמת, מדגים גרינברג, התרחשה ירידה מתמשכת במספר התושבים. "למרות שבאותה תקופה מעמדה הכלכלי והתרבותי של העיר התחזק, חלקים רבים במרכזה הידרדרו מבחינה חברתית וחזותית", הוא מציין.

בסוף שנות ה-80 העירייה נקטה במספר פעולות מוצלחות להחייאת לב העיר, מיתגה את תל-אביב כ"עיר ללא הפסקה", והפכה אותה הלכה למעשה למוקד משיכה לצעירים מכל רחבי המדינה. "עם השנים, תל-אביב התהוותה כעיר קוסמופוליטית, פלורליסטית, מרכז לחדשנות ויצירתיות ומוקד משיכה לכמיליון יוממים, מבקרים ותיירים ביום", מוסיף גרינברג.

שדרות רוטשילד בתל-אביב. מרכז העיר עצום, אבל הפעילות המסחרית מצומצמת יותר(צילום: ירון ברנר)

מרכז תל-אביב עצום ומשתרע בין נחל הירקון בצפון, נתיבי איילון במזרח, יפו בדרום וחוף הים במערב. יחד עם זאת, החלקים האינטנסיביים מבחינת עסקים, בילויים ותנועת הולכי רגל מצומצמים יותר, וכוללים צירים מרכזיים כמו דיזנגוף, אלנבי, המלך ג'ורג', אבן גבירול ושדרות רוטשילד. "לב העיר הוא המקום שבו דברים מתרחשים - אזור אופנתי ושוקק חיים ביום ובלילה, הכולל מקומות בילוי, שווקים ומשרדים, ופזורים בו מבנים לשימור שנבנו בסגנון הבינלאומי באדריכלות (העיר הלבנה)", מסביר גרינברג.

המרכז העירוני התוסס משפיע באופן טבעי גם על מחירי הדירות בעיר ללא הפסקה. "מחירי הדירות במרכז העיר הם הגבוהים ביותר בארץ למ"ר", אומר ירון שמיע, מנכ"ל ובעלי חברת SGS, המקימה את מתחם גרין פארק בשכונת נווה שרת בעיר, יחד עם החברות אלקטרה השקעות ומטרופוליס. לדבריו, "אזורים אלו שואבים אליהם ביקושים אדירים של שוכרים, משקיעים וחברות נדל"ן - כך שדירות 3 חדרים במרכז העיר מושכרות בכ-7,000 שקל לחודש".