מה כדאי לסטודנט: לשכור או לקנות דירה?

לקנות דירה ולשלם משכנתא, או לגור בשכירות ולשלם שכר דירה? שאלה זו מעסיקה את כולנו וגם את הסטודנטים - במיוחד על רקע פתיחת שנת הלימודים האקדמית. סטודנטים רבים משלמים דמי שכירות גבוהים כדי להתגורר בסמוך למוסד הלימודים, ומצד שני אינם יכולים לגייס לבדם את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה. במקרים לא מעטים הדירות השכורות מיושנות ובעלות תחזוקה ירודה, ואילו הדירות החדשות יקרות מדי עבור הסטודנט הצעיר.

• כל סטודנט צריך דירה? ועידת נדל"ן לצעירים
• סטודנטים ביריד דיור: "אין מילים מרוב ייאוש"
• יותר מזל משכל: צפו בהגרלה לדירה ביפו
  

מסקר שערכה התאחדות הסטודנטים הארצית בקרב 600 סטודנטים, עולה כי 96% מהם אינם חושבים שיוכלו לקנות דירה בשנה הקרובה, וכ-31% מעריכים שלא יוכלו לרכוש דירה אי פעם. עוד עולה מהסקר כי כ-40% מההוצאה החודשית של סטודנטים היא על שכר דירה.

על פי נתוני ההתאחדות, בעוד שהתשלום החודשי הממוצע על משכנתא הוא 2,965 שקלים, ההוצאה החודשית הממוצעת לשכר דירה היא 2,567 שקלים - פער של 398 שקל. מהנתונים גם עולה כי ההון ההתחלתי שסטודנט יכול לגייס הוא 157,387 שקלים, כאשר ל-55% מהסטודנטים יש הון עצמי של 50-250 אלף שקל.

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), בין השנים 1997-2012 עלה שיעור הצעירים שגרים בשכירות, בעיקר בקבוצת הגיל 30-39 - שבהם חלה עלייה מ-25.2% ל-37.2%. מנתוני משרד הבינוי והשיכון עולה כי מחירי השכירות עלו בין השנים 2007-2013 ב-4.4% בקצב שנתי.

"סטודנטים נמצאים, על פי רוב, במצב שבו הכנסתם הנוכחית נמוכה עקב השקעה בלימודים; ומאידך הם בעלי פוטנציאל גבוה להכנסה משמעותית בשנים מאוחרות יותר", אומר גלעד ארדיטי, יו"ר התאחדות הסטודנטים הארצית. לדבריו, "המשמעות היא שההורים הם התומכים העיקריים בסטודנטים - ולוקחים חלק משמעותי בהוצאות שכר הדירה".

אז מה יותר משתלם?

"במהלך לימודינו אני וזוגתי הוצאנו יותר מ-400 אלף שקל על שכירות", ממשיך ארדיטי, "הכסף הזה עבר מהכיס שלנו לכיסה של בעלת הבית. כמונו, רוב הסטודנטים מאבדים סכומים אסטרונומיים. הסיבה שסטודנטים לא יכולים לקנות דירה היום היא מחסום ההון ההתחלתי".

אז מה יותר משתלם, בהנחה שיש לסטודנט אפשרות לגייס הון עצמי התחלתי בסיוע ההורים? שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי, מספק כדוגמא את העיר באר שבע, שבה לומדים אלפי סטודנטים באוניברסיטת בן גוריון ובמוסדות לימוד נוספים. "אם סטודנט התחיל ללמוד בעיר בשנת 2010 וגר מאז בשכירות, הוא שילם על דירת 3 חדרים במשך 5 שנים כ-130 אלף שקל", הוא אומר. החישוב הוא לפי שכירות ממוצעת של כ-2,200 שקל בחודש עבור דירת 3 חדרים.

סטודנטים באוניברסיטת בן גוריון. מתגוררים בעיקר בסמוך למוסד הלימודים(צילום: אליעד לוי)

לדברי מסילתי, מחירי דירות 3 חדרים מיד שנייה בבאר שבע עמדו בשנת 2010 על כ-320 אלף שקל - וכיום נמכרות סביב 650 אלף שקל. "אם הסטודנט יכול היה לגייס הון עצמי, למשל בסיוע ההורים, ולקחת משכנתא - הוא יכול היה למכור היום את הדירה ברווח ולכסות את המשכנתא; או לחילופין יכול היה להשכיר את הדירה ולהשתמש בשכר הדירה לצורך מגורים בשכירות במרכז הארץ", הוא מציין.

עם זאת, הוא מוסיף כי לא ניתן לקבל החלטה על קניית דירה עבור סטודנט רק לפי צפי של עליית מחירים עתידית, כפי שניתן לראות בדוגמא של באר שבע. "הסטודנט והוריו צריכים לבחון את כדאיות רכישת הדירה בהתאם להון העצמי שיש ברשותם, ובהתאם להחזר החודשי שבו הסטודנט יוכל לעמוד לאורך זמן", הוא מבהיר.

בנייה חדשה בבאר שבע. דירת 3 חדרים מיד שנייה עולה כיום סביב 650 אלף שקל(צילום: הרצל יוסף)

יכולת השתכרות עתידית תעזור?

כיצד ניתן לנבא את יכולת ההשתכרות העתידית של סטודנט המעוניין לרכוש דירה? לדברי אסף אנגל, מבעלי חברת אנגל-שביט לצרכנות נדל"ן חכמה שהקימה את הבית האקדמי, המספק ייעוץ בענייני נדל"ן לסטודנטים, סטודנט שמבקש לקנות דירה צריך לבצע ניתוח פיננסי של האפשרויות העומדות בפניו.

"הגיע אלינו סטודנט צעיר בשם אמיר שלומד במכון הטכנולוגי HIT בחולון עם בת זוגו", הוא מספר. "השניים היטיבו לתאר את עתידם כפי שהם רואים אותו, שכלל עוד 6 שנות לימוד שבסיומם יתחילו לחשוב על רכישת דירה. הצעד הראשון שעשינו היה לבדוק את גובה שכר הדירה שישלמו בני הזוג על דירת 3 חדרים בחולון - 3,729 שקלים מדי חודש - לעומת החזר המשכנתא שישלמו, אם יקנו את הדירה - 4,881 שקלים בחודש (לפי ריבית שנתית של 3.5% למשך 25 שנה)".

חולון. דירת 3 חדרים עולה בממוצע 1.3 מיליון שקלים(צילום: ירון ברנר)

כלומר, מסביר אנגל, מדובר בפער של כ-1,089 שקלים מדי חודש. זאת ועוד, כדי שבני הזוג יוכלו לקנות דירת 3 חדרים מיד שנייה בחולון, שעולה בממוצע 1.3 מיליון שקלים, הם יצטרכו לגייס 25% ממחיר הדירה כהון עצמי - כ-325 אלף שקל. "אם אמיר ימשיך להתגורר בשכירות, ועוד 6 שנים יקנה דירה חדשה בחולון, הוא צפוי להוציא כ-300 אלף שקל על שכירות במשך 6 שנים", מציין אנגל.

לדבריו, "בינתיים מחירי הדירות עלולים להמשיך ולעלות ולהרחיק אותו מחלום הדירה. אם יש בידיו הון עצמי והוא יחליט להשקיע אותו כעת, הרווח הצפוי לו עומד סביב 110,531 שקלים, לפי חישוב של 5% תשואה שנתית. גם אם מחירי הדירות יעלו ב-2% בשנה, עליית הערך תגיע ללמעלה מ-164 אלף שקל". כלומר, מדגיש אנגל, בהנחה שיש לאמיר הון עצמי, עדיף לו לקנות עכשיו דירה מאשר בעוד 6 שנים שבמהלכן יגור בשכירות.

"לקנות דירה? סטודנטים יכנסו לצרות"

למרות זאת, מבהיר אנגל כי רכישת דירה אינה מתאימה לכל סטודנט. "סטודנט שלומד לתואר ראשון ועובד בעבודות מזדמנות, ומתכנן לבלות את חופשת הקיץ מדי שנה בחו"ל, לא יכול לקנות דירה ולעמוד במחויבות הנדרשת", הוא אומר. לדבריו, "גם לסטודנטים שלא צופים עלייה ביכולת ההחזר החודשית שלהם, או שגיוס ההון הראשוני מצריך סיכונים פיננסיים שעולים על התועלת, לא מומלץ לרכוש דירה".

כמו כן, לא כל דירה לקנייה מתאימה לסטודנט. "סטודנטים שקונים דירה צריכים להבין כי בשלב הראשון עליהם להשיג דריסת רגל בדרך לנכס, ולכן מה שמתאים להם זו דירה קטנה", מוסיף אנגל. "המטרה היא לאפשר להם לעלות על 'רכבת המחירים' במידה שהמחיר בשוק עולה, וכך גם יעלה ערך הדירה שקנו".

כל סטודנט צריך דירה? מוזמנים לצפות בכתבה:

גם פאבלו קאל, ממובילי ועד שוכרי הדירות של ישראל, שהוקם לפני כשנתיים במטרה לשפר את מצבם של שוכרי הדירות, חושש ממהלך של רכישת דירה. "גם אם סטודנטים יבצעו מהלך של רכישת דירה בתנאים יחסית נוחים לשוק הנדל"ן למגורים, מהלך זה יכניס אותם לצרות בעתיד על ידי לקיחת הלוואות משלימות ומסוכנות, שישמשו אותם כהון עצמי ללקיחת משכנתא", הוא מזהיר. 

בניגוד לטכניקת "יכולת ההשתכרות העתידית", קאל טוען כי "סטודנטים לתואר ראשון נמצאים בשלב כה דינמי בחיים, עד כי לרוב אין להם מושג באיזו עבודה יעבדו בסוף התואר, מה תהיה רמת ההכנסה שלהם והיכן יגורו. לכן רכישת דירה בשלב כה מוקדם כובלת אותם לעסקה שייתכן ויתחרטו עליה בעתיד. יתרה מכך, קיבוע מקום מגוריו של אדם צעיר פוגע בניידות שלו וביכולת שלו להתפתח חברתית, תעסוקתית, ובכלל".

קאל מציין כי "הסיבה היחידה שבגללה סטודנט ממוצע יחליט להסתכן ולרכוש דירה, היא בגלל המצב הקשה של שוק השכירות. ברגע שבצד אחד של המאזניים עומדת רכישת דירה תוך כדי סיכון כלכלי משמעותי, ובצד השני עומדת דירה שכורה עם בעל דירה שכל מטרתו היא להעצים תשואה על הנכס, שעלול לפנות אותו מהדירה בכל רגע (בחסות החוק) ולא מוכן לטפל בשום תקלה, קשה לדעת במה לבחור".

לכן מציע קאל לסטודנטים להתאגד ולדרוש שוק שכירות הוגן ומוסדר עם רגולציה - "באמצעות חקיקה או באמצעות הגדלת היצע כדי לטפל בכשל שוק החמור, שמאפשר לכל מחסן מוזנח להיחשב דירת בוטיק. אז, כאשר בישראל יתקיים שוק שכירות שיאפשר לכל שוכר ושוכרת לגור שנים בדירה תקינה ונעימה במחיר הגון, ההתלבטות בין רכישה למגורים בשכירות תהיה קלה בהרבה, כפי שמקובל ברוב מדינות העולם המערבי", הוא מסכם.