השכן עבריין? ערך הנכס שלכם צפוי לרדת

רצח שהיה בדירה שחשבתם למכור, עבריין מוכר למשטרה שגר ממש ממול, כביש ראשי סואן ואפילו גן ילדים קולני. כל המשתנים הללו עלולים להוריד את ערך הנכס - כאשר דבר שנתפס בעיני אדם אחד כבעייתי לא בהכרח יפריע לאדם אחר. אילו אלמנטים נוספים משפיעים על ערך הנכס? בדקנו.

כביש ראשי: ירידה של 25% מערך הנכס

הרחבת כביש שנחשב לשקט או צדדי והפיכתו לציר תנועה ראשי, עמוס וסואן - מהווה מכת מחץ לבעלי הנכסים הסמוכים. מכה זו עלולה לגרור איתה פגיעת שווי בשיעור של עד 25% מערך הנכס.

נכוןף ניתן לשווק דירות יוקרה במחירים גבוהים ו'לעקוף' את ירידת הערך על ידי אמצעים טכניים של זיגוג כפול ובנייה לגובה. כמובן שזה לא מתאים לכל אחד וזה מחייב את הדיירים לחיות במיזוג אוויר תמידי.

(צילום: מיכאל קרמר)

תחנת אוטובוס: ירידה של 10% מערך הנכס

תחנת אוטובוס בסמוך לבניין מגורים משותף, מהווה מטרד שעלול בהחלט להשפיע על מחיר הדירה, בעיקר כשמדובר על קו אוטובוס שעובר בתדירות גבוהה והדירה נמצאת באחת הקומות הנמוכות.

במקרה כזה, ערך הדירה ירד בכ-10%, לעומת מקרים של דירות בקומות גבוהות יותר, או מרוחקות בכמה מטרים נוספים. במקרה כאלה, ירידת ערך הדירה תהיה מתונה יותר ויכולה להסתכם גם בכ-5% בלבד.

(צילום: אור ירוק)

בית ספר יסודי: ירידה של 5% מערך הנכס

שכנים של בית ספר יסבלו מכמה מטרדים קבועים: הסעות וכלי רכב של ההורים המביאים את ילדיהם בבוקר, רעש הילדים המשחקים בחצר בית הספר והצלצולים הקוראים לצאת להפסקה. עם זאת, בתי ספר בדרך כלל ריקים ושקטים בשעות הערב, כך שבתים שפונים לחצרות בית ספר נהנים משקט בשעות שאינן שעות הפעילות.

ישנם מקרים שבהם מגרשי משחקים של בתי ספר משמשים בשעות הערב למשחקי כדור שונים. לכן, הערכה במקרה זה אינה חד-משמעית, אך אין ספק כי הרבה אנשים יעדיפו שלא לגור בצמוד לבית ספר. בעל דירה שיוריד את מחירה ב-5%, יצליח בקלות למשוך קונים. במקרה של דירה הממוקמת בקו שני לבית הספר, ההשפעה מתבטלת לחלוטין.

(צילום: רענן בן צור)

נכס שאירעה בו טרגדיה: אין הערכה מדויקת

מדובר במקרה שבו הסיבה לפגיעה בערך הנכס היא פסיכולוגית. לעתים לא תהיה ירידת ערך בכלל, ומוכר הדירה פשוט ימתין לרוכש המתאים שישלם עבורה מחיר מלא. עם זאת, במקרים אחרים נכס שאירעה בו טרגדיה עלול להתגלות כבעייתי במיוחד.

הסיכוי שדירות כאלה יעמדו זמן ממושך יותר על המדף עד למכירתן או השכרתן הוא גבוה יותר. כל חודש שעובר ובו הדירה עומדת ריקה גורם להפסד כספי, אך קשה להעריך במדויק בכמה עלול לרדת ערך הנכס.

שכנים לא ראויים: ירידה של עד 20% בערך הנכס

שכן עבריין יכול להיות הסיוט של כל בניין. השכנים מפחדים להיכנס לבית המשותף, האורחים חוששים להגיע לבקר וייתכנו ביקורים של טיפוסים מפוקפקים בסביבה.

ההערכה היא כי נכס בשכנות לעבריין יכול לרדת בערכו בכ- 15%-20%, אם כי מדובר במשהו זמני בלבד, עד שאותו שכן עבריין יעזוב את הדירה.

תחנת רכבת קלה: ירידה של עד 5% מערך הנכס

מכיוון שציר הרכבת הקלה יעבור בצירי תנועה קיימים שמשמשים גם אוטובוסים ותחבורה ציבורית בכלל, המעבר לרכבת אינו בהכרח פוגע בערך הדירה, להיפך - בטווח הארוך ערך הנכס יכול לעלות.

עם זאת, אי אפשר להתעלם מהעובדה שמדובר במפגע רעש אופציונלי, ובנוסף יש לקחת בחשבון התפתחות של אלמנטים של מסחר בסמוך לתחנות כאלה. הפגיעה הצפויה במקרה של רעש היא של 2%-5% בלבד מערך הנכס.

(צילום: אסף מגל)

תחנת רכבת: ירידה של עד 20% מערך הנכס

קרבה לרכבת יכולה להוות גם פלוס וגם מינוס - בערים מסוימות הרעש עלול להוריד את השווי של דירות היושבות ליד הרכבת, ומפגע הרעש מקשה על ביצוע עסקאות בכלל. בחו"ל, צמידות לתחנת רכבת עלולה להוריד את מחיר הנדלן בעד 20% וליצור קושי אמיתי במכירה, מאחר שיש מקומות בהם המסילה עוברת ממש ליד חדר השינה.

יחד עם זאת, צריך לזכור שבארץ מרבית התחנות מרוחקות ממרכז העיר ונמצאות בפאתיה - לרוב באזורים שאין בהם בנייה למגורים בטווח של כמה מאות מטרים לפחות. לכן, ההשפעה כלפי מטה במחיר היא מזערית.

(צילום: דנה קופל)

אצטדיון: ירידה של עד 10% מערך הנכס

בשנים האחרונות הפכו האצטדיונים ממבני ספורט למבנים רב-תכליתיים, שמשמשים לא רק עבור משחקי כדורגל, אלא גם כמרכזי ספורט, הופעות ואירועים. הקרבה לאצטדיונים יוצרת עומס, פקקי תנועה ורעש, לרוב באמצע השבוע.

האצטדיון מהווה מטרד למי שגר בסמוך אליו, וגורם לירידת ערך של הדירות הסמוכות לו של בין 5%-10% ביחס לדירות בבניינים בעלי מאפיינים דומים, המרוחקים ממנו.

(צילום: עוז מועלם)

בית עלמין: ירידה של 5% מערך הנכס

בית עלמין באופן לא מפתיע אינו תורם לערך הנכסים המקיפים אותו, אולם מדובר בירידת ערך מינורית בטווח של עד כ-5%.

הבעיה היא שיש אנשים שפשוט לא יתקרבו לבית עלמין בשל הקונוטציה השלילית, ועל אף השכנים השקטים - ואת הנתון הזה צריך בהחלט לקחת בחשבון כשמחליטים למכור דירה.

עוד בערוץ הנדל"ן: כך תשדרגו את הבית בזול. מוזמנים לצפות בכתבה

עדינה חכם היא מנכ"לית רשת אנגלו סכסון. דן מנחם הוא מנהל נכסים ופיתוח בקרן ריאליטי