שתף קטע נבחר
הכי מטוקבקות
    זירת הקניות
    קונים בית? אל תמהרו לחתום על זכרון דברים
    אף שמדובר בהצהרת כוונות של המוכר והרוכש בדבר רצינות הצדדים לגבי רכישת הדירה, מסמך זכרון דברים לא כולל את כל הפרטים ההכרחיים על הנכס - כמו משכנתאות שלא ניתן להסיר, עיקולים או הערת אזהרה

    סוף סוף בחרתם דירה - המיקום מושלם, השכנים נאים בעיניכם, המתווך עשה עבודה טובה והדירה מזמינה. ועכשיו, מה עושים? באופן מסורתי מקובל בשלב זה לחתום על זכרון דברים - מסמך הצהרת כוונות של המוכר והרוכש בדבר רצינות הצדדים לגבי רכישת הדירה. באופן זה, הבטיחו לעצמם הצדדים את ביצוע העסקה: הרוכש מבטיח לעצמו את המחיר שסיכם מול המוכר בעד הנכס, ומצד שני המוכר מבטיח לעצמו את מכירת הנכס שבבעלותו.

     

    מדריכים נוספים בנושא בערוץ הנדל"ן :

    זכרון דברים בשכירות: לחתום או לחכות?

    לחתום או לא? זכרון דברים בקניית דירה

     

    אלא שבדיקה לעומק מגלה כי הנזק הפוטנציאלי לכל אחד מהצדדים לעסקה, עולה על התועלת לה מצפים הצדדים כתוצאה מהחתימה על זכרון הדברים. בנסיבות מסוימות, הוא נתפס בעיני בתי המשפט כחוזה מחייב לכל דבר ועניין, וזאת על אף שמו "התמים" ואף שרבים מוסיפים בו סעיף הקובע ש'הסכם מחייב יחתם בתוך כמה ימים.

     

    לעובדה שזכרון דברים נחשב לחוזה מחייב יש השלכות משמעותיות על כל אחד מהצדדים לעסקה ורצוי להכירן, עוד לפני שממהרים לחתום על מסמך שכזה. על פי פסיקת בתי המשפט, החתימה על זכרון הדברים קושרת את הרוכש לנכס שהוא אינו מכיר טוב דיו בשלב כה מוקדם. במקרים רבים, הרוכש לא הספיק לבדוק את נסח הרישום של הנכס מלשכת רישום המקרקעין (נסח טאבו).

     

    כך, למשל, הרוכש עלול לגלות בשלב מאוחר יותר, לאחר שעו"ד המתמחה בעסקאות מקרקעין מטעמו בדק את פרטי העסקה שבדרך, שעל הנכס רשומה משכנתא או אולי מספר משכנתאות. אלא שמסיבות שונות, את המשכנתאות הללו אין ביכולתו של המוכר להסיר (נניח אם הן קשורות לעסקים אחרים של המוכר, והבנק לא מוכן להסיר אותן עד להסדרת כלל חובות המוכר).

     

    במצב שבו המוכר אינו יכול להסיר את המשכנתא הרשומה על הנכס, הרוכש לא יוכל לקבל משכנתא מהבנק המממן את העסקה ולהשלימה - למרות שלמעשה הוא כבר חתום ומחויב לבצעה. הרוכש עלול לגלות גם שעל הנכס שהוא עומד לרכוש רשומים בטאבו עיקולים, צו מניעה או הערת אזהרה - בכולם קיים פוטנציאל שבכוחו למנוע את השלמת העסקה ורישום הנכס על שם הרוכש.

     

    בעייתיות נוספת הטמונה בזכרון הדברים מקורה באופיו של המסמך, הנוטה להיות תמציתי וקצר. עובדה זו מביאה לכך שחסרים פרטים רבים הנוגעים לעסקה, כגון תנאי תשלום, חבות במסים, אגרות והיטלים, אופן המסירה ועניינים מהותיים נוספים לעסקה.

     (צילום: shutterstock)
    (צילום: shutterstock)

     

    ומה יקרה אם לא תחתמו על זכרון דברים?

    במקרה של מחלוקת בין הצדדים, עלולים הצדדים לסיים את הסכסוך בבית המשפט בהליך שמטרתו אכיפת זכרון הדברים ומתן צווים הצהרתיים בנוגע לפרשנות של המסמך. במקרה כזה, קיימת סכנה שבית המשפט ישלים כראות עיניו את אותם פרטים שלדעתו חסרים, תוך פרשנות רצון הצדדים המשוער ונסיבות כריתת החוזה. לעתים, הפרשנות עלולה להיות שגויה והשלמת הפרטים עלולה לעמוד בניגוד מוחלט לרצון הצדדים או לכוונתם המקורית.

     

    סיבה נוספת לא לחתום למרות הפיתוי על זכרון דברים היא העובדה שהן המוכר והן הרוכש עלולים למצוא את עצמם בתום תהליך ממושך ויקר, קשורים בהתחייבות שלא התכוונו אליה מראש, בעת כריתת זכרון הדברים. ויש גם היבט מיסוי: מעבר לכך שבתי המשפט רואים בזכרון הדברים מסמך מחייב, גם רשות מסוי מקרקעין רואה בזכרון הדברים מסמך משפטי תקף, המחייב דיווח על העסקה.

     

    חובת הדיווח לרשויות המס קיימת גם במקום שהעסקה לא יצאה לפועל. כדי להימנע מחבות במס בגין עסקה שלא התקיימה אך נחתם לגביה זכרון דברים, יש להודיע לרשות המסים על ביטול העסקה בהליך מיוחד. כך הצדדים לעסקה נאלצים לשאת בהוצאות משפטיות מיותרות, כאשר העסקה לא יוצאת לפועל בסופו של יום.

     

    המוכר אף עלול לגלות לאחר החתימה על זכרון הדברים, שעליו לשלם לרשות המקומית היטל השבחה בסכום משמעותי (למשל, בגין זכויות בנייה לא מנוצלות). למעשה יגלה המוכר, כי מהתמורה שהוא עתיד לקבל בעד הדירה שלו, עליו לקזז סכום בשיעור השקול לסכום היטל ההשבחה - שלא תכנן לשלם בעת החתימה.

     

    התוצאה היא שהמוכר נותר עם סכום כסף נמוך יותר ממה שתכנן, מה שעלול להעמיד אותו במצב לא נוח ביחס לעסקה אחרת שתכנן לבצע. למשל, רכישת דירה חלופית לדירה הנמכרת על ידו. והרי בשלב זה המוכר כבר חתום על זכרון דברים ומחויב למכור את הנכס בתמורה שסוכמה עם הקונה, ללא כל יכולת נסיגה.

     

    נכון, ייתכן שאם לא תחתמו על זכרון דברים המוכר עלול למכור את הנכס לאחר. ואולם, מצב זה עדיף על פני מצב שבו אתם קשורים למוכר ולנכס שאינכם יכולים לרכוש; או כמוכרים, מחויבים למכור את הנכס במחיר נמוך יותר מאשר תכננתם מראש, בשל החובה לשלם היטל השבחה.

     

    המחיר וכלל העלויות הכרוכות בביטול עסקה "לא טובה" עולה עשרות מונים על הערך הכלכלי של "צער" שבאובדן עסקה "טובה". דירות טובות יש בשפע יחסי בשוק, כך שאם החמצתם עסקה (ובדרך כלל מרבית המוכרים הם אנשים הגונים ולא ימכרו לאדם אחר את דירתם, בזמן שהם מנהלים מולכם מו"מ), בוודאי תמצאו עסקה לא פחות טובה בתוך זמן קצר.

     

    הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד שיפמן, ספיר, שטורם המתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה והתחדשות עירונית ומקרקעין

     

    לפנייה לכתב/ת
     תגובה חדשה
    הצג:
    כל התגובות לכתבה "קונים בית? אל תמהרו לחתום על זכרון דברים"
    אזהרה:
    פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
    מומלצים