שתף קטע נבחר

על איזה סטנדרט להתעקש כשקונים דירה?

חיפוי חיצוני משיש מחו"ל, קיר מסך מאלומיניום, ריצוף גרניט פורצלן, מועדון דיירים ובריכת שחייה. במשרדי המכירות מפליגים בתיאור על המפרט הטכני של הדירה, אבל צריך לקחת בחשבון שאלמנטים תכנוניים מקפיצים את ערכה בעד 20%. "כבר לא קונים דירה רק כדי לגור בה - לנראות יש משקל רב"

החלטתם לקנות דירה, מצאתם את המיקום והסביבה המתאימים לכם, וכעת נשאלת השאלה על איזה סטנדרט להתעקש במשרד המכירות. פעמים רבות משווק הדירה מפליג בתיאורים על המפרט הטכני, אבל אתם צריכים לוודא שמה שמבטיחים לכם אכן תואם את הרמה המקובלת. ולא פחות חשוב: עליכם לברר בכמה רמת הבנייה מעלה את מחיר הדירה.

 

כתבות נוספות במדור עיצוב ותכנון הבית :

צפו: התוכניות של דור האדריכלים החדש

"צריך לתכנן בנייה בפריפריה במקביל לת"א"

צפו: הצצה לפנטהאוז שעולה 22 מיליון שקל

 

"אלמנטים תכנוניים, המכונים בשפה המקצועית תגמירים, לצד סטנדרט בנייה גבוה ומודרני - מושכים רוכשים ומהווים כיום חלק מדרישות היזמים בתכנון האדריכלי", מסביר אדריכל גיל שנהב. לדבריו, "תגמירי הבנייה, שהיו שמורים בעבר למגדלי יוקרה, הפכו כיום לסטנדרט נפוץ. לכן יזמי הנדל"ן משקיעים בשנים האחרונות בתגמירי פרמיום, שבהם הם מתהדרים בשלב שיווק הפרויקט".

 

שנהב מציין כי לא מעט רוכשי דירות "הולכים לאיבוד בבליל הסופרלטיבים שהמשווקים מרעיפים על רמות הסטנדרט של פרויקט כזה או אחר". למעשה, רבים מתקשים לדעת מה נחשב כסטנדרט משודרג ומה נחשב סטנדרט פרימיום. בדיקה מיוחדת שערך שנהב עבור ynet ממפה את רמת התגמירים שקבלנים מעניקים, ויכולה ללמד את רוכשי הדירות מה עליהם לבדוק ולדרוש.

 


תגמירים (אלמנטים תכנוניים) וסטנדרט בנייה

תגמירים (אלמנטים תכנוניים) וסטנדרט בנייה
אלמנט סטנדרט משודרג פרימיום
חיפוי חיצוני אבן נסורה שיש מחו"ל גרניט
סוגי חלונות, אלומיניום וזיגוג

חלונות אלומיניום וזכוכית רגילה חלונות אלומיניום וזיגוג כפול קיר מסך מאלומיניום וזכוכית

ריצוף גרניט פורצלן 60*60 גרניט פורצלן 80*80 גרניט פורצלן 100*100 או שיש 80*120

דלתות פנים מתועשת בגובה 210 מתועשת עמידה במים בגובה 210 מתועשת עמידה במים בגובה 230
כלים סניטריים תוצרת הארץ תוצרת חוץ מותג פרטי מיוחד לפרויקט
שטחים ציבוריים גרניט פורצלן 60*60 גרניט פורצלן 80*80 גרניט פורצלן 120*60 או שיש טבעי
פונקציות משותפות מועדון דיירים חדר כושר וקולנוע בריכת שחייה ומועדון בריאות
תריסים תריס פס אלומיניום ידני תריס אלומיניום חשמלי צילון חשמלי בין זכוכיות או ארגז תריס חשמלי סמוי

 

סטנדרט, משודרג או פרימיום? זו השאלה

על פי הבדיקה, המפרט הסטנדרטי לחיפוי חיצוני בדירה הוא מסוג אבן נסורה, בעוד שסטנדרט משודרג כולל שיש מחו"ל וסטנדרט פרימיום כולל שימוש בגרניט. "יזם שמבקש להשקיע בחיפוי חיצוני ברמת תגמיר גבוהה, ישתמש בשיש מחו"ל או באבן מסוג גרניט לחיפוי ברמת פרימיום", אומר שנהב.

 

לדבריו, באותו האופן ישנן רמות תגמירים שונות בסוגי החלונות, האלומיניום והזיגוג, בסוגי הריצוף, דלתות הפנים, הכלים הסניטריים, בשטחים הציבוריים ובפונקציות המשותפות בבניין. "מבחינת הפונקציות המשותפות, למשל, הסטנדרט כיום הוא מועדון דיירים. חדר כושר הוא פונקציה משודרגת יותר ובריכה נחשבת למוצר פרימיום", הוא אומר.

חיפוי חיצוני משיש מחו"ל או מגרניט? פרויקט אקוורל באילת (צילום: חברת אפגד) (צילום: חברת אפגד)
חיפוי חיצוני משיש מחו"ל או מגרניט? פרויקט אקוורל באילת(צילום: חברת אפגד)

לדברי שנהב, "יזמי הנדל"ן מצויים בתחרות מול פרויקטים נוספים למגורים, ולכן בדרך כלל הם משתמשים ב-2-3 תגמירי פרימיום, 2-3 תגמירים משודרגים - וביתר התגמירים הרוכשים מקבלים את רמת הסנדרט.

 

"השוק התחרותי מחייב אותנו כיום לשלב בפרויקט מספר תגמירים ברמה הגבוהה ביותר", מוסיף אבי בובליל, מנכ"ל משותף בקבוצת בובליל. "למשל בפרויקט IQ שאנחנו בונים ברחובות, השתמשנו בתגמירים בכל הרמות, מסטנדרט ועד פרימיום, תוך ניסיון לספק מחיר שמתאים למגוון של רוכשים. אבל בכל מה שקשור לחיפוי חיצוני, בחרנו ברמת הפרימיום (אבן גרניט) כי מבחינתנו זהו אחד התגמירים החשובים ביותר".

 

"הסטנדרט כיום הוא מועדון דיירים". מועדון שהוא גם חדר כושר בפרויקט מרום אביב בת"א (צילום: חברת שמשון זליג) (צילום: חברת שמשון זליג)
"הסטנדרט כיום הוא מועדון דיירים". מועדון שהוא גם חדר כושר בפרויקט מרום אביב בת"א(צילום: חברת שמשון זליג)

 

אלמנט תכנוני משודרג יקפיץ את ערך הנכס

אחת השאלות המרכזיות בעת רכישת דירה ותכנון המפרט הוא בכמה מעלים האלמנטים התכנוניים את ערך הנכס. "בסופו של דבר, ככל שהתגמירים יהיו ברמה גבוהה יותר - כך הם יעלו את המחיר", אומר יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג. "בפרויקט אלמוג סטאטוס בבאר יעקב אנחנו עובדים בשיתוף פעולה עם האדריכל אילן פיבקו שתכנן את הפרויקט - ואנחנו רואים שהרוכשים נותנים לעובדה הזו חשיבות בחיפוש הדירה", הוא מספר.

 

לדבריו, בפרויקט נעשה שימוש בסטנדרט משודרג לצד פרימיום: "פיבקו תכנן שימוש במרצפות גרניט פורצלן, לצד הקמת חדר כושר לדיירים, מכלי הדחה נסתרים ועוד", מציין אמסלם, "לקחנו בחשבון את העובדה שנהיה יקרים יותר מהמתחרים בסדר גודל של כ-5%, אך מתוך הבנה שהרוכש יבין שהוא מקבל תמורה לכספו".

 

לטענת שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, לרמת הגימור של הפרויקט יש השלכה ישירה על מחיר הדירה, שיכול לטפס בעד 10% לפחות. "בנייה בסיסית ללא תגמירים גבוהים יכולה להוזיל את הדירות ב-7%, אך מדובר בבנייה שנחשבת ישנה ומזוהה עם מפרט שהיה נהוג לפני 30 שנה", היא אומרת.

מי לא ירצה מרצפות גרניט פורצלן? דירת פרימיום לדוגמא (הדמיה: כנען שנהב אדריכלים) (הדמיה: כנען שנהב אדריכלים)
מי לא ירצה מרצפות גרניט פורצלן? דירת פרימיום לדוגמא(הדמיה: כנען שנהב אדריכלים)
 

בדיקה שעשתה בוגין מעלה כי המשמעות הכספית של בנייה בסיסית שכזאת היא גבוהה, גם כאשר מדובר בדירות ממוצעות המוצעות בשוק. כך לדוגמא, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים חדשה בפתח תקווה בשטח של 105 מ"ר עומד כיום על 1.578 מיליון שקל. אלא שבמקרה של הפחתה דרסטית ברמת התגמירים בדירה והורדת הסטנדרט ממשודרג לבסיסי, היא יכולה לעלות בין 1.42-1.46 מיליון שקל - כלומר מחיר הנמוך ב-150 אלף שקל ממחירה כיום.

 

"דירה חדשה, הנבנית היום בסטנדרט מקובל, לא אמורה להעלות את ערכה. אבל אם הקבלן משלב אפילו רק 3 אלמנטים ברמה משודרגת - כבר מדובר בעלייה של עד 4% במחיר", מציינת בוגין. לדבריה, במקרה של שילוב אלמנטים משודרגים ועוד מספר אלמנטים מסוג פרימיום - תהיה עלייה של עד 10%; במקרים מסוימים, בהם רמת התגמירים היא הגבוהה ביותר וכוללת בריכת שחייה וחיפוי מסוג קירות מסך, התוספת אף תגיע ל-20% ממחיר הדירה.

דוגמא לסטנדרט פרימיום: הדמיית בריכת שחייה בפרויקט eden בעפולה (הדמיה: ארקריאייטיב לחברת אלמוגים) (הדמיה: ארקריאייטיב לחברת אלמוגים)
דוגמא לסטנדרט פרימיום: הדמיית בריכת שחייה בפרויקט eden בעפולה(הדמיה: ארקריאייטיב לחברת אלמוגים)

"כשמציעים מוצר בשוק, ישנם פרמטרים של ביקוש ושל תחרות. כיום מרבית הרוכשים מוכנים להוסיף את העלויות הנדרשות לאלמנטים ברמה משודרגת או ברמת פרימיום, ודירות ברמת סטדרנט בלבד כבר אינן רלוונטיות, משום שהדבר היה מתאים לתקופה שבה דירה נתפסה כמוצר פונקציונלי", היא טוענת.

 

לדבריה, כיום המציאות השתנתה. "הצרכן חי בחברה תחרותית, ולנראות של מקום המגורים יש משקל רב בחברה שלנו. גם היזמים חיים בתחרות בינם לבין עצמם, וכשערך הקרקע ממשיך לעלות - התחרות מתבטאת בתגמירים גבוהים ואיכותיים יותר מהפרויקט השכן ובדירות מרווחות יותר. כל אלו יצרו סטנדרט חדש, ולהערכתי יהיה קשה להחזיר את הגלגל לאחור", מסכמת בוגין.

 

 תגובה חדשה
הצג:
אזהרה:
פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
הדמיה: כנען שנהב אדריכלים
עיצוב פרימיום בפרויקט סונג טוואר
הדמיה: כנען שנהב אדריכלים
צילום: חן גלילי
אדריכל גיל שנהב
צילום: חן גלילי
מומלצים