תתכוננו לשלם יותר: כמה עולה דירה מקבלן?

קונים דירה חדשה מקבלן? תתחדשו! רק קחו בחשבון שתהליך רכישת דירה חדשה מרגיש לעתים כמו הליכה באפלה - יודעים בכמה זה מתחיל (המחיר שנציג המכירות הראה לכם), אבל לא בכמה ייגמר. ברוב המקרים סך התוספות נאמד ב-10%-25% ממחיר הדירה, כלומר מאות אלפי שקלים.

עוד מדריכים במדור קנייה, מכירה והשכרה :

כך מקבלים עשירים מפתח לדירת המיליונים

מה חושבות נשות הנדל"ן על צעדי הממשלה?

למה ממתינים יותר משנתיים לדירה מהקבלן?

זמן קצר אחרי שהתחתנו, דודי ושיר רכשו דירה מקבלן בראש העין. המחיר שהופיע על התווית היה 1.45 מיליון שקל, אך העלות בפועל יצאה 1.7 מיליון שקל. לסלון ופינת אוכל כבר לא נשאר כסף, והם לקחו רהיטים ישנים מההורים.

במקרה אחר, ערן ועינב מכרו את דירתם וקנו דירת 5 חדרים מקבלן בפתח תקווה. לפי החוזה, המחיר ההתחלתי היה 1.88 מיליון שקל - אך העלות בסיום התהליך עמדה על 2.22 מיליון שקל. המשכנתא שלקחו כשנה לפני כניסתם לדירה לא כיסתה את עלויות שדרוג המטבח, ולכן נאלצו לקחת הלוואה נוספת. זמן קצר אחרי שקיבלו את המפתח התגרשו, כיוון שלא נשאר כסף לייעוץ זוגי.

בשני המקרים לא קרה דבר יוצא דופן - הקבלנים לא עשקו או נקלעו לעיכובים קשים בבנייה. בסופו של דבר, שני הזוגות הם אלה שכשלו בהערכת ההוצאות הצפויות בדרך לדירה החדשה. כדי לצלוח את תהליך רכישת הדירה, כדאי לעשות סדר בהוצאות הנוספות שיש בדרך ולתכנן מראש את העלויות הצפויות.

(צילום: Gettyimages)

מס רכישה

מס הרכישה משתייך לעלויות הכבדות ביותר. הוא משולם לרשויות המס בישראל וסכומו נקבע כשיעור מעלות הדירה לפי מדרגות מס המעודכנות מדי שנה. גורם נוסף המשפיע על סכום המס שתשלמו הוא מספר הדירות שיש ברשותכם. עליכם לבדוק אם הדירה הנרכשת היא דירתכם היחידה והראשונה, דירה שנרכשת לקראת מכירת דירה יחידה או דירה נוספת. רוצים לדעת מה שיעור המס שתשלמו? היכנסו לסימולטור מס רכישה שבאתר רשות המסים.

גובהו של שכר טרחת עורך הדין של הקבלן מוגבל על פי חוק ל-5,000 שקלים בתוספת מע"מ, או 0.5% ממחיר הדירה בתוספת מע"מ (הנמוך מבניהם). הוא מכוון לדירות שמחירן עד 4,642,750 שקלים. ההגבלה אינה חלה על דירות יקרות. חשוב לציין כי תשלום זה אינו מיועד עבור ייצוג משפטי, אלא עבור טיפול ברישום זכויות הרוכש בדירה (טאבו, רשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת).

במעמד רכישת דירה מקבלן, הסכם הרכישה המקורי תמיד מוטה לטובת הקבלן. לכן יש להקפיד שעורך דין מטעמכם ייצג אתכם, יעלה את כל ההתנגדויות ויוודא כי כלל ההבטחות והתוספות שניתנו לכם במעמד המכירה מופיעות בחוזה הכתוב. שכר הטרחה המקובל נע בטווח של 0.5%-2% בתוספת מע"מ ממחיר הדירה.

יש לברר מראש כמה גובה הקבלן עבור שינויים במבנה המקור של הדירה. בין אם רוצים להגדיל את חדר הארונות או להקטין את האמבטיה, להחליף ריצוף או להזיז שקע חשמלי - ברוב המקרים, גם אם הקומה המתוכננת טרם נבנתה, מדובר בסכומים גבוהים הכוללים רק את עלות עבודת בעלי המקצוע של הקבלן.

במידה ומעוניינים במטבח גדול יותר, ריצוף שיש במקום קרמיקה או ברזים חשמליים מגרמניה, חשוב לדעת שהקבלן מחויב לצרף לחוזה הרכישה פירוט מלא של עלויות מרבית הפריטים. כך שאם תרצו לשדרג פריט או לוותר עליו, תדעו מראש כמה תצטרכו להוסיף (או כמה זיכוי תקבלו).

הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה ותשלום עבור חיבור למונים

התשלומים שיועברו לקבלן לאחר מועד חתימת ההסכם יהיו צמודים למדד תשומות הבנייה (אלא אם הוגדר אחרת בהסכם מכר הדירה). לצורך חישוב הפרש המדד, המועד הקובע הוא חתימת בקשת הרכישה במשרד השיווק של הפרויקט, ולא מועד חתימת הסכם המכר.

כמו כן, שימו לב שלקראת כניסתכם לדירה, יש לקחת בחשבון תשלומים לחברת הגז ולחברת החשמל. מדובר באלפי שקלים.

עלות דמי פתיחת תיק לבנק לצורך נטילת משכנתא עומדת על כ-0.25% מגובה ההלוואה. בנוסף, אגרות רישום בטאבו, רשם המשכונות ויפוי כח נוטריוני, נצברים ביחד לכמה אלפי שקלים. כמו כן, הבנק מחייב את הלווים לרכוש פוליסות ביטוח נכס וחיים. עלותן ברוב המקרים עולה על 100 שקל בחודש, לכל תקופה המשכנתא.

קחו בחשבון שאם תבחרו להזמין מהנדס או גורם מקצועי חיצוני שיבחן את איכות הבנייה והתאמתה לתקנים ולדרישות הרשויות, תדרשו לשלם סכום של עד 5,000 שקל.

לעתים, קבלנים מנפחים את עלויות הקנייה לאחר שבוצעה החלטת הרכישה. בין הסעיפים הנפוצים שעלולים לבקש מכם לשלם ניתן למצוא:

עלות הנפקת הערבויות הבנקאיות - מבחינה רשמית, מדובר בהוצאה של הקבלן שיכולה להגיע לגובה של כ-1% משווי הדירה. שימו לב אם ההוצאה מופיעה בהסכם. במידה שכן, ניתן להתמקח על כך.

דמי פתיחת תיק רכישה - חלק מהקבלנים הוסיפו את הסעיף המדובר לאחר ששונה החוק שהגביל את שכר טרחת עורך הדין של הקבלן. בעבר הסכום נגבה אוטומטית מהרוכש.

תשריטים לרישום הבית המשותף - לא מופיע אצל כל הקבלנים ולכן כדאי וראוי להתמקח על סעיף זה.