מהים ועד הרי י-ם: השכונות החדשות בישראל
סקירה שערכה ל-ynet חברת סביבות מגורים, בדקה אילו שכונות נבנות בימים אלה ברחבי הארץ וצפויות לאכלס עשרות אלפי דירות. כעת תורם של אזור מרכז ודרום הארץ - כמה עולה לקנות דירה במתחמים החדשים? חלק ב'
שוק הנדל"ן בישראל הולך ומתחמם לא רק בהיבט הכלכלי - שכונות מגורים חדשות רבות מתוכננות על ידי ועדות התכנון, חלקן כבר נמצאות בבנייה. לאחר שבשבוע שעבר מיפינו את השכונות החדשות בצפון הארץ, כעת מגיע חלק ב' - השכונות החדשות במרכז ובדרום הארץ. את הסקירה ערך עבור ynet מתכנן הערים והאזורים אלון גרינברג, מנכ"ל חברת סביבות מגורים, המתמחה בייעוץ כלכלי-אורבני עבור חברות בנייה. לדבריו, 6 השכונות שנבחרו בסקירה שייכות ליישובים בולטים שכיום יש בהם פעילות נדל"נית שצפויה להשפיע על התפקוד המרחבי שלהם.
חלק א': הכירו את השכונות החדשות בצפון הארץ
שכונת פארק הים, בת ים: 10,000 דירות
רובע פארק הים בבת ים הוא אחד ממתחמי המגורים הגדולים ביותר שייבנו בגוש דן בשנים הקרובות, במרחק של 500 מטרים מחוף הים. הוא צפוי לכלול כ-10,000 יחידות דיור חדשות, לצד מרכז תעסוקה ומתחם מלונאות, בו כבר נבנים כיום 3 בתי מלון חדשים שיכללו כ-1,000 חדרים. חלק מהמתחם מהווה פארק חוף ושמורת טבע בשטח של כ-200 דונם שיתשרע בין הדירות לחוף.
הכירו את השכונה החדשה ברצועת החוף של בת ים - מוזמנים לצפות:
רובע העסקים בשכונה יכלול כ-2.5 מיליון מ"ר וצפוי לתרום רבות לכלכלה העירונית והכנסות העירייה, כך לדברי גרינברג. הוא מוסיף כי הרובע "יגדיל את אינטנסיביות שימושי הקרקע בבת ים ויוצר תמהיל מגוון". במתחם ממוקם בסמוך למחלף הקוממיות, המחבר את השכונה עם נתיבי איילון וכביש 431. כביש חדש שנסלל לאחרונה מחבר בינה למערב ראשון לציון ובסמוך לה תיבנה תחנת הרכבת הקלה (הקו האדום שביצועו כבר החל).
בחודש מרס האחרון אישרה מועצת העיר להקים בשטחים חומים (שטחי ציבור) מתחמים לדיור מוזל. מדובר בדיור בר-השגה לזוגות צעירים, שיציע דירות בהנחה של 10%-30% ממחיר השוק, לצד דיור מוגן לקשישים ועולים וכן מעונות לסטודנטים. בחודשים הקרובים יפורסמו 4 מכרזים להקמת אלפי הדירות ברובע. "המחירים בעיר עדיין נמוכים בעשרות אחוזים מתל-אביב השכונה, למרות שהים הוא אותו הים", אומר ליאור ברדוגו, מנכ"ל פרי נדל"ן מקבוצת אלדד פרי הבונה את פרויקט פרי הורייזן בעיר.
שכונת כרמי גת, קריית גת: 7,000 דירות
רובע המגורים החדש בקריית גת, המכונה כרמי גת, משתרע מצפון לכביש 35 ומאפשר את הקמתן של כ-7,000 יחידות דיור מסוגים שונים: בתים צמודי קרקע חד-משפחתיים ובתים דו-משפחתיים, לצד בנייה רוויה של בניינים ומגדלים עד 22 קומות. על פי תוכניות הממשלה, במסגרת הסכם הגג שנחתם מול הרשות המקומיות, 20% מכלל הדירות במסגרת הבנייה הרוויה יהיו בשטח של מקסימום 75 מ"ר לטובת הזוגות הצעירים.
התוכנית להקמת הרובע מקצה שטחים לתעסוקה, קריית חינוך ופארק מרכזי לפעילות נופש וספורט בשטח של כ-650 דונם, המשתרע משני צדדיו של נחל לכיש. מסגרת התכנון שמה דגש על חיבור חלקי העיר החדשים והישנים, באמצעות יצירת מערך צירים ירוקים המחברים ביניהם ומובילים למרכז העיר המתחדש. לדברי גרינברג, הרובע החדש צפוי להגדיל את אוכלוסיית העיר ביותר מ-50% ויקלוט דיירים מחבל לכיש, אשקלון ואשדוד. בין היתר הוא אמור לספק פתרון מגורים לעובדי אינטל המבקשים להתגורר בסמוך למקום העבודה.
בד בבד עם הבנייה המואצת למגורים, פועלת העירייה להרחבת פארק התעשייה באזור ב-2,000 דונם, לטובת הרחבת הבסיס הכלכלי והתעסוקתי של העיר. בשנה האחרונה רשמו מחירי הדירות בכרמי גת עלייה תלולה של כ-13%, וכיום מחיר דירת 4 חדרים עומד על כ-1.05 מיליון שקל בממוצע ומחיר דירת 5 חדרים כ-1.25 מיליון שקל. אגב, בחודש אפריל האחרון הופקדה תוכנית ענק נוספת לבניית 9,360 יחידות דיור במערב העיר.
שכונת אגמים, אשקלון: 6,500 דירות
שכונת אגמים באשקלון היא אחת השכונות הגדולות שייבנו במרחב בשנים הקרובות. היא ממוקמת בדרום אשקלון ועתידה לכלול כ-6,500 יחידות דיור. גולת הכותרת של המתחם היא הקמתו של אגם מלאכותי המוקף בפארק שכונתי ירוק. מחירי הנדל"ן במקום נוחים ביחס למרחב: כ-950 אלף שקל עבור דירת 4 חדרים; ו-1.2 מיליון שקל עבור דירת -5 חדרים.
לדברי גרינברג, עם התקדמות הבנייה ופיתוח התשתיות צפויה עליית מחירים משמעותית. על פי נתוני השמאי הממשלתי, ב-2015 עלו מחירי הדירות בעיר ב-11%, לעומת עלייה ממוצעת של 5% בלבד בערים שנבדקו. מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) עולה כי בשנה החולפת חלה עלייה של 72% ברכישת דירות.
לטענת רן בן אברהם, סמנכ"ל השיווק בחברת צמח המרמן הבונה את פרויקט אגמון בשכונה, עיקר הרכישות בוצעו באגמים. "אשקלון עלתה על מפת הנדל"ן הארצית ומצמצמת את פערי המחיר מול אשדוד השכנה", הוא אומר. "הפיתוח כבר מתקדם ומוסדות הציבור החלו להיבנות, ובמקביל להתפתחות השכונה אנחנו רואים גידול בביקושים".
שכונת נווה עוז הירוקה, פתח תקווה: 2,500 דירות
נווה עוז היא אחת השכונות הוותיקות והשקטות במערב העיר פתח תקווה, והבנייה בה היא צמודת קרקע. לדברי גרינברג, לצדה תיבנה בעתיד הקרוב שכונה חדשה - נווה עוז הירוקה - אשר צפויה לכלול כ-2,500 יחידות דיור על שטח של 253 דונם, בבנייה רוויה של מגדלי מגורים. "לשכונה מיקום טוב", הוא אומר, "בסמוך לכביש 471 (מכבית) ואזור התעסוקה רמת סיב".
מחירי הדירות בשכונה לא נמוכים בלשון המעטה - אחרי הכל מדובר בשכונה מבוקשת במרכז הארץ, המתאפיינת בעיקר בבנייה של דירות גדולות. כך, מחיר ממוצע של דירות 5 חדרים בשכונה עומד על כ-2.139 מיליון שקל ומחירה של דירת 6 חדרים כבר מטפס ל-2.4 מיליון שקל. מחירים אלה משקפים 17 אלף שקל למ"ר, ולדברי גרינברג האוכלוסייה באזור ברמה סוציו-אקונומית גבוהה מאוד (8-9).
אבי זיתוני, מנכ"ל ובעלי חברת א. זיתוני הבונה בשכונה החדשה את פרויקט ECO, מחזק את דבריו. "מדובר באזור של השכונות נווה עוז וכפר גנים ג', המאופיין באוכלוסייה ממעמד סוציו-אקונומי גבוה מאוד, ומכאן בביקוש גבוה לדירות גדולות, בעיקר ממשפרי דיור בסביבה הקרובה", הוא אומר, "השכונה מוכרת כאחת היקרות בפתח תקווה והמבוקשת שבהן, בין היתר בשל הגבול הצמוד לגבעת שמואל".
שכונת המע"ר, מודיעין-מכבים-רעות: 1,500 דירות
מודיעין נחשבת לאחת הערים האיכותיות והמבוקשות בקרב מעמד הביניים. אך לדברי גרינברג, "באותה נשימה היא גם נתונה לביקורת חריפה מצד אנשי מקצוע הודות לתכנונה כפרבר שינה, המתבטא בהיעדר ממשי של מרכז עירוני, שטחי תעסוקה ורחובות מסחריים". עם זאת, המע"ר (מרכז עסקים ראשי) החדש צפוי לשוות למודיעין נופך עירוני, כיאה לעיר מרכזית באמצע הדרך בין ירושלים לתל-אביב.
מרכז העסקים הראשי בעיר צפוי לכלול כ-1,500 יחידות דיור חדשות, ובהן דירות המיועדות לזוגות צעירים ולזכאי דיור במסגרת תוכנית מחיר מטרה להקמת דירות מוזלות. עוד יכלול המרכז משרדים, מסחר, מוסד אקדמי ומעונות סטודנטים ומבני ציבור. כל אלה ייבנו סביב שדרה מרכזית אורבנית שבקצה שלה תמוקם רחבה ציבורית.
"תוכנית השדרה המרכזית ורחבת המע"ר תייצר רצף אורבני-עירוני עבור הולכי רגל וחיבור בין כל המוקדים העיקריים של מרכז העיר: תחנת האוטובוסים המרכזית, פארק ענבה, תחנת הרכבת, קניון עזריאלי ובניין העירייה העתידי", מוסיף גרינברג. המחירים במע"ר נעים כיום בין 1.35 מיליון שקל לדירות 3 חדרים ועד ל-1.95 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.
שכונת סנסן, צור הדסה: 1,100 דירות
בימים אלה נבנית שכונת מגורים ביישוב צור הדסה, הסמוך לירושלים, שנקראת על שם ההר שעליו היא שוכנת, הר הסנסן. על פי התוכניות העירוניות תכלול השכונה כ-1,100 יחידות דיור, כאשר שלב א' הכולל כ-100 דירות נמצא לקראת אכלוס ראשוני. לדברי גרינברג, עם סיום בניית השכונה בתוך 5 שנים, יחד עם שתי שכונות נוספות ביישוב של כ-2,200 דירות, יכלול היישוב כ-24 אלף תושבים ו-2,500 יחידות דיור. זאת לעומת כ-9,000 תושבים וכ-1,400 יחידות ידור כיום.
"הגידול באוכלוסייה מציב בפנינו אתגרים מאוד משמעותיים, בראשם השמירה על איכות החיים הגבוהה בצור הדסה והצביון הקהילתי-כפרי של היישוב", אומר שלומי מגנזי, יו"ר ועד היישוב, "כיום קיים ביישוב מערך חינוך פורמלי הכולל 5 בתי ספר, 12 גני ילדים, 3 תנועות נוער, חוות סוסים, מרפאה, שני מרכזים מסחריים, מרכז למוזיקה ומרכז חוגים".
שכונת סנסן תצטרף ל-3 השכונות הקיימות היום ביישוב צור הדסה: השכונה הוותיקה, שכונת הר כיתרון ושכונת העמק. טווח המחירים של הדירות בשכונה נע בין 1.3-1.8 מיליון שקל, לבתים צמודי קרקע או לדירות בבניינים עד 5-6 קומות.
