בזמן שחסכתם: הביקוש לדיור יוקרה לא עוצר

אילו ערים רשמו את מספר עסקאות היוקרה הגבוה ביותר, האם נתח עסקאות היוקרה גדל בשנה האחרונה וכמה דירות נמכרו ב-2015 בעד למעלה מ-10 מיליון שקל? ניתוח מיוחד שערך עבור ynet אתר מדלן, המנגיש מידע שימושי בנושא נדל"ן וסביבת המגורים לציבור, בדק את שוק עסקאות היוקרה שבוצעו בשנה החולפת.

בראיון באולפן ynet מסביר רוה איתן, סמנכ"ל המחקר באתר מדלן, לאלכסנדרה לוקש את הממצאים. במסגרת הניתוח נאספו נתוני עסקאות לרכישת דירות חדשות ודירות מיד שנייה בשווי של למעלה מ-3 מיליון שקל, ונעשה פילוח של שוק דירות היוקרה לפי אזורים בהם בוצעו העסקאות ובהתאם לסוג הנכס שנרכש.

על פי הניתוח, בשנת 2015 נמכרו בישראל 200 נכסים שמחירם עובר את רף ה-10 מיליון שקל; 950 נכסים נמכרו במחיר של בין 5-10 מיליון שקל; 1,250 נכסים נמכרו במחיר של בין 4-5 מיליון שקל; ו-3,700 נכסים נמכרו במחיר של בין 3-4 מיליון שקל.

לדברי ישראל שוורץ, אנליסט באתר מדלן, כ-70% מעסקאות היוקרה בשווי של יותר מ-10 מיליון שקל מצויים בתל-אביב ובירושלים. ביחס ל-2014, בתל-אביב חלה עלייה של כ-17% בביצוע עסקאות נדל"ן בשווי זה; לעומת זאת בהרצליה חלה ירידה של כ-40%. בירושלים היקף עסקאות בסכום הזה נותר ללא שינוי.

"מניתוח נתוני רשות המסים באתר מדלן עולה כי בהשוואה ל-2008, מספר הנכסים שנמכרו בשווי הגבוה מ-3 מיליון שקל זינק פי 4", מוסיף שוורץ, "בעוד שב-2008 אחד מכל 71 נכסים נמכר בסכום של למעלה מ-3 מיליון שקל, כיום אחד מכל 18 נכסים נמכר בסכום הזה". לדבריו, "הפער בין המרכז לפריפריה מובהק: בפריפריה מדובר בנכס אחד מתוך 200 שנמכר בסכום זה, בעוד שבמרכז הארץ על כל 11 נכסים בלבד, נמכר נכס אחד בשווי של מעל ל-3 מיליון שקל".

כפי שניתן לראות בגרף, בתל-אביב בוצעו 121 עסקאות מעל ל-10 מיליון שקל בשנת 2015; בירושלים 19 עסקאות; בהרצליה 18 עסקאות; בסביון 5 עסקאות; בנתניה 4 עסקאות; ברעננה, רמת גן ורחובות 3 עסקאות בכל עיר; וברמת השרון ובקיסריה בוצעו שתי עסקאות למכירת נכסים בשווי של מעל ל1- מיליון שקל בשנה החולפת.

איתן מחזק את הדברים. "יוקרה בתל-אביב זו לא יוקרה בבאר שבע", הוא אומר, "בעוד שבתל-אביב דירת יוקרה נחשבת כזו אם היא עולה 9 מיליון שקל, בבאר שבע ובעכו דירות שנחשבות יוקרתיות עולות כשני מיליון שקל בלבד". לדבריו, "דירות שעולות מעל 3 מיליון שקל הפכו למוצר צריכה רגיל במידה רבה. כשמדברים על הפלח של דירות אולטרא-יוקרה ששוות מעל 10 מיליון שקל - יש כאלה כ-200 בשנה בלבד, ובדרך כלל מדובר בתושבי חוץ ובעשירי הארץ.

כפי שניתן לראות בגרף, מספר העסקאות שבין 5-10 מיליון שקל שבוצעו בתל-אביב עמד על 465. בירושלים נמכרו 111 נכסים בשווי של בין 5-10 מיליון שקל, ובהרצליה 71 נכסים כאלה. בנתניה 66 נכסים, ברמת השרון 44 נכסים, ברעננה 33 נכסים, ברמת גן 23 נכסים, בקיסריה 17 נכסים, בגבעתיים 15 נכסים ובסביון נמכרו בשנת 2015 כ-10 נכסים ששויים בין 5-10 מיליון שקל.

"ככל שמחיר העסקה גבוה יותר, כך קיימת סבירות גבוהה יותר שמדובר בנכס חדש", מציין שוורץ, "בישראל, היקף העסקאות בשוק הנדל"ן עבור נכסים חדשים עומד על כשליש, כאשר בטווח המחירים של 3-4 מיליון שקל שיעור הדירות החדשות עומד על כ-45%. בעסקאות נדל"ן בשווי גבוה מ-10 מיליון שקל, היקף הנכסים החדשים עומד כבר על כ-60%".

כפי שניתן לראות בגרף, בשנה החולפת נמכרו בתל-אביב 458 דירות יוקרה שעלו בין 4-5 מיליון שקל; בירושלים נמכרו 149 נכסים כאלה, ברעננה 77 נכסים, בנתניה 71 נכסים, בהרצליה 68 נכסים, ברמת השרון 57 נכסים, בהוד השרון 29 נכסים, בראשון לציון 24 נכסים, ברמת גן 24 נכסים ובמודיעין-מכבים-רעות שנכנסת לראשונה לניתוח נמכרו 19 נכסים שעלו בין 4-5 מיליון שקל ב-2015.

לדברי שוורץ, "בדומה לשנים קודמות, ניתן לראות כי תל-אביב וירושלים מובילות בהפרש ניכר על פני שאר הערים בהיקף עסקאות היוקרה, עם נתח של כ-55% מכלל העסקאות בין 3-4 מיליון שקל; 60% מכלל העסקאות בין 4-5 מיליון שקל; וכ-65% מכלל העסקאות בין 5-10 מיליון שקל. הסיבה המרכזית לכך היא העובדה שערים אלו הן מוקד משיכה, הן לעשירון העליון והן למשקיעים מחו"ל".

כפי שניתן לראות בגרף, בתל-אביב נמכרו בשנה החולפת קרוב ל-1,000 דירות ששוויין בין 3-4 מיליון שקל; בירושלים 460 דירות; בהרצליה 267 דירות; בנתניה 204, ברעננה 131, בראשון לציון 124, בהוד השרון 119, ברמת גן 118, בכפר סבא 85 וברמת השרון נמכרו 83 דירות בשווי שבין 3-4 מיליון שקל.

"חלק ניכר מהעלייה ברכישת נכסי יוקרה נובעת מהעובדה שתושבי אירופה גילו את הפוטנציאל בשוק נכסי היוקרה בישראל", מציינת יפעת ליכטר, מנהלת השיווק בחברת סות'ביס ישראל נדל"ן בינלאומי. לדבריה, "כבר עכשיו אנו מזהים מגמה לפיה היהודים העשירים באירופה, שהיו משקיעים או קונים בתי נופש או בית שני באירופה עצמה, מחפשים אלטרנטיבות".

עוד אומרת ליכטר כי "אותם משקיעים משנים את אזור ההשקעה שלהם ופונים אלינו על מנת לאתר נכסי יוקרה בישראל, חלקם מטעמים אידיאולוגיים ציוניים וחלקם מבינים שלאור עליית מחירי הנדל"ן בישראל, מדובר בעסקה נדל"נית משתלמת. גם משקיעים מהמגזר הרוסי מגיעים לכאן. משבר הפליטים באירופה מרתיע אותם, ובמקום לרכוש טירות בבירות אירופיות מבוקשות, הם קונים נכסים בישראל".