"הדירות לא יוזלו - אך יהיה מיתון בעליות"

המדינה ממשיכה לנקוט בצעדים להגדלת היצע הדיור - אבל האם זה עוזר? השבוע אישר קבינט הדיור את תוכנית שר האוצר לאשר הסבת בנייני משרדים למגורים ואילו בנק ישראל הודיע כי יגדיל את מסגרת האשראי שיכולים הבנקים לספק ליזמי הנדל"ן. שוחחנו באולפן ynet עם עו"ד ענת בירן, מומחית לנדל"ן ומקרקעין, ועם עו"ד אליאב בן שמעון, מנכ"ל התאחדות בוני הארץ (הקבלנים), בניסיון להבין את השלכות הצעדים הללו. צפו בדיון.

קבינט הדיור אישר: הסבת משרדים למגורים

בנק ישראל במהלך להגדלת היצע הדירות

עו"ד בירן מתייחסת להחלטה להסב בנייני משרדים למגורים. "ההחלטה להפוך משרדים למגורים היא לא בדיוק בראש סדר העדיפות של הרשויות המקומיות", היא טוענת. "משרדים, מבחינת הכנסות של ארנונה, הם יותר אטרקטיביים לרשות ממגורים, ומצד שני ההשקעות יותר קטנות מאשר השקעות עבור התושבים. לכן, הרשויות מעדיפות שיהיו אצלן יותר משרדים".

לכן היא אומרת, מה שמקובל לעשות הוא לשלב בין השניים. "בסופו של דבר, יש שיקול דעת לרשויות המקומיות. השאלה איך הרעיונות של האוצר יחלחלו לשטח, והאם ראשי הרשויות יחליטו שהם מרימים את הפרויקטים האלו או לא. המדינה צריכה להבין שיש עניין תקציבי שהרשויות נזקקות לו. צריך לחשוב על הדברים בצורה מסודרת ונכונה, תכנונית וציבורית. האוצר צריך לקחת בחשבון ולבדוק איך הוא עוזר לרשויות לתת את המענה הדרוש לתושבים".

עו"ד בן שמעון מתייחס לצעדי בנק ישראל. "משמעות ההחלטה היא האפשרות לשחרר כ-30 מיליארד שקל לטובת מימון פרויקטי בנייה ותשתית", הוא אומר באולפן ynet, "אנו מצפים כי הגדלת היצע האשראי הזמין לבנקים יוביל להקטנת עלויות המימון בפרויקטים. אין ספק כי לאור הגדלת פעילות הבנייה והתשתית בישראל, והעובדה שהבנקים עברו את תקרת האשראי הענפי, מדובר בצעד מתבקש והכרחי ורצוי שיהפוך להנחיה קבועה בהקדם האפשרי".

לא חייבים רק לבנות - אפשר להסב משרדים למגורים(צילום: Gettyimages)

הקבלנים על החלטת הבנקים: "צעד נכון" 

גם מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת חג'ג', עידו חג'ג', מסכים עם הדברים. "יש מספר דרכים להורדת מחירי הדירות, או לפחות למניעת צמיחתם: הוזלת עלות הכסף ליזמים, היתרים ורישיונות בדרך מהירה יותר, הצפת מגרשים למכירה, הוספת שטחים בסמכות מקומית בדרך מהירה, הוזלת עלויות הביצוע בדרך של הוספת קבלנים מהשוק הבינלאומי, ופיתוי חברות ביצוע מהעולם לפעול בישראל. שר האוצר פועל נכון", הוא אומר בשיחה עם ynet.

לדבריו, "על ידי כך שמשחררים כסף לשוק - מוזילים עלויות היזמים, ומחזירים את התחרות שנעלמה בשנים האחרונות בשוק הבנקים. הגדלת שוק הקבלנים מוסיפה לתחרות בין הקבלנים ואף היא תוזיל את מחירי הביצוע. ללא ספק פעולות אלו יעזרו במניעת עלייה נוספת בשוק הדיור, ואולי אפילו יביאו לירידה קלה. שר האוצר צריך לפעול בנוסף לשחרור מגרשים לבניה והכי חשוב לשנות את כל שיטת ההיתרים והרישיונות לביצוע".

מנכ"ל יזמית הנדל"ן ברגרואין רזידנטיאל, יגאל צמח, מוסיף כי "המצב הכלכלי היום הוא שבנק ישראל, שאחראי רק על יציבות הבנקים ולא על יוקר הדיור, הגביל את כמות האשראי ביחס להון הבנקים (20%) שניתן להקצות להלוואות לנדל"ן. לכן, מרבית הבנקים שהגיעו למגבלה, לא יכלו לתת אשראי לחברות בנייה וליזמים".

הוא מסביר כי הנזק נגרם בשני מישורים: "פרויקטים נתקעו ולא ניתן היה להתקדם עמם, כי לא היה את האשראי שנדרש לשם השלמת רכישת קרקע או הלוואה לבנייה - דבר שהקטין את היצע הדירות. בנוסף, הבנקים, שנשאר להם אשראי לחלק, גבו מחירים גבוהים מאוד, אשר הכבידו על היזמים וגולגלו על רוכשי הדירות".

לפיכך, הוא מסכם, "הגדלת יחס ההון אותו ניתן להקצות לנדל"ן תפתור בטווח הקצר את הבעיה, והבנקים יוכלו לחזור ולהלוות כספים, וכן עלויות המימון יירדו. הפתרון בטווח הארוך יותר יהיה לאפשר לחברות הביטוח להשתמש בכספי עמיתים לשם מתן הלוואות לחברות נדל"ניות, ואז שוק האשראי יהיה תחרותי ובריא, ויהיה יותר מימון לפרוייקטים חדשים, שיעלו את ההיצע ויורידו את העמלות - עובדה שתביא לירידת מחירי הדירות".

בעלי יזמית הנדל"ן אילה אגם, איתן לוי, מציין כי "זו הוראה שטוב שהגיעה, אם כי היא הגיעה באיחור מה. החסימה של הבנקים וחוסר היכולת המוחלטת של חלקם לממן נדל"ן העלתה באופן טבעי את מחיר הכסף - מה שהשפיע גם על מחיר הדיור, גם עיכב עסקאות לדיור וגם הקטין את ההיצע. בעיני, האשראי הוא מהגורמים הדרמתיים בחסימה שגורמת למחירי הדיור להאמיר, ולכן יש לברך על ההחלטה אשר עשויה להוביל לירידת מחירים".