יוצאים מת"א: מעגל הביקושים לתמ"א 38

קניית דירה חדשה בשכונות מבוקשות בתל-אביב אינה נחשבת לאופציה כלכלית הגיונית עבור רוב גדול מקרב ציבור רוכשי הדירות. אחד הפתרונות עבור מחפשי הדירות, שמעוניינים ליהנות ממגורים בדירה חדשה ובמקביל להישאר קרובים לעיר ללא הפסקה, הוא רכישת דירה בפרויקטים של תמ"א 38 באחת מהערים הנמצאות במעגל הראשון של העיר.

80% מיזמי תמ"א 38 לא השלימו פרויקט אחד

על רקע אישור החוק להקמת רשות להתחדשות עירונית בשבוע החולף, בדיקה שנערכה עבור ynet על ידי אתר תמ"א 38 ופינוי-בינוי מבית אתר מדלן, המיועד לבעלי דירות ישנות השוקלים הליך של תמ"א 38 או פינוי-בינוי, ניתחה את המגמות והמחירים של פרויקטים בתחום תמ"א 38 בערים הנושקות לעיר.

צפו: מעגל הביקושים לתמ"א 38 מחוץ לתל-אביב

רמת גן-גבעתיים: פער מחירים משמעותי

על פי הבדיקה, כ-14% מכלל הדירות בפרויקטים של תמ"א 38 שנמכרו ברמת גן היו בשכונת החרוזים במחיר ממוצע של 2.443 מיליון שקל; כ-12% בשכונת רמת יצחק במחיר ממוצע של 1.964 מיליון שקל; ועוד כ-12% במתחם נגבה במחיר ממוצע של 1.834 מיליון שקל. ניתן לראות שהמחירים בשכונת החרוזים הם הגבוהים ביותר. שאר הדירות בפרויקטים אלה (62%) שנמכרו ממוקמות בשאר השכונות בעיר.

"מהממצאים של הניתוח עולה כי ברמת גן נמכרו בשנה האחרונה דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ברוב שכונות העיר", אומרת דנה דוד, חוקרת ומתכננת ערים באתר מדלן. לדבריה, "המשמעות היא שכמעט בכל אחת מהשכונות בעיר, עומדת לרוכשים האפשרות לבחור האם להשקיע את כספם ברכישת דירת יד שנייה, או לחילופין לרכוש דירה חדשה שנבנתה במסגרת פרויקט תמ"א 38".

באשר לגבעתיים, מהבדיקה עולה כי כ-36% מכלל הדירות שנמכרו בפרויקטים של תמ"א 38 שייכות לשכונת פועלי הרכבת, במחיר ממוצע של 2.473 מיליון שקל - המחיר הנמוך ביותר מבין השכונות שנבדקו. בשכונת ארלוזורוב נמכרו כ-18% מכלל הדירות בפרויקטים של תמ"א 38, במחיר ממוצע של 2.486 מיליון שקל; ואילו בשכונת בורכוב נמכרו כ-16% מהדירות, במחיר ממוצע של 2.617 מיליון שקל - היקר ביותר. ביותר השכונות נמכרו בממוצע כ-36% מהדירות.

"בגבעתיים קיימת מגמה דומה, בעיקר בשכונות הצפוניות והמרכזיות של העיר, כאשר רוב הדירות שנמכרו בשנה האחרונה באזורים אלה הן בפרויקטים של תמ"א 38/2 במסלול הריסה ובנייה", מוסיפה דוד. "בדרום העיר, לעומת זאת, המצב שונה, שכן הרשות המקומית מתעדפת התחדשות עירונית במתכונת של פינוי-בינוי, לדוגמא במתחם ההסתדרות - אחד המתחמים הגדולים בארץ".

למרות הקרבה הפיזית בין שתי הערים, המחירים בגבעתיים עבור דירות תמ"א 38 גבוהים יותר מאשר ברמת גן. כך למשל, בשכונת החרוזים, אחת השכונות עם המחירים הגבוהים ביותר ברמת גן, המחיר הממוצע עבור דירת 4 חדרים בפרויקט תמ"א 38 עומד על כ-2.44 מיליון שקל. אלא שבגבעתיים, המחירים עבור דירה בעלת מאפיינים דומים בשכונות סטנדרטיות נע לרוב בטווח של 2.35-2.7 מיליון שקל.

בת ים-חולון: מוקד של התחדשות עירונית

בבת ים ובחולון המחירים נמוכים יותר. בבת ים, עיקר הדירות שנמכרו במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 היה בשכונת צפון-מערב (46%). 27% מהדירות נמכרו בשכונת דרום-מערב ו-24% במרכז העיר. דירות בפרויקטים של תמ"א 38 הקרובות לים יקרות יותר, ועלו בממוצע 1.853 מיליון שקל; ואילו דירות בפרויקטים מרוחקים מחוף הים עלו בממוצע 1.533 מיליון שקל.

לדברי רם גפן מצוות המחקר של מדלן, "מניתוח נתוני העסקאות עולה כי בשכונות צפון-מערב, דרום-מערב ומרכז העיר של בת ים, התבצע ההיקף הגדול ביותר של עסקאות במסגרת תמ"א 38. פערי מחירים של עד כ-20% נמצאו בין דירות בפרויקטים שנבנו ברחובות הנמצאים בקרבה לקו החוף של העיר, לבין פרויקטים מרוחקים יותר".

כך, לדוגמא, בחודש ינואר השנה דירת 4 חדרים ברחוב סוקולוב בעיר, שנמצאת במרחק אווירי של כחצי קילומטר מקו הים, נמכרה תמורת כ-1.8 מיליון שקל. שלושה חודשים לאחר מכן, דירת 4 חדרים בעלת מאפיינים זהים, הממוקמת במרחק אווירי של כקילומטר מקו הים ברחוב דניאל, נמכרה תמורת כ-1.55 מיליון שקל".

באשר לחולון, ממצאי הבדיקה מראים כי 31% מהדירות שנמכרו במסגרת של פרויקטי תמ"א 38 בעיר היו בשכונת קריית שרת, במחיר ממוצע של 1.501 מיליון שקל - הנמוך ביותר. 27% מהדירות שנמכרו ממוקמות ברחוב אגרובנק, ועלו בממוצע 1.846 מיליון שקל - המחיר הגבוה ביותר. בשכונת נאות רחל נמכרו 13% מהדירות במחיר ממוצע של 1.503 מיליון שקל. שאר הדירות (29%) נמכרו ביתר השכונות החולון.

לדברי גפן, "בחולון מצאנו ששתי השכונות המובילות ביותר מבחינת היקף העסקאות של תמ"א 38 הן קריית שרת ואגרובנק, הנמצאות באזור הצפון-מערבי של העיר". לדבריו, "גם שכונת גרין ועם ושכונת קריית עבודה הממוקמות באותו אזור, מאופיינות במגמת עלייה בהיקף עסקאות התמ"א, ובהחלט ייתכן כי בשנים הקרובות האזור הצפון-מערבי של חולון ייהפך למוקד של בניית פרויקטי התחדשות עירונית".

רמה"ש: יקרה, אבל פחות מגבעתיים במונחי עלות למ"ר

ישראל שוורץ, אנליסט באתר מדלן, מתייחס למחירי הפרויקטים של תמ"א 38 ברמת השרון, הצפונית לתל-אביב. "ברמת השרון, מרבית הפרויקטים של תמ"א 38/1 נבנים במסלול של חיזוק הבניין ותוספת דירות", הוא מסביר.

לדבריו, "בחינת המחירים באזור מלמדת כי המחיר הממוצע של דירת 5 חדרים חדשה בפרויקט תמ"א 38 במסלול זה בעיר עומד על כ-3.8 מיליון שקל. מדובר במחיר גבוה אף יותר מדירת 5 חדרים בפרויקט תמ"א 38 במסלול של חיזוק המבנה ותוספת קומות בגבעתיים, שעומד בממוצע על כ-3.3 מיליון שקל".

עם זאת, מבהיר שוורץ, במונחי עלות למ"ר - המחיר למ"ר בגבעתיים גבוה יותר מאשר המחיר למ"ר ברמת השרון. "ברמת השרון מדובר על מחיר של כ-23,500 שקלים למ"ר, בעוד שבגבעתיים המחיר למ"ר עומד על כ-27,500 שקלים", הוא אומר. "הסיבה לפער בין מחירי הדרות נובעת מהעובדה שדירות 5 חדרים בפרויקטים של תמ"א 38 ברמת השרון הן בשטח גדול יותר משמעותית מאשר דירות זהות בגבעתיים".