מפנים את הבית לפינוי-בינוי? כך תפעלו

אישור פרויקטים של פינוי-בינוי כרוכים בבירוקרטיה מסורבלת ועודף רגולציה, אולם רבים מהם מתעכבים ואף נעצרים בשל חשש בעלי הדירות לגורל דירתם - לרוב נכס יחיד ויקר מפז. בעקבות פרשת חפציבה ב-2007, חוקק חוק שמקנה לדיירים את הזכות החוקית לקבל מהיזם ערבות מלאה בגובה שווי דירתם החדשה, שאותה הם אמורים לקבל בסיום הפרויקט.

מדריכים נוספים במדור בית ישראלי :

תמ"א 38: כך תבחרו את נציג הדיירים

מכרז יזמים: הדרך הנכונה לביצוע תמ"א 38

ההגנה שתציל אתכם: ממה להיזהר בתמ"א 38

בנוסף, הגדיל המחוקק לעשות - והגדיר כי אי-חתימה על חוזה פינוי-בינוי בשל ערבויות שאינן מספקות, ינקה את הדייר מ"סרבנותו". על כן, תביעתם של הרוב החוקי נגדו לא תצלח. במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, לאחר קבלת היתר הבנייה הדיירים צריכים לפנות את הדירה ולגור בנכס חלופי בשכירות. לצורך מהלך זה נדרש היזם להעניק להם שני ביטחונות.

האחד, צ'קים לתקופת השכירות המשוערת או חלקה על פי הסיכום החוזי; השני, ערבות בנקאית לדמי השכירות ולתקופת השכירות כולה. כך יובטח כי בכל מקרה של הפרת חוזה או פשיטת רגל שעלולים להתרחש במהלך הפרויקט, בעלי הדירות לא יפגעו ויוכלו להמשיך להתגורר בשכירות עד למימוש כתב הערבות של הדירה.

כך, באמצעות ערבות בנקאית בגובה שווי הדירה החדשה וכן באמצעות ערבות דמי השכירות והצ'קים, ישמרו זכויות הדיירים שיצאו מדירותיהם במסגרת הפינוי-בינוי. חשוב להבין: בעלי הדירות זכאים לקבל את דמי השכירות גם ללא הצגת חוזה שכירות מול צד ג', כך שזוגות צעירים או אנשים מבוגרים שיעברו לגור אצל קרובי משפחה בתקופה זו במקום לגור בשכירות - יקבלו את הצ'קים בהתאם לשמאות או בהתאם לכל סיכום אחר בין היזם לדיירים.

על פי רוב, ובהתאם לכדאיות הפרויקט ולסיכומים המסחריים בין היזם או הקבלן לבין בעלי הדירות, יידרש היזם לממן את עלות ההובלה מהדירה שתיהרס לדירת השכירות - וחזור לדירה החדשה בסיום הבנייה. יתרה מזו, בדירות רבות נמצאות תשתיות כגון צלחות לוויין, בר מים, כבלים ותקשורת ועוד. כל אלו כדאי שיוזכרו בחוזה כתשתיות שאמורות להיות מועתקות על ידי היזם ועל חשבונו במועד המעבר.

פרויקט פינוי-בינוי. הדיירים צריכים להיות מודעים לזכויות שלהם מול היזם

משכירים את הדירה? אל תשכחו לעדכן את השוכר!

ומה לגבי בעלי דירות שאינן מתגוררים בהן ומשכירים אותן? מוטלת עליהם החובה לדאוג לפינוי הדירה במועד המוסכם ובהתראה מספקת לשוכר. כל בעל דירה העתיד לחתום על חוזה הפינוי-בינוי, ובדירתו שוכר "בעייתי" שעלול להוות בעיה ו/או כבר נמצא בהפרת חוזה ו/או מפגר בתשלומים - כדאי שיציין זאת בפני היזם ובפני בא כוחו של כלל הדיירים במתחם שצפוי להיהרס.

כמו כן, בעלי דירות יידרשו לבצע שינוי בחוזה השכירות במועד התחדשותו לאחר חתימת חוזה הפינוי-בינוי, או במועד מאוחר יותר לאחר התייעצות עם הדיירים. בחוזה הם יידרשו לציין כי על השוכר תהיה החובה לפנות את הדירה בהתראה מראש ולפי הלו"ז המוסכם בחוזה בין היזם לבין הדיירים.

לאחר פינוי הדירה יקבלו בעלי הדירות דמי שכירות לפי שמאות שעתידה להתעדכן על פי תנאי השוק והמדדים הרלוונטיים. גובה דמי השכירות יכול להיות שונה בסיכום הכללי עם היזם, וייתכן שיתבסס על חוזה השכירות האחרון שנחתם ואשר יוצג ליזם לעיון.

שימו לב: במקרים מסוימים כאשר הדבר מתאפשר, נבנים הבניינים החדשים בסמוך לבניינים הישנים או בלוקיישן אחר מוסכם. במקרה זה הדיירים עוברים ישירות מדירותיהם הישנות לדירותיהם החדשות - ללא יציאה לשכירות וללא הצורך בערבויות. הקמת פרויקט בסגנון זה מתאפשר במקרים בהם נמצאת שכונה בקצ היישוב לצד קרקעות פוטנציאליות, או ביישוב שבו מתקיים חילוף שטחים עם העירייה.

צפו: פרויקט פינוי-בינוי בר"ג

הכותב הוא מגשר ועו"ד מומחה במקרקעין ובליווי דיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38