שתף קטע נבחר
הכי מטוקבקות
    זירת הקניות
    תמ"א 38 בבניין: כך לא תיתקעו בדרך
    רבים רוצים לשדרג את הדירה והבניין על ידי התחדשות עירונית - אבל צריך להיזהר מקריסת הקבלן או מחיכוכים בין הדיירים. מה צריך לדעת? מדריך
    כולם רוצים לגור בשכונה חדשה או מתחדשת, ולהפוך את הבניין לחדש. באמצעות התחדשות עירונית, ניתן לעשות זאת בעלות כספית מזערית עד זניחה מצד הדיירים הקיימים. הבעיה שקיימים מיזמי תמ"א 38 שנתקעו באמצע הבנייה - בגלל פשיטת רגל של היזם, קריסת הקבלן וגם בגלל בעיות בין הדיירים.

     

    תוספת ערך משמעותית לדירה בבעלות עלולה ליצור חיכוכים בין השכנים, שרוצים לנצל בצורה מוגזמת את ההטבות שניתן לקבל מהיזם. אפשר להעסיק יועץ חיצוני שיגשר בין הדיירים, אבל מדובר בהוצאה לא מבוטלת. אם בכל זאת החלטתם להתקדם עם הפרויקט ללא ייעוץ, כדי לשים לב לכמה דברים חשובים.

     

    פינוי בינוי או חיזוק ובינוי

    אחת השאלות שדיירים מתחבטים בהן היא בחירה בין שתי שיטות ההתחדשות העירונית הנפוצות. לכל אחת מהשיטות יש יתרונות וחסרונות. תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש - כמו פינוי בינוי) היא שיטה יקרה יותר שדורשת בנייה לגובה כדי לפצות על עלות בניית הבניין מחדש, כאשר תכניות הבניין החדשות יהיו בהתאם לתב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה. היתרון הגדול הוא קבלת דירה חדשה ובניין חדש לחלוטין.

     

    תמ"א 38/1 (חיזוק ובינוי) מגדילה גם היא את מספר הדיירים ויוצרת עומס חניה בקרבת הבניין - עובדה שעלולה לפגוע באיכות החיים של הדיירים. עם זאת, לעתים היא עדיפה בשל צורת התכנון המקורית של השכונה הקיימת. חשוב לבחון את כל השיקולים בטרם בוחרים בשיטה הרצויה, ולקבל את ההחלטה לפי סדרי עדיפויות מוגדרים מראש.

    פרויקט תמ"א 38. אילוסטרציה (צילום: אבי מועלם)
    פרויקט תמ"א 38. אילוסטרציה(צילום: אבי מועלם)

     

    אין הבטחות בעל פה

    רוב הדיירים אינם מומחים בענף הנדל"ן ולא הוסמכו כעורכי דין שעוסקים בענף. לכן חשוב לדעת שרק התחייבויות שעולות על הכתב כהסכם חתום הן בעלות תוקף משפטי. זכרו כי כל הבטחה שקיבלתם בעל פה מאנשי המקצוע של היזם, מקבלן הביצוע בפועל או כל אדם אחר אינה תקפה - כל עוד לא התקבלה באופן מפורש בכתב.

     

    הצעה נדיבה מאוד היא גם מסוכנת

    כמו בכל תחום, במיוחד בנדל"ן, נוהגים לדרוש כמה הצעות מחיר. גם כאן חשוב לבחון הצעות של מספר יזמים, כאשר התחרות היא על שדרוגים שניתן להוסיף לדירות - כמו ממ"ד או מרפסת; ולבניין עצמו - כמו שדרוג הלובי ומראה החיפויים של הבניין.

     

    כשבוחרים יזם, חשוב לבחון את המפרטים והתוספות. מי שיציע הצעה מפתה מאוד וחריגה ביחס לשאר, לרוב צריך לעורר חשדנות. הסיבה היא שהצעה נדיבה מדי ביחס לשאר עלולה להתברר כצעד עסקי שגוי, ולכן חובת נציגות הדיירים שלא להתפתות מיד אלא לבחון אותה בשבע עיניים.

     

    בחירת הקבלן המבצע בפועל

    אחד הנושאים הקריטיים ביותר הוא בחירת הקבלן המבצע, שיבצע את השדרוג וההתחדשות של הבניין. חשוב שיסוכם כי בחירת הקבלן המבצע של הפרויקט תוכל להתבצע רק עם הסכמת נציגות הדיירים. קבלני הביצוע נבדלים זה מזה ברמת הגימור והבנייה - איכות בנייה גבוהה תפחית ליקויים עתידיים ותעניק מראה יוקרתי, שיסייע לדיירים לקבל תמורה גבוהה כשיחליטו למכור את הדירות.

     

    בדקו את האיתנות הפיננסית של הקבלן המבצע ואת מצבו הפיננסי של היזם איתו אתם מבצעים את ההתקשרות הראשונית. ברשם החברות קיים מידע שחשוף לעיני הציבור ומעניק אינדיקציה ראשונית אודות מצב החברה. ב-2016 נרשמה הרעה בענף, לכן חשוב לקבל חוות דעת ברורה. נציגות דיירים יכולה להזמין דו"ח עדכני הסוקר את מצב החברה המבצעת בפועל מחברות כמו BDI. חשוב לזכור כי אם הקבלן המבצע ייקלע לקשיים, עלול הפרויקט להתעכב בצורה משמעותית ולפגוע באיכות החיים של הדיירים.

     

    בחנו פרויקטי עבר של היזם

    כדי להתרשם ולקבל אמת לגבי מידע אודות איכות הביצוע, תהליך הייזום ואיכות הדירות - אל תתפשרו על בחינת מיזמי עבר של היזם. בקשו ממנו לספק לכם כתובת של פרויקטים קודמים וגשו בעצמכם כדי לשאול את הדיירים את השאלות הקריטיות עבורכם. כך תלמדו על עיכובים, צורת ההתנהלות ואיכות הבנייה בבניינים קיימים. מעטים מאוד הדיירים שמכתתים רגליים ובוחנים פרויקטי עבר. ההמלצה הטובה ביותר היא לרדת אל השטח ולבחון את התוצרים של היזם בעבר, אין לכך תחליף.

     

    הכותבת היא מנכ"לית פולי ניהול פרויקטים בנדל"ן

     

    לפנייה לכתב/ת
     תגובה חדשה
    הצג:
    כל התגובות לכתבה "תמ"א 38 בבניין: כך לא תיתקעו בדרך"
    אזהרה:
    פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
    צילום: אבי מועלם
    פרויקט תמ"א 38. אילוסטרציה
    צילום: אבי מועלם
    צילום: יעל בר פסח
    ענת חן זדה
    צילום: יעל בר פסח
    טיסות
    mastercook
    מומלצים