בדיקה: הישראלים עדיין מעדיפים צמוד קרקע

חלום הדיור של הישראלי הממוצע השתנה במרוצת השנים: רוכש הדירה רוצה מפרט טכני איכותי יותר, פרויקט יוקרתי יותר, נוף לפארק ירוק, בתי ספר טובים ומרכז מסחרי ליד הבית. אבל בדבר אחד אין שינוי דרמטי - הצרכן הישראלי מעדיף בית עם גינה.

סמל סטטוס? לא חובה לגור בשכונה הכי יקרה

"בשנים האחרונות, הקמת מגדלים שינתה מעט את המגמה, ואנחנו רואים יותר ויותר רוכשים שמעדיפים לגור לגובה וליהנות ממרפסת רחבה ונוף", אומר רוני כהן, מנכ"ל חברת אלדר שיווק נדל"ן. עם זאת, הוא מודה כי עדיין חלק גדול מרוכשי הדירות היה מעדיף לרכוש בית צמוד קרקע, אם היה יכול מבחינה פיננסית.

למרות שדירת גן זולה יותר מבית צמוד קרקע, ניתוח שביצעה מחלקת המחקר והאסטרטגיה באלדר בקרב יישובים הנהנים מהיצע של צמודי קרקע, מעלה כי ב-2016 נרשמו בכל זאת יותר עסקאות של רכישת קוטג'ים - מאשר דירות גן.

מדובר בניתוח של נתוני רשות המסים, שמראה בין היתר כי מתחילת השנה החולפת, בראשון לציון נרכשו 99 צמודי קרקע לעומת 25 דירות גן. חלק גדול מצמודי הקרקע בעיר הם מיד שנייה ובני עשרות שנים - ולמרות זאת מחיריהם גבוהים מדירות גן חדשות. כך, בעוד מחיר ממוצע של צמוד קרקע בראשון לציון עומד על שלושה מיליון שקל, דירת גן בעיר תעלה 2.5 מיליון שקל.

"בשנים האחרונות, שכונת נחלת יהודה בראשון לציון מרכזת את היקף הבנייה הגבוה ביותר של צמודי קרקע וקוטג'ים, והבנייה החדשה היחידה של צמודי קרקע היום היא במסגרת בנה ביתך", אומר אבי צרפתי, סמנכ"ל בחברת צרפתי שמעון, המשווקת דירות גן בפרויקט מגדלי צרפתי בשכונת האירוס בעיר. לדבריו, "דירות הגן הן באותו שטח של קוטג', רק בקומה אחת. נכון להיום אין כמעט היצע של דירות גן חדשות, והמעטות שיוצאות לשיווק נחטפות מיד".

בנס ציונה הסמוכה נמכרו במהלך השנה החולפת 12 דירות גן במחיר ממוצע של שני מיליון שקל, לעומת 17 בתים צמודי קרקע במחיר ממוצע של שלושה מיליון שקל. בראש העין דווחו מתחילת השנה 21 עסקאות של צמודי קרקע במחיר ממוצע של 2.5 מיליון שקל, לעומת 10 עסקאות של דירות גן במחיר ממוצע של 1.7 מיליון שקל.

(מקור: אלדר שיווק נדל"ן)

אזורי הביקוש: הפרש של 30% במחירים

במסגרת הבדיקה נבחנה גם העיר הרצליה. על פי הנתונים, מתחילת 2016 דווח לרשות המסים על רכישת דירת גן אחת בלבד תמורת כ-3.3 מיליון שקל. זאת לעומת 41 עסקאות של בתים צמודי קרקע בסכום ממוצע של 4.5 מיליון שקל. חשוב לציין כי ישנם פערים עצומים במחירים של בתים צמודי הקרקע בעיר, כאשר באזור הרצליה פיתוח, למשל, ישנם צמודי קרקע בשווי של עשרות מיליוני שקלים.

"המחירים הגבוהים של צמודי הקרקע בהרצליה מרחיקים אותם מהישג ידם של רוכשי דירות רבים, ובשנים האחרונות גם היצע דירות הגן בבנייה רוויה היה נמוך", אומרת רוני טננבוים, סמנכ"לית השיווק בקבוצת יצחקי, המשווקת את פרויקט צמרות גליל ים בעיר, הכולל גם דירות גן. לדבריה, "ספציפית בעיר אנחנו רואים מגמה של מצמצמי דיור - אשר בוחרים למכור את בתיהם צמודי קרקע, המכילים שבעה עד שמונה חדרים, לטובת דירת גן עם חמישה חדרים".

"ההפרש בין שווי דירת גן לצמודי קרקע באזורי הביקוש עשוי להגיע ל-30%", מסביר את הפערים שמאי המקרקעין, עו"ד חיים מסילתי. לדבריו, "דירות גן בבניינים בני 5-6 קומות שוות כ-5% יותר מאשר במגדלי מגורים בני 15 קומות למשל. בנוסף, כאשר רוכשים צמוד קרקע מומלץ לבדוק את תוכנית המתאר העירונית. כיום המדיניות ביישובים רבים היא לבנות רבי קומות. לא חסרות שכונות של צמודי קרקע המוקפות בבניינים בני 20 קומות ויותר. במקרה כזה, ערך צמוד הקרקע עלול לרדת בכ-10%, בין היתר בשל איבוד הפרטיות – אחד היתרונות המרכזיים בצמודי קרקע".

הבדיקה מציגה ממצאים גם בעיר תל אביב. על פי הממצאים, ב-2016 נרכשו 11 דירות גן בלבד במחיר ממוצע של חמישה מיליון שקל, לעומת 33 בתים צמודי קרקע במחיר ממוצע של 6.8 מיליון שקל. "תל אביב זו אחת הערים היקרות ביותר בארץ, ומטבע הדברים היצע צמודי הקרקע נמוך - ומה שיוצא לשוק מאוד יקר", אומר סימן שאזו, מנכ"ל חברת נוגה יזמות נדל"ן הבונה את פרויקט פרוג 2 בצמוד לכיכר דיזנגוף בעיר. "מצד שני", הוא ממשיך, "בשל בנייה מסיבית של מגדלי מגורים בני עשרות קומות - אין כל כך היצע של דירות גן ולכן אנו רואים מיעוט של עסקאות.

(מקור: אלדר שיווק נדל"ן)

מה קורה ביישובי הפריפריה?

הבדיקה התמקדה גם ביישובי הפריפריה. בעפולה נחתמו בשנה החולפת 54 עסקאות של צמודי קרקע במחיר ממוצע של 2.1 מיליון שקל; לעומת דירת גן אחת מיד שנייה שנמכרה תמורת 790 אלף שקל. "בשנים האחרונות, בניית צמודי קרקע בעפולה נמצאת במגמת ירידה", אומרת שרון בן צבי, סמנכ"לית השיווק בחברת משולם לוינשטין הבונה ברובע יזרעאל בעיר את פרויקט נוף בראשית, בשיתוף עם החברות אגדים וקימה ברזילי.

לדבריה, "על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ב-2014 נבנו 113 צמודי קרקע בעיר, ב- 2015 נבנו 95 צמודי קרקע ובמחצית הראשונה של 2016 נבנו רק 33 צמודי קרקע. ההיצע הנמוך מביא בהתאם לעליית מחירים, כך שמי שמבקש לרכוש צמוד קרקע בעפולה ייאלץ לשלם יותר למרות מיקומה בפריפריה.

בקריית אתא נמכרה בשנה החולפת דירת גן אחת בלבד במחיר ממוצע של 1.1 מיליון שקל, לעומת שבעה בתים צמודי קרקע במחיר ממוצע של 1.3 מיליון שקל. "הפער במחירים בין דירת גן לצמוד קרקע יכול להגיע גם לכ-400 אלף שקל", מציינים בחברת שרביב, הבונה את פרויקט גבעת אלונים בעיר, שכולל הן דירות גן והן בתים צמודי קרקע.

בחיפה נמכרו במהלך השנה החולפת ארבע דירות גן במחיר ממוצע של 2.2 מיליון שקל, לעומת שבעה בתים צמודי קרקע במחיר ממוצע של 2.3 מיליון שקל. ואילו בדרום הארץ, הממצאים מצביעים על כך שבקריית גת דווחו לרשות המסים 40 עסקאות של צמודי קרקע במחיר ממוצע של 1.4 מיליון שקל, לעומת 16 עסקאות של דירות גן במחיר ממוצע של 1.1 מיליון שקל.