מי המרוויחים האמיתיים מתכניות תמ"א 38?
למרות הקשיים שמערימות המועצות המקומיות, הסטנדרטים הגבוהים ואתגרי התכנון - יותר ויותר יזמים בוחרים לבצע מבצעי שימור גם במסגרת תמ"א 38 באזורים היסטוריים ובעלי ערכים מיוחדים. כיצד מבוצע התהליך ומי קהל היעד?
בזכות עליית הבקשות למתן היתרי בנייה למבני מגורים על פי תמ"א 38 - ניתן לזהות לאחרונה מגמת התעוררות בשימור מבני מגורים היסטוריים, קטנים ובינוניים ברחבי הערים חיפה, ירושלים ות"א.
כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן
למרות הקשיים התכנוניים השמורים לפרויקטים מסוג זה, והעלייה המשמעותית בהוצאות מימון הניהול - יותר ויותר יזמים בוחרים לבצע מבצעי שימור גם במסגרת תמ"א 38 באזורים היסטוריים ובעלי ערכים מיוחדים. מעבר לערך ההיסטורי של הפרויקט, מדובר בפרויקט טרנדי, ייחודי ויוקרתי, שלא מתאים לכל אחד.
ההערכה כי מימוש תמ"א 38 ושימור מעלה את ערך הדירות ב-25% עד 40% בערך, וישביחו גם את ערך הנדל"ן באותו אזור. בחיפה לדוגמא, מתבצעים פרויקטים דומים במושבה הגרמנית, בשכונת אחוזה, ברחובות היינרך היינה, שדרות הנדיב, תל מאנה ואיזור הכרזת אונסקו, אזור הגנים הבהאים ועוד.
תכנית שימור המבנים החלה בשנת 1991, ומאז מקדמת חידוש מבנים בעלי חשיבות היסטורית, תרבותית ואדריכלית. מדובר במכלול שלם של פעולות ודרכים שונות, המבטיחות את קיום המבנים באופן תקין ושלם, לרבות שחזור המבנה, ייצובו ובנייתו מחדש על סמך תיעוד היסטורי, שיקומו ושיפוצו תוך מניעת הריסתו, פירוקו והרכבתו מחדש, שכפולו ואף העברתו למקום אחר.
מטרת המיזם ליצור מרקם עירוני עשיר ואיכותי, המכיל סביבה מגוונת השזורה בחלקים מן העבר וההווה כאחד. כך, אופיו של המקום מקבל ביטוי פיסי לזהותו המקומית והלאומית הייחודית, המספק תחושת שייכות. מעבר לתכלית התרבותית חברתית, גם קיימים אינטרסים כלכליים מאחורי הפרויקטים הללו, שכן שימור מורשת הבנייה והתרבות הוכחה גם כמקדמת תיירות ומשביחה את ערכי הנדל''ן בסביבה המשומרת, תוך מינוף הפעילות הנדל"נית העסקית באותו איזור.
הבעיה: תנאים מחמירים של הרשויות
תהליך השימור מורכב ממספר שלבים, כשהראשון בהם הוא זיהוי ורישום ברשימת השימור של הרשות המקומית. לאחר מכן, הרשות מבצעת תיעוד היסטורי ואדריכלי של המבנה. תיעוד הוא תהליך מתמשך של איסוף מידע הנדרש בתהליך השימור. התיעוד משמש כבסיס הידע לשימור. במקביל נערך סקר פיזי לרכישת מידע אודות מאפייניו הפיזיים והמבניים של המבנה וכן הערכה תרבותית של הנכס במטרה לאמוד את ערכו.
בפועל, למרות פוטנציאל בסופו של דבר בשורת הרווח האמור, ההשקעה הגדולה ואי הוודאות גורמות לרשויות להקפיד בחלק מהבניינים על שימור מחמיר. התוצאה היא קיפאון בקידום פרויקטים רבים, בו השלטון המרכזי והמקומי אינו מתערב ונמנע מעלויות "מיותרות". יתרה מכך, קיים קושי באיתור נתונים עדכניים להיקף רשימות בתים הזקוקים לשימור, דבר שבפני עצמו מעיד לכאורה על הבעייתיות הגלומה בכך.
כך, מרבית הרשויות אינן ממלאות אחר הוראות החוק בשל היעדר תמריצים כספיים, כגון הקמת מנגנון ממשלתי למתן מענקים והלוואות. קיימות עד היום אף רשויות מקומיות ללא ועדות שימור כלל שמטילות את האחריות על האגפים הלא מתאימים.
אין ספק כי הערך הכלכלי של בניין שעבר שימור גבוה יותר מזה של מבנה חדש, והוא מהווה לרוב פוטנציאל לפיתוח איכותי יותר של התכנון ומכאן השבחת הנכס. לכן קיים מתח מתמיד בין שמירת ערך הפרויקט והרווח הכלכלי שיכולים להפיק יזמי הנדל''ן ממבני שימור, למול השקעת המשאבים המרובה שמוטלת על כתפיהם על מנת לעמוד בתקני השימור.
כיום, על היזם לעמוד בסטנדרטים נוקשים הדורשים התאמות והתמחות ספציפית בהטמעתן, כזו שאין להרבה קבלנים בתחום. לרוב מדובר במבנים מוזנחים רעועים המצריכים תכנון ובנייה חדש על הקיים, לרבות עבודות בטון, ברזל, גימור, אינסטלציה וחשמל, תוך הסבת המבנה הקיים לתקנים של היום.
בנוסף לכך, פרויקטים של התחדשות עירונית כמו תמ''א 38 ופינוי-בינוי, מהווים סכנה ממשית לאותם מבנים בעלי ערכים אדריכליים ייחודיים. מבנה שנשמט מרישומי העירייה, עשוי לההרס ולקחת לקברו את ההיסטוריה העומדת מאחוריו, לטובת פרויקט חדש במסגרת תמ''א 38.
הוראות תמ"א 38 מאפשרת גם שימור מקל
סעיף 19 להוראות התמ''א 38 קובע כי הוועדה המקומית רשאית בשימור מקל להתיר תוספות בנייה מכורח התמ''א למבנים לשימור. זאת, לאחר שהשתכנעה על ידי מהנדס העיר כי אין בהן להזיק לערך האדריכלי ההיסטורי של המבנה. מבחינת היזמים זוהי החלטה מורכבת, שכן במידה והוועדה תכליל את נושא השימור בתמ''א, זכויות הבנייה יוענקו וההיתכנות הכלכלית תעלה בהרבה.
כל זאת - כאשר עצם פעולות השימור מצריכות משאבים כלכליים מוגברים, שכן הבנייה לשימור יקרה ביותר ועולה לרוב בעשרות אחוזים על פני בנייה סטנדרטית של בניין חדש. מכאן ששילוב השקעת המשאבים לצד זכויות מופחתות והיעדר תוכנית לאומית מוסדרת למתן יותר תמריצים של הטבות במס, מקשה ביותר על התכנות פרויקטים לשימור. בייחוד באזור מרכז הארץ ובעיר תל אביב בפרט, תכנית השימור עדיין כלכלית שכן כל מ''ר באזורים אלו מתומחר במחיר שיא.
רוכשי הדירות בפרויקטים לשימור
הלקוחות הבוחרים בדירות לשימור, מטבע הדברים, הם בעלי "כיס עמוק" שנושא המחיר לרוב אינו שיקול מרכזי בהחלטה עבורם, שכן הם רוכשים את הנכס לא לשם ההשקעה, אלא הערך הרגשי הנלווה אליה. לעומת זאת, בעבור לקוחות הרוכשים דירה חדשה רגילה בפרוייקט של תמ''א 38, מראה הנכס והארכיטקטורה בו, אינה שיקול מרכזי להחלטה אלא מותרות, לכל היותר.
אלו, מונעים משיקולים פרקטיים וכלכליים יותר. נכס משומר יקר בהרבה מדירות שנמכרות במסגרת התמ"א 38, וכאמור, לרוב מצויים מלכתחילה באיזור המרכז, שם יוקר הנדל''ן בשחקים.
לאור כלל הסיבות האמורות, האתגר היזמי והביצועי בשימור רב יותר. פרויקטים לשימור מבנים היסטוריים, במיוחד אלו המסווגים כפרויקט לשימור מחמיר או מחמיר למחצה, מאתגר ויקר יותר.
לכן קיים צורך דחוף בהעמקת הידע ומציאת כלים בנושא ההיבטים הכלכליים של השימור, כמו גם פיתוח תמריצים כלכליים, כמו הקלות מס או מתן מענקים והלוואות. במקביל, יש לפעול להגברת המודעות להקמת ועדות שימור בכל הערים.
הכותב הוא שותף ביוסף ישורון ושות' עורכי דין המתמחה בתכנון ובנייה והתחדשות עירונית
לפנייה לכתב/ת 
