שתף קטע נבחר
הכי מטוקבקות
    זירת הקניות
    המפתח לחיסכון: כך תבחרו נאמן לעסקת נדל"ן
    כל עסקת נדל"ן, בין אם מדובר בקניית דירה או רישום זכויות, מתחילה בבחירת הנאמן הנכון לניהול העסקה. מספר תביעות רשלנות מהעת האחרונה מוכיחות עד כמה חשוב לבחור נאמן באופן מושכל, אשר יעזור לשני הצדדים להתנהל במינימום נזק לנכס ולכיס. מדריך

    עסקאות מקרקעין מכל סוג - בין אם מדובר ברכישת דירה או רישום זכויות בפרויקטים גדולים - נמשכות בדרך כלל מספר שנים, ולכן מפקידים הצדדים כספים בנאמנות אצל עו"ד המייצג אותם. חוק הנאמנות אמנם קובע באופן ברור את הסמכויות והחובות של הנאמן, אך בעת האחרונה אנו עדים לתביעות רשלנות המוגשות נגד עורכי דין אשר התרשלו במילוי תפקידם כנאמנים.

     

    כתבות נוספות בערוץ הנדל"ן

     

    חוק הנאמנות מגדיר מהי נאמנות ומהן סמכויותיו וחובותיו של הנאמן, לפיו הנאמן יהא מי שהוסמך לכך. על הנאמן להחזיק בנכס לטובת אדם אחר הקרוי בלשון החוק הנהנה, שכן בסופו של יום הוא אשר יהנה מאותם כספים המוחזקים אצל הנאמן. במרוצת השנים האחרונות, פורסמו מספר פרשות המציבות תמרורי אזהרה נגד מילוי תפקידם של המייצגים הנאמנים בעסקאות מקרקעין.

     

     (צילום: shutterstock)
    (צילום: shutterstock)

    מהו הסכם הנאמנות בעסקאות מקרקעין? מדובר על הסכם המוכר בחוק, בו נרכש נכס שאינו נרשם על שמו של הרוכש, אלא על שם הנאמן. בהסכם יוצג אדם אחר כמבצע העסקה, כך שניתן לשמור על אנונימיות מוחלטת למול כל צד שלישי באשר הוא, למעט רשות המסים.

     

    הנאמן הינו נציג הפועל בשמו של בעל הנכס עבור אותו נכס מסוים, ופועל למען טובתו של הנהנה, ללא אינטרס כלשהו בנכס. על הכספים לצאת למטרת הפרויקט של הנהנה בלבד - וזהו תנאי בסיסי לקיומה של נאמנות.

     

    לאור המורכבות של דיני הנאמנות והחלתם בתחום מיסוי המקרקעין בפרט, המסובך והמורכב גם כן, יש לבחון את אמצעי הזהירות על מנת להימנע מכשלים רבים אפשריים ולצמצם נזקים. להלן מספר כללים מנחים:

     

    הסכם הנאמנות: הסכם הנאמנות הוא הבסיס לעבודתו של הנאמן ולפעולותיו. מכאן, שיש להקפיד על ניסוח הסכם נאמנות נהיר ומפורט אשר אינו משאיר מקום לפרשנות סובייקטיבית. יש להגדיר בהסכם את כללי העבודה, לרבות הנחיות מפורשות, לוחות זמנים וכדומה.

     

    שאלת בחירת המייצג: אמנם תפקיד הנאמן בעל אחריות ומיומנות רבה, אך בצדן מצויה סנקציה. שכן הנאמן חייב בדיווח על כל צעד ושעל שפסע. מכאן שמומלץ שהנאמן הנבחר, יהא אמין על שני הצדדים לעסקה ומודע לכל חובותיו המנויות בחוק. למותר לציין, שיש לבחור בבעל הניסיון והמיומנות הדרושים לכך, למען צמצום הסיכונים והנזקים בצידם. כמובן שהאפשרות העדיפה, נאמן אשר הומלץ עליו ממקור ראשון.

     

    חשבון נאמנות: מומלץ לפתוח חשבון נאמנות ייעודי עבור מטרת ההשקעה בלבד, על מנת ליצור מסגרת מוסדרת לכספי הנאמנות. כמו כן, הצעד הנבון יהא ליידע את פקיד הבנק בדבר פתיחת חשבון הבנקאות גם כדי לתת רשת ביטחון נוספת ובכדי למנוע מצבי מרמה ועוקץ.

     

    היתרון בנאמנות משותפת: הנאמנות צופנת בחובה סיכונים רבים ופרצות רבות אשר ניתן לנצלן לעקיפת החוק. לכן קיימת אפשרות של נאמנות משותפת שבה עורכי הדין של שני הצדדים לעסקה משמשים כנאמנים. כך, הפקדת הכספים בנאמנות ו/או שחרורם לידי המוכר, תתבצע אך בחתימתם של שני הנאמנים. חרף רמת הבטיחות והוידוא הגבוהה של המנגנון, יש לדעת כי הוא אינו אהוד על עורכי הדין בשל בעיות טכניות ולוגיסטיות במרביתן.

     

    שימו לב - הסיכון בנאמן יחיד: כאשר נאמן יחיד אמון לבדו על כספי הנאמנות, עלול להיווצר סיכון לקונה הנכס. הקונה חשוף למצבו הכלכלי של המוכר בעל הקניין אשר עלול אף לפגוע בכספי הנאמנות. משכך, חשוב להיות מודע לסיכונים הפוטנציאליים הקיימים, שכן פעולות הנאמן בעלות השפעה כלפי הקונה ולכן על נאמן יחיד מוטלת אחריות גדולה ומכופלת, לפיה אין בידו להסכים להשקעת כספי הנאמנות בדרך שעלולה לסכן את ערכם.

     

    על הנאמן היחיד לנהוג במשנה זהירות, ולוודא את קיומם של סיכונים במסגרת העסקה שבין הצדדים. מטרת פיקדון הנאמנות היא לשמש כערובה עבור כיסוי חובותיו של המוכר לרשויות, ועל עורך הדין הנאמן לשמור על ערובה זו עבורן.

     

    מומלץ, בכדי למנוע סיכונים מיותרים בכספי הנאמנות, לסייג את סעיף הנאמנות בהסכם באופן שלמוכר תיוותר הזכות להחליט כיצד יושקע כספו אך בד בבד, להגביל את ההשקעה לאפיקים סולידיים בלבד. עוד ניתן להסכים, כי כספי הנאמנות יוחזקו בידי ב''כ הקונה לשם איזון הכוחות בין הצדדים.

     

    דרישת האנונימיות: האנונימיות חיונית ומומלצת בעיקר במקרים בהם לרוכש ישנו חשש שאם זהותו תיוודע למוכר, העסקה לא תצא לפועל או לחלופין, כאשר הרוכש הינו איגוד מקרקעין המצוי בהליכי יסוד בעת הרכישה. אך חשוב לציין, האנונימיות אינה תקפה למול רשות המסים כאמור, בשל חשיבות מעורבותה בעסקאות מעין אלה. לפיכך, חשוב לערב עורך דין מקצועי בעל ידע בתחום המיסוי, לא פחות מתחום הנדל''ן והמקרקעין.

     

    מיסוי במסגרת הנאמנות: מיסוי הינו תחום סבוך שללא מומחיות וידע נרחב, טמונים בו כשלים רבים. במסגרת חוק מיסוי נאמנויות (תיקון 147 לפק' מס הכנסה), מוגדרות כארבע נאמנויות עיקריות הממוסות בצורה שונה ונפרדת ומכאן שעל הנאמן להיות בקיא בסוגיית המיסוי ולהכירה לעומקה.

     

    חובת הדיווח חלה הן על נאמנויות ישראליות והן על נאמנויות בין-לאומיות, וכן יש להדגיש כי אי דיווח על הנאמנות מהווה עבירה פלילית. לכן, מומלץ לעקוב אחר פעולותיו של הנאמן ולהיות מודע להליכים הנעשים והנדרשים, על-מנת להימנע מסיבוכים מיותרים.

     

    הכותב הוא שותף מייסד אושרי שלוש פירמת עורכי דין ונוטריון המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית. אין משום הכתוב בגדר ייעוץ משפטי או חוות דעת

     

    לפנייה לכתב/ת
     תגובה חדשה
    הצג:
    כל התגובות לכתבה "המפתח לחיסכון: כך תבחרו נאמן לעסקת נדל"ן"
    אזהרה:
    פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
    טיסות
    mastercook
    מומלצים