שתף קטע נבחר
הכי מטוקבקות
    זירת הקניות
    קניתם דירה וגיליתם פגמים באיחור? בעיה שלכם
    קניתם דירה לאחרונה, וגיליתם באיחור ולאחר השלמת העסקה שהיא דורשת שיפוץ יסודי - בגלל בעיות שהמוכרים לא טרחו להציג לכם? אל תמהרו להגיש תביעה - פסק דין שהתקבל לאחרונה קובע כי האחריות היא דווקא על הקונים

    החלטתם למכור את הדירה שלכם. מהו המידע שחובתכם להעביר לקונים? האם עליכם למסור את ההיסטוריה המלאה של הנכס, הכולל פירוט של כל הפגמים שנתגלו בו לאורך השנים - כולל אלו שכבר תוקנו ובאו לסיומם? ובמקרה אחר, נניח שרכשתם דירה לאחרונה, וגיליתם לאחר השלמת העסקה שהיא מלאה בליקויים. האם אפשר לדרוש מבעלי הדירה הקודמים לתקנם? פסק דין שהתקבל לאחרונה מספק תשובה מעניינת לשתי השאלות האלו.

     

    כתבות נוספות במדור בית ישראלי

     

    במקרה שהגיע לפתחנו, נמכרה דירה ישנה בת כ-16 שנה, אשר בעלי הדירה (המוכרים) כלל לא התגוררו בה, אלא השתמשו בה כנכס להשכרה. כחודש לאחר המכירה הופיעו בה, לטענת הרוכשים, ליקויי רטיבות שונים. או אז, הגישו בעלי הדירה החדשים תביעה נגד הבעלים הקודמים, בטענה כי אלו האחרונים לא גילו להם את כל הליקויים - כולל ליקויי בניה אשר היו בדירה קודם למכירתה.

     (צילום: shutterstock)
    (צילום: shutterstock)

    ברור לכל, כי פגם או מום בנכס העומד למכירה עלול לגרום לפגיעה משמעותית בערכו. לפיכך, לעיתים מנסה המוכר להפחית מחשיבות הפגם או המום, אם בכלל יידע את הקונים על קיומו. הפסיקה הקיימת הבהירה באופן ברור כי קיימת חובה משפטית (ואף מוסרית) מצד מוכר הנכס לגלות את כל הפגמים המהותיים הידועים לו בנכס הנמכר. מצד שני, מטיל בית המשפט חובה זהה על הקונה, לבצע את כל הבדיקות המקדימות הנדרשות לגבי מצבו של הנכס, כולל בדיקות באמצעות איש מקצוע מוסמך.

     

    במקרה שלפנינו טענו מוכרי הדירה כי הצהירו בפני הקונים על כל הליקויים אשר היו ידועים להם, וזאת בהתאם למידע אשר היה ברשותם, אשר התקבל מהשוכר האחרון ששכר את הדירה - ולכן אין להטיל עליהם כל אחריות לתיקון הליקויים החדשים אשר התגלו. בית המשפט, שנדרש להכריע בסוגיה, דחה את התביעה ופסק לטובת מוכרי הדירה, כאשר הוא קבע שלושה עקרונות חדשים, שהם חשובים למוכרי ורוכשי דירות כאחד:

     

    ליקויים בנכס אשר תוקנו וטופלו באופן מקצועי ולא חזרו שוב במשך תקופה אינם בהכרח חייבים בדיווח לרוכשי הנכס.

     

    פגמים גלויים לעין כל, כמו למשל סדקים בקירות, אשר ניתן בקלות לאתרם ולזהותם הם חלק מהנכס הנמכר במצבו ביום המכירה. לא ייתכן כי קונה אשר היה אמור לראות את הפגמים הללו, יטען אחר כך כי לא גילו לו אותם.

     

    מוכר נכס אשר לא התגורר בו, יכול בהחלט להסתמך על המידע אשר מעביר לו שוכר הנכס לגבי הימצאות ליקויים אי היעדרם.

     

    מתברר כי תביעה נגד בעלי הנכס הקודמים בעניין ליקויים ופגמים בדירה לא תתקבל בקלות - גם כאשר מדובר בדירה ישנה אשר היו בה ליקויים ופגמים בעבר. בית המשפט התחשב בכך שמוכרי הדירה לא התגוררו בה טרם המכירה, וקבע שבמקרים שכאלו, על הקונה הסביר מוטלת חובה מוגברת לבדוק את הנכס, מכיוון שלמוכר אין ידע לגבי ליקויים בנכס מלבד מה שנאמר לו על ידי השוכר.

     

    בית המשפט הטיל את האחריות דווקא על הקונים, אשר לא ביצעו כנדרש את הבדיקות הנדרשות. בנסיבות אלו, נקבע כי הקונים לא יוכלו לטעון כי הוטעו וכי לא גילו להם על כל הפגמים בדירה. רוכשי דירות צריכים להיות מודעים לחובת הבדיקה המוגברת, שכן לא בכל מקרה ניתן יהיה להטיל את האחריות על מוכרי הדירות על ליקויים שהם החמיצו.

     

    הכותב הוא מומחה בדיני נדל"ן, שותף במשרד עו"ד שמעוני אלסטר את רזיאל, שייצג את הנתבעים בעלי הדירה הקודמים

     

    לפנייה לכתב/ת
     תגובה חדשה
    הצג:
    כל התגובות לכתבה "קניתם דירה וגיליתם פגמים באיחור? בעיה שלכם"
    אזהרה:
    פעולה זו תמחק את התגובה שהתחלת להקליד
    מומלצים