"תסמונת התאומים" בארץ: בורחים ממגדלי משרדים

תסמונת מגדלי התאומים מגיעה לישראל: חברות נדל"ן מדווחות על עודף היצע, תפוסה נמוכה וצניחת מחירים במגדלי משרדים - במיוחד בקומות הגבוהות - בשבועיים האחרונים, בעקבות הפיגוע בניו-יורק. הנתונים הללו הביאו את הנדל"ן המרוכז במגדלי משרדים לשפל הקשה ביותר בשנים האחרונות, במיוחד באזור המרכז.

האינתיפאדה, ההאטה הגלובלית בהיי-טק, המיתון במשק הישראלי, ועכשיו אירועי הטרור בארה"ב שיצרו גם אי ודאות בכלכלה העולמית - גורמים לאחד המשברים העמוקים שידע תחום זה מאז הקמתו.

סוקר השווקים לוי יצחק מדווח, כי רבבות מ"רים עומדים כעת להשכרה באזור תל אביב ורמת גן במחירי מציאה. חברות ותאגידים מציעים שטחים שלהם בשכירות משנה, לעתים במחירים נמוכים ממה שהם עצמם מחויבים להם בחוזי השכירות. במקרים רבים מוצע לשוכרים הפוטנציאלים ציוד וריהוט חינם. במקרים אחרים, בעלי נכסים מוכנים להשכיר שטחים ללא תמורה לשנה ויותר, ובלבד שהשוכר ישלם את הארנונה.

המחירים בשוק המשרדים, קובע יצחק, מצויים עתה ברמה הנמוכה ביותר - בכ-20% מאז שנת 96', שנחשבת שנת השיא בפעילות בעשור הקודם".

שמאי המקרקעין אהרון בוץ, מ"מ יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מבהיר: השגשוג שאפיין את המשק הישראלי בתחילת שנות ה-90, שצמח על גלי העלייה ממדינות חבר העמים, היה הזרז העיקרי לתנופת הפיתוח והשבחת נכסים בשוק המשרדים. מגמת הגידול וההשבחה התבטאה, כמובן, גם בעליית מחירים, שהגיעו לשיא באמצע שנת - '96 ומאז החל משבר הנדל"ן הכללי, שהשפיע על תחומי המגורים ומבני תעשייה ומשרדים. אך בנקודת זמן זו המצב הוא באמת בכי רע".

שטחים רבים להשכרה

להלן כמה דוגמאות הממחישות את המצב החדש בענף:

טריון מציעה 3,000 מ"ר במגדלי עזריאלי בתל אביב במחיר של 18 דולר למ"ר לחודש. חוזה השכירות של החברה הוא לפי 21 דולר למ"ר - כלומר טריון מוכנה להפסיד כל חודש 9,000 דולר.

צ'ק-פוינט מחפשת שוכר משנה לשטח בן 2,000 מ"ר ליד בורסת היהלומים ברמת גן ב-17 דולר למ"ר. החברה חתומה על חוזה שכירות לפי 20 דולר למ"ר, כלומר מוכנה להפסיד כל חודש 6,000 דולר.

קוויבר פינתה בבית רובינשטיין בתל אביב שטח של 1,000 מ"ר, עליו שילמה 20 דולר למ"ר. הקומה מוצעת להשכרה ב-16 דולר למ"ר לחודש. כך נוצרת מניעת הכנסה של 4,000 דולר לחודש.

באופן רשמי אין בעיה. המחירים נותרו ללא שינוי, אלא שבעת חתימת החוזים, המחירים צונחים מטה מטה ב-20%-15%. במקרים מסוימים מחליטות חברות הממוקמות במשרדים שמחיריהם גבוהים - 25-21 דולר למ"ר לחודש - לשבור את החוזים, גם אם התוצאה היא תשלום קנס גבוה, ולעבור לבניין זול יותר.

המשבר הקשה ביותר הוא באזור תל אביב ורמת גן, שעבר שינוי מהותי בעשור האחרון. יותר מ-2.8 מיליון מ"ר, המהווים כ-60% מסך שטחי המשרדים בערים אלו, מצויים בבניינים חדשים שהוקמו בעשור האחרון", קובע סקר של לשכת שמאי המקרקעין.

מנתוני הסקר עולה עוד כי בתל אביב ורמת גן בלבד יש עתה 4.6 מיליון מ"ר משרדים, מהם 19% בבנייני מגורים, 28% בבנייני משרדים ישנים וכ-53% בבנייני משרדים חדשים.

תקוות בעקבות תוכניתו של שרנסקי

במשרד השיכון תולים תקוות בתוכנית חדשנית המתפרסמת כאן לראשונה. הוגה התוכנית הוא השר נתן שרנסקי, המודאג ממחירי שכר הדירה למגורים, בגלל היצע נמוך של דירות ונסיקת מחירי השכירות בעקבות שער הדולר. התוכנית מציעה לעיריות לפנות באמצעים שונים משרדים מבנייני מגורים הממוקמים בדירות פרטיות. שרנסקי מקווה ללכוד שני ציפורים במכה אחת: להגדיל את תפוסת מגדלי המשרדים ולהגדיל את היצע הדירות להשכרה. תוכנית זו משתלבת במגמה כוללת של משרד השיכון, לעודד השקעות של יחידים וחברות בבניית מגורים להשכרה.

גם אם תצליח תוכנית זו, מעריכים עתה בחוגי נדל"ן, יעבור עוד זמן רק עד שתחול התאוששות משמעותית במצב מגדלי היוקרה, שסר חינם בעולם, מאז הצליח הטרור למוטט את בנייני התאומים בניו-יורק. עד 11 בספטמבר, היום בו קרסו המגדלים, נהגו אנשי נדל"ן לחזור על הסיסמה: מגדלים משדרים יוקרה". עכשיו כבר מודים (בשקט): מגדלים משדרים גם סכנה.

השבוע הורה בית המשפט הצבאי בשומרון לעצור שבעה פעילים של החזית העממית לשחרור פלסטין, שתכננו לבצע פיגוע התאבדות באמצעות מכונית תופת במגדלי עזריאלי בתל אביב. התחושה היא, שכיום מגדלים מועדים יותר לפורענות.

יש גם החושבים אחרת, ומאמינים כי בחלוף הטראומה של מגדלי התאומים, יחזרו חברות לקחת בחשבון את היתרון שבמיקום יוקרתי כסמל של סטטוס והקרנת יציבות ובטחון כלכלי. בנקים זרים להשקעות, כמו בנק-אוף-אמריקה, סיטי-בנק, מורגן-סטנלי, דויטשה-בנק ועוד, לא יוותרו כנראה על מיקום משרדיהם במגדלי היוקרה, על אף הטראומה שעברו מספר חברות בתאומים, דוגמת מריל-לינץ'. כך גם חברות התעופה, למרות המשבר הכלכלי הפוקד אותן.

דליה אילת, מנכ"ל סינגפור-איירליינס בישראל, שמשרדיה ממוקמים בפנטהאוז של מגדל בדיזנגוף-סנטר: מיקום ועיצוב המשרדים של החברה בכל הארצות הם חלק בלתי נפרד מתדמית שהיא מקרינה ברמת שירותיה". ומה לגבי ביטחון? מסוכן באותה מידה בקניון בנתניה או בפיצריה בירושלים", אומרת אילת.

שגרירות הולנד, למשל, נוקטת גישה שונה, וביטלה בשבוע שעבר בעקבות האירועים את המעבר שתכננה למגדלי עזריאלי.