דירת מפלט: רכישת נדל"ן בחו"ל

המשבר הביטחוני, חוסר הוודאות במשק הישראלי והליברליזציה במטבע החוץ מדרבנים יותר ויותר ישראלים להשקיע כספים בחו"ל. ב-2001 השקיעו תושבי ישראל בחו"ל 4.5 מיליארד שקל, ומגמה זו לא צפויה להשתנות ב-2002, אלא אם יקרה הבלתי ייאמן: יימצא פתרון של שלום לסכסוך עם הפלשתינים, ויסתיים המשבר הכלכלי.

ההערכה היא, כי קרוב למחצית מהסכום שמשקיעים הישראלים בחו"ל מיועד לרכישת נדל"ן. כל ישראלי שקונה דירה בחו"ל רוצה, כמובן, להרוויח מכך כסף רב ככל האפשר באמצעות השכרתה או מכירתה לאחר זמן מה, אולם חשוב להבין שקניית נכס בחו"ל היא הרבה יותר מאשר עסק כלכלי טהור: עבור ישראלים רבים משמש הדבר כמעין תעודת ביטוח נוכח ההחרפה המתמשכת במצב הביטחוני והעתיד ההולך ומתקדר.

זה כדאי? כן, אבל בישראל

המיתון המתמשך מביא לירידה בביקוש לדירות בארץ, אך במקביל גדל הביקוש לדירות להשכרה, שהרי האנשים ממשיכים ללמוד, להתחתן, להוליד ילדים ואפילו לעלות לישראל. כתוצאה מכך יורדים מחירי הדירות, אך מחירי ההשכרה עולים. התוצאה: הולכת וגדלה כדאיות הרכישה של דירות בישראל לשם השכרתן. התשואה על השכרת דירה מגיעה כיום בישראל - בממוצע - ל-7.5%. התשואה הזאת דומה לזו המושגת במדינות רבות באירופה, אם כי היא עדיין נופלת באופן משמעותי מהתשואה שניתן להשיג בקנדה (כ-12% נטו).

הוזלת הדירות למכירה והתייקרות הדירות להשכרה נובעת, בין היתר, מכך שמחירי הדירות למכירה נקובים כיום בשקלים או שהם צמודים לשער נמוך של הדולר, ואילו מחירי ההשכרה צמודים לשער המעודכן של הדולר. כיום גם קל יותר לקנות בישראל דירות להשקעה בגלל שיעורי המימון הגבוהים שמציעים הבנקים למשכנתאות - 95%-90%.

אבל מעבר לתשואה יש שני יתרונות בולטים נוספים לרכישת דירה בחו"ל: 1. בישראל קיים מיסוי כבד על רוכשי דירות לצורכי השקעה, המגיע עד כדי 50% מערך הדירה. בחו"ל מדובר בלא יותר מאשר 25%. 2. ההוצאות השונות על רכישת הדירה, לרבות הריבית על המשכנתא, מוכרות בחו"ל וניתן לקזזן מהמיסים. בארץ אין אלה הוצאות מוכרות - אומר חיים קיפל, מנכ"ל אי-אם-איי.

יתרה מזאת, בנק אדנים למשכנתאות מציע לרוכשי דירות בחו"ל מימון בשיעור של עד 100% ממחיר הדירה - אך תמורת שיעבוד דירתו בארץ של המשקיע. לדברי מנכ"ל בנק אדנים, איציק אלוני, בחו"ל לא ניתן, בדרך-כלל, להשיג שיעור מימון כה גבוה.

מהם הסיכונים? החוק, הכלכלה, העיתוי

רכישה מוצלחת של נדל"ן מחייבת שפע של מידע: מהו העיתוי הנכון לרכישה? מהו האיזור המועדף? מה אומר החוק בכל מדינה (ובאותה מדינה, בין המדינות השונות)? גם כאשר מדובר בנכס קרוב מדובר במידע שלא תמיד קל להשיגו. על אחת כמה וכמה כשמדובר בנכס הנרכש בארץ זרה ורחוקה.

לשם המחשה: בעוד שבארץ נעשה רישום הנכסים בלשכה לרישום מקרקעין (טאבו), הרי במדינות רבות אין גוף כזה, והרישום נעשה בדרכים אחרות. יתר על כן, במדינות מסוימות לא יכולים משקיעים מחו"ל להשיג בעלות מלאה על הנכס שרכשו, וזכויותיהם מוגדרות באופן מצמצם כגון זיקת הנאה, או חכירה.

במלים אחרות: השקעה בנדל"ן בחו"ל ללא היכרות אינטימית עם הכלכלה והחוק של כל מדינה עלולה להסב נזקים עצומים. במיוחד נכון הדבר ביחס למזרח אירופה, שם יש לנכסים רבים היסטוריה בעייתית מאוד. למשל, בתים רבים הופקעו בעבר על-ידי השלטון הקומוניסטי ומוצעים כיום למכירה. מי שרוכש דירה כזאת, עלול להיתקל בתביעות מצד הבעלים הקודמים ולהפסיד את כל השקעתו. ליווי משפטי צמוד של עו"ד מקומי הוא איפוא צעד מחויב המציאות. גם את חוקי המיסוי בכל מדינה ומדינה לא ניתן לצלוח ללא רואה-חשבון מקומי. לשם המחשה: מי שמוכר ביפאן דירה שרכש, עלול להידרש לשלם מס הגבוה מרווחי המכירה, אלא אם כן הוא נעזר ביועץ מס מקומי. היועץ גם יידע לומר מראש אם מותר להוציא את רווחי ההשכרה במטבע חוץ, ומהו האופן המומלץ לרישום הבעלות: על-שמו הפרטי של הרוכש, על-שם חברה ישראלית או אולי על שם חברה זרה?

חברות שיווק וניהול מקצועיות - דוגמת סקיי-ליין וקבוצת קנדה-ישראל אשר מתמקדות בטורונטו שבקנדה או אנגלו-סכסון המתמקדת בפאריז, בלונדון ובפלורידה - לוקחות על עצמן את הטיפול בכל ההיבטים הנוגעים לרכישת נדל"ן בחו"ל, ומציעות ללקוחותיהן לא רק דירות, אלא גם מסייעות להם להשיג אשראי בתנאים נוחים, מאתרות עבורם שוכרים, גובות עבורם דמי שכירות ומעניקות ייעוץ בנושאים רלוונטיים שונים כגון מיסוי. אולם תמורת השירותים האלה הן גובות עמלות, המפחיתות את התשואה המושגת מהשכרת הנכסים. יחד עם זאת קשה להעלות על הדעת השקעה מוצלחת בחו"ל בלעדיהן.