לאחר הרפורמה: מבנה ההשקעה המומלץ

כפי שהוזכר במאמרים הקודמים, העיקרון שעמד בבסיס בחירת מבנה האחזקה בנדל"ן בחו"ל, ובהשקעות בכלל, בתקופה שלפני הרפורמה, היה האופי הטריטוריאלי של פקודת מס הכנסה. אומנם לגבי מיסוי רווחי ההון קבעה הפקודה במפורש שקיימת תחולה בינלאומית כוללת על בסיס פרסונלי של תושבות, אך לגבי מיסוי הכנסות רגילות (פר אותיות) הדין הישראלי קבע תחולה טריטוריאלית.

לפני ואחרי הרפורמה

מבני ההחזקה שלפני הרפורמה התבססו על החזקה דרך חברה זרה אשר נחשבה כגוף נפרד לצרכי מס בעיני הדין הישראלי. כך, עקרונית, בעזרת תכנון קפדני ושמירה על ניהול ושליטה אמיתיים מחוץ לישראל, לא היו הרווחים המופקים מן ההשקעה חייבים במס כלשהו בישראל.

לעומת זאת, לאחר הרפורמה המבנה שיש ליצור ביחס להשקעות נדל"ן בארה"ב הינו כזה השם דגש על שקיפות חברות ההחזקה השונות, הן ביחס לדין האמריקאי והן ביחס לדין בישראל. מבנה כזה יוכל לנצל את הפחתת המס על רווח הון בישראל מ-50% ל-25%, וזאת החל מה-01.01.03.

המבנה

יחיד תושב ישראל ישקיע ישירות או דרך חברה ישראלית שקופה (במידה והוא חפץ ביתרונות התאגידים של השקעה במסגרת של חברה בע"מ) שתחזיק בשותפות אמריקאית מוגבלת (LLP) אשר הינה בגדר גוף שקוף לצורכי מס, הן בדין האמריקאי והן בדין הישראלי. ה-LLP תשקיע בנדל"ן בארה"ב. בנוסף, במידה והוחלט על שימוש בחברה ישראלית שקופה, חברה זו תבצע הליך check the box שהינו הליך בחירה, פשוט וטכני, על פיו בוחרת החברה להחשב כחברה שקופה לצרכי מס בארה"ב.

רווח הון - מיסוי בארה"ב

במידה והנכסים הנמכרים הוחזקו במשך למעלה משנה – מס על רווח ההון (long term capital gain) בשיעור של 20% (או 18% במידה והנכס הנמכר הוחזק במשך למעלה מ-5 שנים). המיסוי יעשה במישור היחיד, שכן ה-LLP והחברה הישראלית השקופה אשר ביצעה check the box, הינן בגדר גופים שקופים לצרכי מס בארה"ב.

רווח הון - מיסוי בישראל

היחיד יהיה חייב במס בשיעור של 25% על רווח ההון ממכירת הנכסים, תוך קבלת זיכוי על המס ששולם בארה"ב. שיעור זה יחול על נכסים שנרכשו לאחר ה-1.1.03 במקרה שנרכשו קודם לכן יחול שיעור מס ליניארי על פי יחס תקופת החזקה בנכס לפני ואחרי ה- 1.1.03.

הכנסות שכירות

בארה"ב תהיה חבות במס ע"פ המס השולי החל על היחיד (עד 39.1%), כולל הכרה בהוצאות מימון. בישראל תהיה חבות במס ע"פ שיעורי המס הרגילים (עד 50%) תוך הכרה בהוצאות וזיכוי בגין המס הזר. במידה ומדובר בהכנסות פאסיביות יוכל היחיד לבחור לשלם מס בשיעור של 15% על המחזור בניכוי פחת וללא הכרה בהוצאות ובמס הזר.

חלוקת דיבידנדים – מאחר וכלל הגופים נחשבים כגופים שקופים לצורכי מס, הן בישראל והן בארה"ב, הרי שחלוקת דיבידנדים על ידם לא תקים חבות במס בישראל ובארה"ב כאחד.

מבנים קיימים – יצוין כי ניתן, במרבית המקרים, לערוך התאמות במבני החזקה קיימים, אשר, מטבע הדברים, תוכננו על מנת לתת מענה למצב החוקי הקודם, ולהתאימם להוראות הרפורמה, אולם נושא זה מצריך דיון נפרד.