רוכשים דירה: מדריך להגנה עצמית

כשרכשו בני-הזוג כ' דירה ראשונה לפני שנתיים וחצי, לא היו כל סימנים לכך שיוסי מושקוביץ', אחד הקבלנים המוכרים והידועים בארץ, ייפול. באותם הימים הוא בנה את אחד הפרויקטים היוקרתיים ביותר בארץ בתחום ההיי-טק - מול איצטדיון יד-אליהו בתל-אביב - ובין הלקוחות שלו היו גופים מוסדיים רבים.

הסתבכותו של מושקוביץ' פגעה ברבים, וגם בבני-הזוג כ' שרכשו דירת 4 חדרים בנשר. שנה וחצי עוכב הליך מסירת הדירה, אף שהכסף כבר שולם ברובו.

כיום, בשל המשבר הכלכלי הממושך שבו שרויה המדינה, ישנם קבלנים רבים - מהם בעלי מוניטין - ששרויים בקשיים חמורים, וכל עשיית עיסקה איתם פירושה פוטנציאל לשפע של צרות צרורות. להלן מדריך מקוצר המסביר כיצד ניתן לזהות מראש, לפני חחימה על עיסקה, מהו מצבה של חברת הבנייה, ומה חשוב לוודא בעת ניסוח חוזה הרכישה כדי להבטיח את הכסף ששולם עבור הנכס.

בדיקת החוסן הכלכלי

האם ניתן לוודא בביטחון גמור את מצבה הכספי של חברת הבנייה? למרבה הצער, התשובה לכך היא שלילית. ניתן להשיג מידע רב וחיוני, אך כמעט בלתי אפשרי להגיע למצב של שקיפות מוחלטת - במיוחד אם החברה רוצה להסתיר מידע רגיש.

נכון להיום, רשם הקבלנים, שבו רשומים רבים מהחברות ומהקבלנים (ועם מי שאינם רשומים מומלץ לא לעשות עסקים), אינו מספק אינפורמציה באשר לאיתנות החברות הרשומות. תדפיס מידע-מצב ניתן לקבל אצל רשם החברות במשרד המשפטים, אולם המידע המצוין בתדפיס כזה הוא חלקי. ניתן לחייג אל מוקד המידע של רשם החברות (מספר טלפון: 171), למסור את שם החברה ואת מספרה הרשום ולהזמין תדפיס מידע. עלות קבלת התדפיס היא 65 שקלים, ובתוך שעה ניתן לקבל את המידע, הכולל את שמות בעלי המניות בחברה וכן פירוט האם נכסי החברה, דהיינו פרויקטים שהיא בונה, משועבדים.

לדברי שמוליק לוי, מנכ"ל חברת אמבסדור, מידע זה אינו מספק תמונה מלאה על מצבה העסקי והכלכלי של החברה. יתרה מכך, העובדה שנכסי החברה משועבדים אינה מעידה בהכרח כי החברה נמצאת בבעיה כלכלית, שכן שעבוד נכסים הוא דבר מקובל כמנוף למימון פרויקטים.

לדברי נתי גלבוע, סמנכ"ל חברת מבני גזית, מידע מהימן לגבי מידת איתנותו של היזם נמצא בבנקים, אולם מידע זה חסוי.

הדרך הטובה ביותר שבה יכול לקוח להשיג ביטחון (יחסי) בעת שהוא משלם עבור דירה לקבלן, היא לבחון האם החברה קיבלה ליווי בנקאי. מרבית חברות הבנייה נעזרות כיום בליווי מימוני של הבנק. ליווי בנקאי הוא, למעשה, מסגרת פיננסית סגורה, שמבטיחה כי גם אם החברה תיקלע לקשיים, הרי שהפרויקט הספציפי יקבל את כל המימון הנדרש מהבנק.

הבנק המלווה דואג לשלוח לשטח מהנדס המפקח על התקדמות הבנייה. הכספים המשולמים, בין אם ממשכנתא ובין אם מכיסיהם הפרטיים של הרוכשים, מופנים לחשבון בנק מסחרי המשועבד על-ידי הבנק המלווה, ורק הוא יכול לתת הוראות משיכה מהחשבון. שחרור הכספים מתבצע בהתאם לקצב התקדמותו של הפרויקט. לדברי עו"ד יעקב כרמלי, מומחה לנדל"ן, הבנק מצייד את הרוכשים בערבות חוק מכר - שמשמעותה היא כי אם הקבלן לא יצליח להשלים את הבנייה, הבנק ייכנס לנעליו וידאג להשלמת הבנייה. בדרך זו מובטחים כספי הרוכשים.

בנק משכנתאות, המעניק משכנתא לרוכש דירה, לא ישחרר כספים, אלא אם קיבל הרוכש ביטחונות נאותים, או שהבנייה הגיעה לשלב שבו ניתן, לפי חוק המכר, לשלם עד שיעור מסוים משווי הנכס. לחלופין יבדוק הבנק שהרוכש קיבל ביטחונות ובטוחות על-פי החוק, דהיינו הערת אזהרה, ערבות חוק מכר, ערבות ביצוע, מכתב החרגה וכו'.

כיצד מסייע החוק?

לעזרת הרוכש עומד חוק מכר דירות (הבטחת השקעות לרוכשי דירה), שבאמצעותו מחייבת המדינה את הקבלן להעניק ביטחון לרוכשי הדירות. ביטחון זה מושג בשלוש דרכים:

1. ערבות בנקאית המשמשת למעשה בטוחה שנותן הבנק לרוכש. הערבות הבנקאית מגיעה עם מסמך הסכם ליווי ועם נוסח הסכם מכר לרוכש ועם נוסח התחייבות שהרוכש מפקיד את הכסף רק בבנק המסוים שנותן את הערבות. הסכום המופקד הוא הסכום שיקבל רוכש הדירה בחזרה, אם הפרויקט ייקלע לקשיים.

כך, לדוגמא, אם מחצית הפרויקט הושלמה, ולאחר מכן הוא נתקע, יקבל הלקוח החזר כספי על מה ששילם עד לאותו השלב.

2. פוליסת ביטוח שקיבלה אישור מהמפקח על הביטוח. במקרה כזה חברת הביטוח היא הערבה ולא הבנק.

3. מייד עם העברת התשלום הראשון יש לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש, עד שנמסרת החזקה על הדירה, ואז נרשמת גם הערת חזקה. הערת אזהרה אינה מבטיחה את כספו של הרוכש במקרה שחברת הבנייה נקלעת לקשיים, אך היא מונעת מצב שבו כל מיני נושים של החברה יועדפו על פני הרוכש.

כיצד הופכים לתחקירנים?

כדי למנוע הפתעות מומלץ לכל מי שרוכש דירה על הנייר להפוך לבלש. מידע כלכלי אמין למדי אפשר לקבל מחברות המעניקות שירותי מידע כאלה, דוגמת דן אנד ברדסטריט. בחברה פועלת מחלקת מידע על קבלנים, המעניקה שירותי מידע לציבור הרחב. המחלקה הזאת נותנת מידע על איתנותה הפיננסית של החברה מתוך נתונים שנאספים מרשם החברות, מבתי-משפט, מבנקים, מהבורסה, מספקים, מלקוחות ומגורמים נוספים. המידע המתקבל כולל חוות-דעת על כושר הביצוע של החברה ועל איכות הבנייה שלה.

השורה התחתונה בדו"ח קובעת האם קיים סיכון בהתקשרות עם אותה חברה. הבעיה היא מחירו של השירות הזה: 2,844 שקלים. המידע מתקבל בתוך תשעה ימים.

כשמדובר ברכישת דירה מחברות בנייה גדולות ובעלות מוניטין, מרבית הלקוחות אינם עושים בדיקה מקפת כזאת, כי יש עליהן די מידע בכלי התקשורת הזמינים (אפשר להשתמש בארכיונים של גלובס או של דה מרקר באינטרנט, שהשימוש בהם הוא בחינם, או בארכיון הארץ, שהוא בתשלום). אבל כאשר מדובר בקבלנים קטנים ולא מוכרים, רצוי לברר מי החברה, ואף לשכור שירותיהם של כלכלן או של רואה-חשבון שיוכלו לבחון את המאזנים ואת יציבות החברה.

מאחר שמרבית היזמים נעזרים כיום בקבלני ביצוע, עלול פרויקט להיתקע לא רק בגלל חברת הבנייה, אלא גם בגלל ספקיה. עם זאת, האחריות היא תמיד של היזם כלפי הלקוח. אם קבלן משנה נופל, אך החברה היזמית היא חזקה, ייגרמו לכל היותר עיכובים בביצוע הפרויקט. (לכן יש לדאוג שהחוזה יבטיח דמי שכירות חודשיים במקרה של עיכובים במסירה). מבחינת הלקוח, הקבלן המבצע הוא נותן שירות ליזם, וככזה הוא חשוב רק בכל הנוגע לאיכות הבנייה.

ניתוח כלכלי לחברה ציבורית

כשהיזם הוא חברה ציבורית, ניתן לבדוק את מצבו באמצעות ניתוח דוחותיו הכספיים, שאותם הוא חייב להגיש מדי רבעון. עותק מהתשקיפים ניתן לקבל בבורסה לניירות ערך, ותקציר שלהם ניתן למצוא באתרי אינטרנט כלכליים מובילים. כשבוחנים את הדוחות אין להסתפק רק בעיון הסעיף הרווח, המשתקף מדו"ח הרווח וההפסד, אלא יש לבחון גם את מצבו של תזרים המזומנים של החברה. יתר על כן, מוטב לבחון את הדוחות על פני תקופה ולא להסתפק בנתוני הרבעון האחרון.

אולם יש לזכור, כפי שהוכיחה המציאות בשנה האחרונה (ראו פרשות אנרון, וורלדקום ועוד), כי גם דוחות כספיים ניתן לזייף, ולא תמיד ניתן לראות בהם אורים ותומים.

מה לבדוק לפני שחותמים?

לפני רכישת הדירה יש לבדוק שהקרקע רשומה על שם הקבלן, או שיש זיקה בין הקבלן לקרקע - הסכם או חוזה ביחס לקרקע. בחלק מהמקרים הקבלן הוא רק המבצע, ולכן לבדוק מול מי נעשו החוזה או החוזים. יש לבדוק את סטטוס הקרקע ואת זכויות הבנייה עליה, וכן שאין עיקולים. כמו כן חשוב לבדוק מה אומרת

התב"ע (תוכנית בניין עיר) לגבי סביבת המגורים המיידית. כך מונעים מצב שבו מגלים לפתע מפלצות שצומחות בסמוך לדירת החלומות (כביש ראשי, מגדל מגורים, בית-ספר, מפעל וכו'). כמו כן רצוי לסייר במבנים נוספים שבנה הקבלן, לבדוק את איכויות הבנייה ואת מידת שביעות הרצון של הדיירים. לבסוף רצוי לבדוק את האופן ואת הקצב שבהם רשם הקבלן את הדירות על שם הרוכשים.

עו"ד אריה ליאני, היועץ המשפטי של קבוצת אביב, מסביר: הדבר החשוב ביותר עבור רוכש הדירה הוא לבדוק את הביטחונות שהוא מקבל מהיזם להבטחת החזר הכספים ששילם על חשבון הרכישה במקרה של כשל בפרויקט. יש לקרוא בעיון את נוסח 'ערבות חוק המכר', שהיא הבטוחה הנפוצה ביותר שיזם מעמיד לרשות הרוכש, המבטיחה שבמקרה של כשל בפרויקט, מכל סיבה שהיא, יקבל הרוכש מהבנק נותן הערבות את כל הכספים ששילם על חשבון הרכישה.

נוסף על כך יש להקפיד לקבל מהחברה המוכרת (היזם) כבר במועד החתימה על חוזה הרכישה מכתב מהבנק המממן את בניית הפרויקט, הקרוי בעגה המשפטית 'מכתב החרגה'. משמעותו היא, שאם הרוכש ישלם את מלוא התמורה החוזית לחשבון הפרויקט, וישיב את ערבות חוק המכר, אזי המשכנתא שנרשמה לטובת הבנק המממן את היזם לא תחול על הדירה הספציפית שהרוכש קנה. בכך מבטיח לעצמו הרוכש, שהבנק המממן לא יוכל בשום מקרה (למשל, פשיטת רגל של הקבלן) לשים את ידו על הדירה, והרוכש יקבלה כשהיא נקייה מכל זכות של צד ג' בה.