נדל"ן: כמה שווה בית קברות ליד הבית
גם אם הדירה שלכם זהה לזו של השכן, זה עדיין לא אומר שתקבלו עליה את אותו המחיר. ההבדל הוא בקירבת הדירה שלכם למטרדים סביבתיים כמו בית ספר, ישיבה, או כביש בינעירוני. כמה מורידים המטרדים
איך בדרך כלל מתגאים ישראלים ממוצעים בדירתם? "שכן שלי מכר דירה בדיוק כמו שלי ב-200 אלף דולר. משמע, הדירה שלי שווה לפחות 210 אלף דולר, כי השקעתי בדירה יותר ממנו". ואולם בפועל, כאשר יבוא אותו אדם למכור את דירתו המושקעת, ייתכן שהיא תהיה שווה הרבה פחות מדירת שכנו. איך זה יכול להיות? הכל תלוי במיקום (גיאוגרפי), מיקום (סביבתי) ובמיקום (נקודתי).
לדברי סוקר הדירות לוי יצחק, כשמנסים לאמוד באחוזים את ירידת שווי הדירה בגלל מטרדים סביבתיים, יש לסקור, בראש ובראשונה, דירות בעלות נתונים דומים כלל הניתן, עד כדי זהות מוחלטת.
ההבדל היחיד ביניהן צריך להיות פער הקומות, היעדר חנייה או הימצאותה, קירבת הדירה לחדר האשפה, תחנת האוטובוס, מוסדות חינוך, בית כנסת או בית קברות. רק כך ניתן לאמוד בכמה הוריד כל מטרד את שווי הדירה.
גם לא בחצי מחיר
בחודשים יוני-אוגוסט סקר יצחק 434 דירות שנמכרו ברחבי הארץ. "נסקרו דירות דומות בפרמטרים כמו שטח, גיל מבנה, סטנדדרט בנייה ומיקום - להוציא את המטרד הסביבתי. נכס יוקרתי נפגע מהיותו סמוך למטרד סביבתי הרבה יותר מדירה קטנה, שמחירה זול", אומר יצחק, "פלח השוק שמחפש יוקרה לא יקנה בית יוקרתי בסמיכות למטרד, אלא אם יציעו לו אותו בחצי מחיר".
בעוד "דירה טובה" נמכרת בדרך כלל כעבור מספר שבועות או חודשים, דירה הנמצאת הישר מול מתנ"ס רועש לא תימכר גם כעבור שנה או שנתיים, ומחירה ימשיך לצנוח ככל שהביקוש יירד ובעליה יהיו מעוניינים יותר במכירה.
כדוגמא מביא יצחק את שכונת כפר גנים בפתח-תקווה. במשך שנים היתה השכונה הזו מעוז של שלווה כפרית, עד שהחלו העבודות על בניית כפר גנים ג'. שינויים תחבורתיים וסלילת מחלף חדש, הפכו מספר רחובות בשכונה, כמו רחוב לוחמי הגטאות, לרועשים ובלתי מבוקשים. מחירי הבתים ברחובות אלו ירדו ב-10% ויותר. ברחובות שקטים יותר בשכונה, כמו מקלס, עלו המחירים ב-10%.
להלן מספר מטרדים והשפעתם על מחירי הדירות בסביבה:
קירבה לבית ספר
ירידת ערך של 23%-17%. כדוגמא מביא יצחק דירת 5 חדרים ברחוב ארלוזורוב בגבעתיים, קומה שלישית עם מעלית וחנייה, הנמצאת בסמוך לבית ספר, שנמכרה ב-238 אלף דולר. דירה זהה בהמשך הרחוב, הרחק מבית הספר, נמכרה ב-288 אלף דולר - פער של 50 אלף דולר.
דוגמא נוספת: דירת 3 חדרים ברחוב אהרונסון ברמת-גן נמכרה ב-140 אלף דולר. דירה אחרת באותו רחוב, עם מרפסת הפונה לחצר בית ספר, נמכרה לאחר תקופה ממושכת ב-108 אלף דולר.
קירבה לישיבה
ירידת ערך של למעלה מ-20%. כדוגמא מביא יצחק דירת 3 חדרים ברחוב פומבאדיתא הסמוך לאיכילוב בתל-אביב, קומה שנייה ללא מעלית, שנמכרה למרות שניזקקה לשיפוץ ב-243 אלף דולר. דירה דומה אך במצב מעט טוב יותר לא מצאה קונה במשך זמן ממושך למרות הסביבה היוקרתית, עד שנמכרה לבסוף ב-190 אלף דולר. זאת, בגלל ישיבה הנמצאת מול הבית.
קירבה לבית קברות
ירידת ערך של 17%. דירת 3 חדרים חזיתית ברחוב חובבי ציון בתל-אביב, בצדו הצפוני של הרחוב, קומה שנייה בבניין ישן, ללא מעלית אך עם חנייה, נמכרה ב-184 אלף דולר. דירה זהה לחלוטין, עם נוף מדכא לתוך בית הקברות שברחוב טרומפלדור, נמכרה ב-153 אלף דולר בלבד.
רחוב רועש
ירידת ערך של למעלה מ-20%. רחוב הקוממיות בשכונת אפקה בתל-אביב, למשל, הוא הרחוב הכי פחות מבוקש בשכונה, כי כל מי שנכנס אליה חייב לעבור דרכו.
רחוב בינעירוני
ירידת ערך של 50%. רחוב אנה פרנק, שהיה ממוקם באזור מבוקש ונגיש ברמת-גן, נחשב לרחוב שקט עד לסלילת נתיבי איילון בסמוך אליו. לדברי יצחק, הדירות ברחוב נמכרות עתה במחצית ממחירן קודם לכן.
בתים. רחוב רועש מוריד את הערך
צילום: דוד הכהן
מומלצים
