אדוני הקבלן, זו אחריותך
אחריותו של קבלן על הבניין שבנה אינה מסתיימת עם מסירת הדירות לבעליהן החדשים. החוק קובע תקופות שונות לאיתור ותיקון ליקויים בבנייה, כמו גם להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. מה הקבלן חייב לכם
דיירי בניין משותף באשדוד גילו כארבע שנים לאחר האכלוס כי אריחי המעטפת החיצונית של הבניין החלו לנשור, ולהותיר אחריהן משטחים גדולים של טיח חשוף. הדיירים פנו לקבלן, שעל פי החוזה היה אחראי על מעטפת הבניין עד 7 שנים לאחר מסירת הדירות - אך לדאבונם גילו כי הוא פשט את הרגל. הם פנו לעורך דין, על מנת שיסייע להם בתביעת פיצויים, אך זה אמר כי הסיכויים לקבלת פיצוי כספי אפסיים. מאחר שחלק מדיירי הבניין לא הסכימו לשלם על התיקון - הוא נותר בכיעורו.
זוהי רק דוגמה אחת לכך שהאחריות של הקבלן וקשריו עם רוכשי הדירות לא תמיד מסתיימת עם מסירת המפתח. לעיתים הבעיות והחיכוכים נוצרים דווקא לאחר המסירה, בעיקר על רקע של ליקויי בנייה וקשיים בהעברת הזכויות על הדירה. רוכשי דירות צריכים להיות מודעים לחובותיו של הקבלן לאחר מסירת הדירה, ולהסדיר את הנושא במסגרת החוזה שהם עורכים עמו. מדובר בשורה ארוכה של סעיפים, וכדאי לשנן אותם היטב לפני החתימה.
תקופת הבדק
על פי חוק מכר דירות, מחוייב הקבלן בתקופת בדק בת שנה מיטו מסירת הדירה, במהלכה עליו לתקן כל ליקוי שהתגלה בדירה או במבנה. "קבלנים רבים דואגים כיום לבניין שבנו לא רק במסגרת חובת החוק אלא כחלק ממדיניות השיווק והשמירה על לקוחות מרוצים", אומר מנהל האגף הטכני בהתאחדות הקבלנים, נתן חילו. "עם זאת, חשוב שהדיירים ידעו למה מחוייב הקבלן ואיזו אחריות מוטלת עליו בנוגע לדירותיהם".
ראשית, בבניינים משותפים צריך הקבלן לוודא כי תקום נציגות של הבית המשותף (ועד). עם הקמת הוועד ימסור הקבלן לידי הנציגות את הרכוש המשותף ואת המידע והמסמכים הנוגעים למערכות הבניין, כמו משאבות ומעליות.
בעת האכלוס על הקבלן לוודא כי הוא מוסר לדיירים הוראות מדויקות לתחזוקה ולטיפול בדירה וברכוש המשותף. בשבועות הראשונים לאכלוס מחוייב הקבלן להחזיק צוות קבוע באתר הבנייה, אליו יכולים הדיירים לפנות ולדווח על תקלות הדורשות טיפול מידי.
חושב לזכור שהחוק מחייב את הקבלן לתקן את התקלות שהתגלו תוך שנה ממסירת הדירה, כך שהוא יכול להמתין עם התיקון עד קרוב לתום שנת האחריות. בעת מסירת הדירה נדרש הדייר לחתום על פרוטוקול מכירה, המעיד על כך שהדירה נמסרה לפי שביעות רצונו. אי לכך, חשוב לציין בפרוטוקול המסירה את כל הטעון תיקון במבנה לאחר סיור מדוקדק בו, ואת רוב הליקויים יתקן הקבלן או באופן מיידי או בתום שנת הבדק.
"חשוב שהדיירים יזכרו כי רק הם יכולים לדעת על ליקויים בדירתם, ומחובתם לדווח עליהם לקבלן", מסביר חילו. "לא ניתן לצפות מקבלן לתקן ליקוי עליו לא קיבל דיווח". "זה נכון", אומר שמאי המקרקעין גיל לזר, בעל חברת ביקורת מבנים, "אבל מרבית הליקויים חייבים עין מקצועית. הזמן הממוצע לטיפול בתביעה על ליקוי בנייה במסדרונות בית המשפט הוא 7-5 שנים, כך שלא מדובר בסיפור פשוט".
חוק המכר קובע גם תקופות אחריות ארוכות משנה למספר רכיבים במבנה. תקופת האחריות על הצנרת, כולל מערכת הסקה ומרזבים, מגיעה לשנתיים. האחריות על חדירת רטיבות, מכונות, מנועים ודוודים, קילוף חיפויים בחדרי מדרגות ושקיעת מרצפות בקומת הקרקע או בשבילים בשטח הבניין מגיעה לשלוש שנים.
האחריות על סדקים בקירות ובתקרות מגיעה לחמש שנים, ואילו האחריות על קילופים ניכרים בחיפויים החיצוניים מגיעה לשבע שנים. הקבלן מחוייב לתקן בתקופת הבדק את כל הליקויים, אלא אם נגרמו בגלל חוסר תחזוקה או מעבודות שביצע הדייר בדירה.
תקופת אחריות
גם לאחר תום תקופת הבדק לא נגמר הקשר של הקבלן עם הבניין. על פי חוק מכר דירות, נשאר הקבלן אחראי משך 3 שנים על הדירה והמבנה. בתקופה זאת, הנקראת תקופת אחריות, חובה על הדייר להוכיח כי הליקוי שהתגלה הוא באשמת הקבלן.
לדברי יו"ר מרכז הבנייה הישראלי, ערן רולס, בשנים האחרונות מהוות החברות לביקורת מבנים איום על הקבלנים, שכן הן עוטות על הדיירים החדשים כבר ביום האכלוס ומציעות להם לאתר עבורם את כל הליקויים. חלק מאותן חברות מציעות לדיירים את השירות ללא תשלום, ומתבססות על אחוזים מכספי הפיצויים שישיגו מהקבלן. בחלק ניכר מהמקרים, טוען רולס, חברות אלו מביאות להגשת תביעות מנופחות, שנדחות על ידי בית המשפט.
לדברי שמאי המקרקעין עדי צביקל, קיימים גם ליקויים בבנייה אותם לא ניתן לתקן לאחר האכלוס. אם, לדוגמה, נבנה בדירה מסדרון שעל פי התוכניות רוחבו אמור להיות 80 ס"מ, אך בפועל רוחבו 75 ס"מ, לא ניתן לתקן זאת. עם זאת, הקבלן חייב בפיצוי הדייר על ירידת ערך הדירה כתוצאה מליקוי זה.
יד שנייה
ומה קורה בדירות מיד שנייה? לדברי מנכ"ל רשת התיווך אנגלו-סכסון, חנן שלזינגר, בניגוד לרכישת דירה מקבלן, בעת רכישת דירת מיד שנייה הקשר עם המוכר מסתיים לרוב בעת מסירת המפתח ורישום הזכויות בטאבו. עם זאת, גם למוכר הדירה יש אחריות כלפי המוכר, אם מכר אותה וידע כי קיים בה ליקוי רציני, עליו לא טרח ליידע את הרוכש.
למרות שהמוכר לא בנה את הדירה, במקרים בהם יוכיח הרוכש כי היה קיים ליקוי מהותי אשר המוכר היה מודע לו ובחר להסתירו - הרי שלפי החוק הוא מחוייב לתקנו, או להשתתף בעלויות התיקון.
העברת זכויות
חובה נוספת של הקבלן לאחר מסירת הדירה היא הסדרת העברת הזכויות בדירה ורישומה בלשכת רישום המקרקעין על שמו של הרוכש. לדברי עו"ד צבי שוב, המתמחה בדיני מקרקעין, רישום הזכויות בנכסי נדל"ן בלשכת רישום המקרקעין הינו הליך סבוך, העלולה להימשך שנים לאחר קבלת האכלוס בפועל.
העיכוב עלול להיווצר, בין היתר, בגלל בירוקרטיה וסחבת בגופים השונים. במקרה של פרויקטים הנבנים באיזורים בנויים ומפותחים הבעיה חמורה פחות, אך באיזורי פיתוח חדשים ההליך עלול להימשך שנים, עד להשלמת הפרצלציה (איחוד וחלוקה מחדש) של הקרקע, בהתאם לתוכניות בניין העיר. למרות שבחוק נקבע מועד קצר יחסית לביצוע הפרצלציה, בדרך כלל הוא לוקח שנים.
לדברי עו"ד שוב, במקרים בהם העיכוב ברישום הדירה נובע מסחבת של הרשויות (כמו בפרצלציה), קיימת אפשרות לעתור לבית המשפט כנגד הרשות. בית המשפט כבר כפה בעבר על הרשויות עמידה בלוח הזמנים שנקבע בחוק.
לעיתים הקבלנים הם שמעכבים את הליכי הרישום לאחר השלמת הפרצלציה, מאחר שהרישום כרוך בהוצאה כספית. לפיכך, כדאי לוודא שבחוזה הרכישה עם הקבלן ייקבעו מועדים קצובים לשלבים השונים של הרישום.
מי שיחליט למכור את דירתו לפני שנרשמה בלשכה על שמו, יגלה כי קיימים קשיים רבים בביצוע המכירה. הוא יידרש להמציא לרוכש אישורים של גופים שונים (הקבלן, החברה המשכנת וכדומה) כי הדירה אכן שלו, ושווי הדירה עצמה יהיה נמוך יותר מאשר שוויה של דירה רשומה. על מנת למנוע מצב בו ייאלץ לשלם סכומים ניכרים לקבלן או לעורך דינו, כתנאי להעברה, קיים צו פיקוח הקובע כי התשלום בגין ההעברה, כולל שכר טרחת עורך דין והשכר הנגבה על פעולת הרישום לא יעלה על כמה מאות שקלים.
פשיטת רגל
ומה קורה אם הקבלן פשט את הרגל? עו"ד שרון לוי, ממשרד עו"ד פיינשטיין, מסבירה כי במקרים בהם הקבלן נכנס להליכי פירוק לפני מסירת הדירה, הבנק משמש בדרך כלל ערב לכספי הרוכש, וקיימת אפשרות לתבוע את הכסף ששולם על הדירה מהבנק. במקרים בהם הקבלן פשט את הרגל לאחר מסירת הדירה לרוכש, קיימת בעייתיות בעניין האחריות לתיקונים והנשיאה בהם, וקיים קושי בתביעת פיצויים.
לדבריה, על פי דיני החברות, בהליכי כינוס ופירוק קיימת היררכיה וקדימות בסדר הנושים, ואלה מחולקים לנושים מובטחים (עובדי החברה, רשויות המס) ונושים בלתי מובטחים. ברוב המקרים, ובמיוחד לאחר מסירת הדירה, רוכשי הדירות אינם נושים מובטחים, ולכן הם עוברים לסוף התור בעת חלוקת הנכסים של החברה. לפיכך, ברוב המקרים לא יינתן להם פיצוי כספי על הליקויים, ולא יתאפשר תיקון הליקויים על ידי החברה.
בנייה. צריך לדווח לקבלן במהרה
צילום: צביקה טישלר
מומלצים
