משכנתא: לא רק בשביל דירה
הבנקים למשכנתאות נותנים הלוואות לכל מטרה בריבית נמוכה מהלוואה בבנק רגיל. תקופת ההחזר יכולה להגיע ל-20 שנה - אבל הבנק דורש לדעת בשביל מה נלקחה ההלוואה
אחת הדרכים הנוחות והזולות לקבל אשראי מהבנק היא לקיחת הלוואה מבנק משכנתאות. לא מדובר בהלוואה לרכישת דירה, אלא במה שמוגדר כהלוואה לכל מטרה. הריבית תהיה בדרך כלל נמוכה יותר מהריבית על הלוואה רגילה בבנק, כאשר הדירה שלכם משמשת כביטחון להלוואה.
קיימות שתי חלופות עיקריות: הלוואה מהבנק שבו לקחתם משכנתא, או הלוואה מכל בנק משכנתאות. אם סיימתם לשלם משכנתא והדירה בבעלותכם, אתם חופשיים לערוך בדיקה בקרב הבנקים למשכנתאות, ומול שעבוד הנכס תוכלו לקבל אשראי. אם אתם עדיין משלמים משכנתא, כמו מיליון משקי בית במדינה, תוכלו לקחת אשראי נוסף מהבנק ממנו לקחתם משכנתא.
בבנקים למשכנתאות נותנים מדי חודש אשראי בהיקף של כ-250-200 מיליון שקל לציבור, לכל מטרה. מדובר בחלק משמעותי בסך האשראי שהבנקים למשכנתאות נותנים מדי חודש, המסתכם ב-1.7-1.3 מיליארד שקל.
בבנקים אומרים כי היקף הפיגורים בהחזר האשראי לכל מטרה, הנקרא אשראי אחר, אינו גבוה מאשר הפיגורים בהחזר משכנתאות, דבר המלמד כי בדיקת היכולת הפיננסית של הלקוחות מתבצעת בצורה קפדנית.
תקופת החזר ארוכה
המטרות הנפוצות ביותר שבשבילן נלקחות הלוואות אלה הן שיפוץ הבית, רכישת רכב, לימודים, עזרה לילד לרכוש דירה או עריכת שמחה משפחתית. ההלוואות ניתנות ללקוחות קיימים של הבנק, תוך העדפת הלקוחות שיש להם "ותק חיובי" בהחזר משכנתא.
להלוואות אלה מספר יתרונות: תקופת החזר ארוכה במיוחד, פי כמה מאשר באשראי מבנק מסחרי רגיל, ריבית נוחה, בדרך כלל תוספת של כ-0.5% לשנה מעל הריבית בהלוואות משכנתא, זול יותר מאשר בבנקים המסחריים, ומגוון רחב של מסלולים.
גובה ההלוואה נגזר מערך הנכס, יכולת ההחזר וטיב הלקוח. גובה הלוואה שכיח הוא כ-300-200 אלף שקל, אם כי ישנם לקוחות שלוקחים סכומים נמוכים יותר. גובה הריבית, כמו בשוק המשכנתאות כולו, משתנה מבנק לבנק ומלקוח ללקוח, וניתן בהתאם לפרופיל הלקוח, טיב הביטחונות ורמת הסיכון העסקי כפי שהבנק תופס אותו.
הריבית נעה סביב תוספת של 0.5% לשנה בהלוואה צמודת מדד מעל משכנתא רגילה, ובמסלול צמוד לפריים, הריבית הבסיסית במשק, אפשר לקבל אשראי בריבית שתנוע בין 1% מעל לפריים ל-1% מתחתיו.
רוצים לדעת למה
המודעות בציבור לאפשרות של שימוש בנכס לצורך קבלת הלוואה לכל מטרה אינה גבוהה, אומר משה פלדמר, מנהל השיווק של בנק טפחות. לקוח יכול להיות בעל נכס יקר שנותרה עליו משכנתא קטנה, והוא יכול לקבל הלוואה נוספת כדי להמשיך ולשפר את תנאי המגורים או לשפר תחומים אחרים בחיים, אך הוא דוחה זאת 'עד שאגמור לשלם את המשכנתא' במקום לבחון להשתמש בנכס כמנוף".
מבחינת הבנקים, הלוואה לכל מטרה דורשת התייחסות מעמיקה יותר, מבחינת טיב הלקוח, יכולתו להחזר והוותק עם הבנק תוך לקיחה בחשבון של אחוז המימון של ההלוואה הקיימת מערך הנכס. יגאל פלדבוי, מנכ"ל בינלאומי למשכנתאות, אומר כי הבנק נותן הלוואה לכל מטרה ללווים שלקחו משכנתא ועמדו במשך כ-3-2 שנים בהחזר המשכנתא. הריבית גבוהה בכ-0.5% לשנה מהריבית בהלוואה לדיור, והבנק נותן אשראי בהיקף של עד 50% מערך הדירה.
במקרים של מתן אשראי ללקוחות שלא לקחו משכנתא אצלנו, הביטחון הוא דירה בבעלות, ללא שעבודים. ניתן כ-40%-30% מערך הנכס. חשובה לי סיבת ההלוואה - אנו חייבים לדעת למה נלקח האשראי. מרבית הלקוחות משתמשים בו לשיפוצים ומביאים תוכנית שיפוצים לבנק.
פלדבוי מסביר את השיקול של הבנקים למשכנתאות בבדיקת מטרת ההלוואה: לקוחות רבים הסתבכו מבחינה פיננסית, ואנחנו לא רוצים שיעבירו בעיה קיימת מבנק מסחרי אלינו, למשל לקוחות מוגבלים או כאלה שמיצו את מסגרת האשראי ומתקשים לעמוד בה. לקוחות כאלה אינם בעלי יכולת החזר, כך שאיננו מעוניינים לתת להם אשראי.
להערכת פלדבוי, בתקופה האחרונה כ-30% מההלוואות במערכת הן אשראי לכל מטרה. פלדבוי אומר כי למרות שהבנק שולח מכתב ללווים קיימים לגבי אפשרות לקבלת אשראי נוסף, לקוחות רבים אינם מודעים לנושא.
גם לבעלי עסקים
יששכר קאופמן, משנה למנכ"ל בנק דיסקונט למשכנתאות, אומר כי הבנק מעמיד אשראי לכל מטרה בריבית שגבוהה בכ-0.6%-0.4% לשנה מהריבית על משכנתאות. אנו נותנים לבעלי הלוואות קיימות תוספת, ולאחרים אשראי עד 60% מערך הדירה מול שעבוד הנכס. ניתן לקבל אשראי גם לתקופה של 20 שנה, כך שההחזר החודשי בהלוואה בסכום גדול הוא סביר. ההלוואות ארוכות יותר מאשר בבנק מסחרי, והריבית זולה יותר. אם ללקוח יש קשיים כלכליים, לא ניתן אשראי.
קאופמן אומר כי בשנתיים האחרונות, כתוצאה מהמיתון, ניתנות יותר הלוואות לכל מטרה. שיעור הפיגורים בהחזר הלוואות אלה אינו רב מאשר במשכנתאות רגילות. לדבריו ישנם גם בעלי עסקים המנצלים אפשרות זו, וממירים אשראי יקר יותר שלקחו בבנקים בהלוואות לכל מטרה מבנקים למשכנתאות. ראובן צבאג מעריך שהאשראי לכל מטרה במערכת מסתכם בכ-10 מיליארד שקל מתוך תיק משכנתאות של כ-155 מיליארד שקל. צבאג אומר כי לאומי משכנתאות התחיל בשנת 96', ראשון מבין הבנקים, במתן אשראי לכל מטרה וקבע קריטריונים נוקשים, של מתן אשראי רק לבעלי דירה ששוויה מעל 100 אלף דולר. לפני 4 שנים לאומי-משכנתאות העלה את הרף לשווי דירה של 130 אלף דולר. רוב הלקוחות שלוקחים אשראי לכל מטרה הם לקוחות חיצוניים לבנק, שאף פעם לא היתה להם משכנתא. ההלוואה השכיחה היא כ-200 אלף שקל, לתקופה של עד 20 שנה. הרוב לוקחים הלוואה צמודה למדד.
כיום הבנק נותן אשראי באופן שונה מהבנקים האחרים, הנגזר משווי הדירה. בדירה ששוויה 150-130 אלף דולר נותנים עד 20% מערך הנכס, על דירה ששוויה בין 200-150 אלף דולר נותנים עד 30% ועל דירה ששוויה מעל 200 אלף דולר נותנים 40% מערך הדירה. זאת בניגוד למתן משכנתאות, שיכול להגיע עד 90% מערך הדירה.
צבאג מסביר כי לרוכש דירה חדשה אין הון עצמי, והדירה החדשה היא אלטרנטיבה לתשלום שכר דירה. כאשר לקוח מביא מהבית 20% הון עצמי, הבנק יכול מבחינה מוסרית להוציא אותו מהדירה אם לא יעמוד בתשלומים, כי רוב הכסף שהושקע בדירה הוא של הבנק. בניגוד לכך, כאשר ללקוח יש דירה בבעלות, כלומר 100% הון עצמי, העמדת אשראי משמעותה שהבנק מקטין לו את שיעור ההון העצמי בדירה. אם הלקוח לא יעמוד בהחזר ההלוואה והבנק יאלץ לממש את הנכס, אני רוצה שללקוח יהיה מספיק כסף לרכוש דירה חלופית.
הלוואות לכל מטרה מהבנקים למשכנתאות: מאפיינים עיקריים
מי מקבל: בעלי ותק של שנתיים בהחזר המשכנתא או דירה ללא שעבוד.
היקף ההלוואה: עד כ-70%-60% מערך הדירה.
גובה הריבית: 0.5% מעל המשכנתא, פחות מריבית הבנקים המסחריים.
מסלולים: צמוד מדד, פריים, דולר.
תנאים מיוחדים: הבנקים שואלים מה המטרה.
גובה הלוואה ממוצעת: כ-250 אלף שקל.
המטרות הנפוצות: שיפוצים, אירוע משפחתי גדול, עזרה ברכישת דירה לילדים.
משכנתא. אפשר לכל מטרה
מומלצים
