נוף עם שלושה עצים: על נוף וערך בתים
למה שנשקף מחלונות הדירה שתרכשו יש חשיבות רבה - והשפעה לא מבוטלת על המחיר. כביש ראשי או פארק ירוק? ים כחול או אגני חימצון? עופר פטרסבורג על הכיוון החמישי של הדירה וכמה הוא מוסיף (או גורע) ממחירה
נוף לים, חורשה או הרים נישאים, הנשקפים היישר אל סלון הדירה, הוא ללא ספק אחד החלומות המשותפים לרוכשי דירות רבים. האפשרות לשתות כוס קפה של בוקר אל מול הגלים הפכה בשנים האחרונות לסמל סטטוס של ממש. יזמים וקבלנים רבים משתדלים להפוך את החלום למציאות בפרויקטים שונים, גם אם אלו אינם מוקמים באחת מערי החוף. צוהר צדדי אל הים או גן פתוח (שיתברר בראייה מעמיקה כבית קברות) אמורים לספק לישראלים את חלום הנוף.
מסקר שנערך על ידי רשף-נכסים עולה כי לנוף הנשקף ממרפסת או מחלונות הדירה יש ערך מוסף משמעותי ביותר למחירה ולמידת האטרקטיביות שלה. עד כדי כך הוא חשוב, שכיום נחשב הנוף לכיוון החמישי של הדירה.
לדברי מנכ"ל רשף נכסים, עליזה כהן, מחיר דירה המשקיפה לים גבוה ב-42% בממוצע ממחירה של דירה זהה שאינה בעלת נוף דומה. נוף הרים או צמחיה פראית מעלה את מחיר הדירה ב-36%, ואילו נוף עירוני מרהיב יוסיף לערכה של הדירה 28%. פארק פרטי צמוד לשכונה יוסיף למחירי הדירות בה עד 24%, ואילו נוף פתוח (ללא בניינים צמודים) יוסיף כ-18%.
עם זאת, הכיוון החמישי עשוי להיות גם חרב פיפיות עבור רוכשי הדירות. מהסקר עולה כי נוף לכביש ראשי גורע ממחיר הדירה עד 30%, אגני חמצון ומפעלי מזון הנשקפים מהחלונות ייגרעו ממחירה 25%, ואילו אזור מוסכים ומפעלי תעשייה יגרע מהמחיר 23%. עמודי מתח גבוה הנשקפים בחלונות יגרעו ממחיר הדירה עד 18%, בנייני משרדים סמוכים יגרעו 15%, ואילו בנייני מגורים צמודים יגרעו עד 12%.
פארק יזום או טבע פראי?
"הנוף והסביבה הקרובה לבניין משפיעים על כל שלבי תיכנונו", אומר האדריכל סמי טיטו. הפניית הבניין והצבתו בשטח מושפעים בראש ובראשונה מהנוף שניתן לראות ממנו. לדבריו, תוכנית בניין עיר טובה מתייחסת לזוויות בהן ימוקמו הבניינים בשטח, כמו גם לצורך לספק לתושבים נוף נעים ככל האפשר. כאשר מדובר בנוף אורבני מחירן של הדירות עולה בכ-2,000 דולר לקומה ככל שעולים בגובה.
לדברי יהושוע דוידוביץ', מנכ"ל חברת הבנייה מצלאוי, רוכשי הדירות בישראל עברו בשנים האחרונות תהליך התבגרות משמעותי ביותר: אם בעבר הלא רחוק היו הרוכשים מתמקדים בעיקר במטראז' של הדירה, מספר החדרים והתוספות, הרי שכיום תשומת הלב מופנית גם לאיכות החיים שמעניקה הדירה לרוכש. לדבריו, כיום מהווה הנוף הנשקף מהדירה מרכיב קריטי בהצלחה או בכשלון פרויקט.
זה הסיבה שקבלנים מעדיפים להקיף על חשבונם את השכונת החדשות שהם בונים בריאות ירוקות ולהקים פארקים ציבוריים לטובת דייריהם. בכך הקבלנים בעצם מחליפים את העיריות, שקופתן ריקה.
אלא שלא תמיד מסתפקים רוכשי הדירות בנוף ירוק שנוצר עבורם על ידי הקבלן, ומבקשים להתבשם בנוף טבעי - גם אם הוא נמצא במרחק נסיעה כזה או אחר מהעיר הגדולה. אחד הלהיטים הגדולים בשנים האחרונות הוא מעבר מדירה בעיר הגדולה לנחלה בת עשרות דונמים במושב. מכיוון שברוב המקרים מדבר בהוצאה כספית משמעותית, רבים "מסתפקים" בבתים פרטיים על חצי דונם, הנבנים במסגרת הרחבות המושבים.
אצל התל-אביבים הפכו מושבי השרון (דוגמת בני-ציון ובצרה) לאופנתיים, בעוד שעמיתיהם החיפאים מעדיפים את מושבי הגליל התחתון, עמק יזרעאל ועמק זבולון הסמוכים. אחרי יישובים קהילתיים דוגמת תמרת, רמת-ישי וגבעת-אלה, הפך מושב אלוני-אבא, הממוקם בלב שמורת טבע של ממש (סמוך לבית לחם הגלילית) למבוקש בקרב חיפאים המחפשים שקט וירוק.
חנה קויטנר, מנהלת השיווק של פרוייקט הרחבת המושב, מדגישה כי מעבר לגודל הבתים ומפרט הבנייה הגבוה, הרוכשים מחפשים קודם כל את הנוף הפתוח, המהווה אנטי-תזה מוחלטת לחיפה - למרות שזו נמצאת במרחק כ-20 דקות נסיעה בלבד.
לנוף האורבני קסם משלו
נקודה מעניינת העולה מהסקר היא העובדה שבמקרים רבים מעדיפים הרוכשים נוף נאה וסביבה שקטה על פני כיווני שמש אטרקטיביים, או כאלה הנחשבים מסורתית לאטרקטיביים. עובדה זו בולטת עד כדי כך שאפילו בערים פרבריות מרוחקות יחסית מהים, כמו פתח-תקווה, קיימת משמעות רבה ביותר לנוף של ים או הרי ירושלים ברקע - גם אם מדובר בקטע נוף מרוחק ביותר.
דוגמא לכך מהווה פרויקט הדר-דניאל של חברת מעוז-דניאל" בשכונת כפר גנים ג' בפתח-תקווה, הממוקם בראש הגבעה. זוהי הנקודה הגבוהה ביותר באזור", מסבירה רחל מלכה, מנכ"ל החברה, וביום בהיר ניתן יהיה לראות מהקומות העליונות של הפרויקט את הרי ירושלים ויהודה במזרח ואת הים התיכון במערב. הגובה מאפשר לנו למצב את הפרויקט שלנו בצורה ייחודית.
גם נוף עירוני טיפוסי מהווה ערך מוסף לרוכשי הדירות. לנוף העירוני קסם משלו, תופעה נדל"נית המוכרת גם בערים הגדולות בעולם, כמו ניו-יורק, לונדון, פאריז וברצלונה, בהן הפכו שכונות חלשות, שבהן בתי מלאכה ועסקים זעירים רבים, למוקד משיכה לצעירים ולאמנים. יפו, כמו גם שכונת פלורנטין שבדרום תל-אביב הם המקבילה הישראלית לתופעה.
לדברי יוסי שושני, מנהל השיווק של מגדל פלורנטין, מי שמגיע לקנות אצלנו דירה הוא מי שאוהב את העיר ואת הקצב שלה, ורוצה להיות חלק בלתי נפרד ממנה.
בדיוק כמו במגדלים אחרים ובהתאם למקובל בענף גם אצלנו מחירי הדירות בקומות העליונות גבוהים יותר מאשר בקומות התחתונות, בזכות החשיפה לתמונת נוף רחבה יותר, המציגה נוף אורבני לחלוטין. עם זאת, מהקומה החמישית ומעלה ניתן לראות מהדירות הפונות לכיוון מערב את הים התיכון - וגם לכך יש תרומה למחירן.
נוף כפרי. מוסיף למחיר
צילום: יריב כץ
מומלצים
